原標(biāo)題：【澤平宏觀】房地產(chǎn)盛宴的受益者：房價(jià)構(gòu)成分析 ——房地產(chǎn)周期研究之十四

　　導(dǎo)讀：在房地產(chǎn)的盛宴里，誰切得了最大的蛋糕？本文分析了房價(jià)構(gòu)成，以便更好地理解房地產(chǎn)市場的利益主體、激勵(lì)機(jī)制以及各自的行為模式，并有助于判斷房市的博弈結(jié)構(gòu)和趨勢。

　　摘要：

　　1、地方政府是最大受益者：政府所得占房價(jià)的6成左右，占比高。從宏觀層面看，2014年，土地出讓金和房地產(chǎn)相關(guān)的稅收占房地產(chǎn)銷售額的85.8%；從中觀城市看，2015年，土地出讓金和稅收的占比56.8%；從微觀上市企業(yè)看，2015年，土地轉(zhuǎn)讓金和稅收占房價(jià)的56%。

　　2、從宏觀層面看，地價(jià)和房地產(chǎn)相關(guān)稅收占商品房銷售額已達(dá)8成。1999-2015年，國有土地出讓金從514億激增至3.25萬億，增長63.3倍，占地方財(cái)政本級收入的比例從9.2%增加至39.2%。2004-2014年，5個(gè)房地產(chǎn)特有稅種稅收合計(jì)從1207億元飆升至1.38萬億，十年間增長11倍，占地方財(cái)政本級收入之比也從10.16%上升至18.21%。2004-2014年，6個(gè)房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的稅種稅收合計(jì)從1028億元上升到7294億元，增長7倍。2014年6種稅種稅收合計(jì)占地方財(cái)政本級收入的比重為9.61%。地價(jià)和房地產(chǎn)相關(guān)稅收占商品房銷售額已達(dá)8成。

　　3、從中觀城市看，土地出讓金和相關(guān)稅收占房價(jià)比重為56.8%，主要是土地價(jià)格推動房價(jià)上漲，各地方建安成本差異不大。1）將房價(jià)分解為土地轉(zhuǎn)讓金、稅收、建安成本、公司毛利，通過計(jì)算北京、上海、廣州、深圳、杭州、天津、南京、武漢、重慶、成都、蘇州11個(gè)城市2014、2015年的房價(jià)構(gòu)成，發(fā)現(xiàn)土地和稅收成本占比從2014年的51.6%上升到2015年的56.8%；2）建安成本各地差別不大，不是各地房價(jià)差距的主要原因；3）通過回歸分析發(fā)現(xiàn)，土地價(jià)格顯著影響房價(jià)。

　　5、結(jié)論：受益于土地財(cái)政，地方政府是房價(jià)上漲的最大受益者，占6-8成；由于地方政府對土地財(cái)政的依賴，天然追求土地出讓收入最大化；客觀看待過去幾十年土地財(cái)政為中國城鎮(zhèn)化融資的歷史貢獻(xiàn)，但也要正視地價(jià)推高房價(jià)、拉大財(cái)富差距等負(fù)面作用；土地財(cái)政難以持續(xù)，出路在于建立房產(chǎn)稅、消費(fèi)稅、個(gè)人所得稅等地方主體稅，這涉及深層次的經(jīng)濟(jì)乃至政治改革，不動產(chǎn)實(shí)名制和金融實(shí)名制是現(xiàn)代國家治理的基礎(chǔ)。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示：貨幣收緊

　　目錄：

　　1.1 1999-2015年土地出讓金增長63.3倍，2015年占地方財(cái)政本級收入39.2%

　　1.2 2004-2014年5種房地產(chǎn)特有稅收增長11倍，占地方財(cái)政本級收入之比從10.2%上升至18.2%

　　1.3 2004-2014年6種房地產(chǎn)相關(guān)稅收增長7倍，2014年占地方財(cái)政本級收入之比9.61%

　　1.4地方政府獲得房地產(chǎn)行業(yè)收入的80%

　　2.1房價(jià)分化嚴(yán)重，建安成本差別不大

　　2.2土地成本增速高于房價(jià)增速，推高房價(jià)

　　2.3房地產(chǎn)稅費(fèi)占房價(jià)比重平穩(wěn)，約為2成

　　2.4政府所得占房價(jià)的比重大約為6成，企業(yè)毛收入占比3到4成

　　3.1行業(yè)層面看，房價(jià)中拿地成本占4成，土地成本與稅收約占6成

　　3.2企業(yè)層面來看，房企凈利占營收比重低且在下降，土地成本持續(xù)攀升

　　正文：

　　政府所得切掉房價(jià)奶酪的6-8成。從宏觀上看，2014年，土地出讓金和稅收占房價(jià)的比重達(dá)8成以上，歷史平均為61.7%；從中觀上看，2015年土地出讓金和稅收占房價(jià)的6成左右；從微觀上來，2015年政府所得也大約占房價(jià)的6成左右。政府所得在房價(jià)占比高是不爭的事實(shí)。

　　地價(jià)和房地產(chǎn)相關(guān)稅收占商品房銷售額已達(dá)8成，地價(jià)和房地產(chǎn)相關(guān)稅收增長迅猛。2014年，全國商品房銷售額為87281億，土地出讓金和11種相關(guān)稅收65599億，地價(jià)和房地產(chǎn)相關(guān)稅收占商品房銷售額達(dá)84.2%。1999年-2015年，國有土地出讓金從514億增至3.25萬億，增長63.3倍，占地方財(cái)政本級收入的比例從9.2%增加至39.2%。5個(gè)房地產(chǎn)特有稅種稅收合計(jì)從2004年的1207億元，飆升至2014年的1.38萬億，十年之間增長11倍。占地方財(cái)政本級收入之比也從2004年的10.16%上升至2014年的18.21%。這6個(gè)房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的稅種稅收合計(jì)，從2004年的1028億元，上升到2014年的7294億元，增長7倍。2014年，6種稅種稅收合計(jì)占地方財(cái)政本級收入的比重為9.61%。

　　1.1 1999-2015年土地出讓金增長63.3倍，2015年占地方財(cái)政本級收入39.2%

　　1999-2015年間，國有土地使用出讓金收入增長63.3倍，復(fù)合增長率29.6%。1999年城市住房制度改革后，國有土地使用權(quán)出讓收入增長速度大幅提升，1999年為514億元，2001年即達(dá)1296億元，到2014年已經(jīng)達(dá)到4.26萬億，2015年雖降至3.25萬億，但復(fù)合增長率仍然達(dá)29.6%，占地方財(cái)政本級收入的比例從9.2%增加至39.2%.

　　1.2 2004-2014年5種房地產(chǎn)特有稅收增長11倍，占地方財(cái)政本級收入之比從10.2%上升至18.2%

　　目前涉及房地產(chǎn)業(yè)的稅種有11個(gè)，其中5個(gè)稅種為房地產(chǎn)行業(yè)所特有，包括房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅以及契稅。5個(gè)房地產(chǎn)特有稅種稅收合計(jì)從2004年的1207億元，飆升至2014年的1.38萬億，十年之間暴漲11倍。占地方財(cái)政本級收入之比也從2004年的10.16%上升至2014年的18.21%。

　　1.3 2004-2014年6種房地產(chǎn)相關(guān)稅收增長7倍，2014年占地方財(cái)政本級收入之比9.61%

　　除房地產(chǎn)行業(yè)特有的稅種外，土地財(cái)政還包括6個(gè)與房地產(chǎn)相關(guān)的稅種。這6個(gè)稅種無法直接獲取，但可以從分項(xiàng)目中間接獲取。包括教育附加費(fèi)、城市維持建設(shè)稅、房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅、房屋轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅和印花稅。這6個(gè)房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的稅種稅收合計(jì)，從2004年的1028億元，上升到2014年的7294億元，增長7倍。2014年，6種稅種稅收合計(jì)占地方財(cái)政本級收入的比重為9.61%。

　　1.4地方政府獲得房地產(chǎn)行業(yè)收入的80%

　　地價(jià)和房地產(chǎn)相關(guān)稅收占商品房銷售額已達(dá)八成。2014年國有土地使用權(quán)出讓收入和11個(gè)房地產(chǎn)相關(guān)稅種稅收占當(dāng)年全國商品房銷售額的84.2%，僅僅考慮國有土地使用權(quán)出讓收入和5個(gè)房地產(chǎn)特有稅種稅收，也占到當(dāng)年全國商品房銷售額的74%。

　　土地出讓金和稅收占房價(jià)的6成左右。我們抽取北京、上海、廣州、深圳、杭州、天津、南京、武漢、重慶、成都、蘇州這11個(gè)城市進(jìn)行中觀城市層面房價(jià)構(gòu)成的核算。房價(jià)分解為以下4個(gè)部分：樓盤建設(shè)成本（建安費(fèi)用）、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、政府稅收（不區(qū)分征收對象）、企業(yè)毛收入（不考慮企業(yè)財(cái)務(wù)成本、人員成本等）。我們計(jì)算發(fā)現(xiàn)，2015年，土地成本占房價(jià)的40.1%，稅收成本占16.7%，建安費(fèi)用占比11.1%，企業(yè)毛收入為30.1%，土地成本加稅收成本占房價(jià)的6成左右。

　　行業(yè)房價(jià)分解顯示，拿地成本占房價(jià)4成以上，稅收占比約13%，政府這兩項(xiàng)收入之和占房價(jià)的6成左右。隨著地價(jià)上升，上市房企的營業(yè)收入中成本占比上升，利潤占比下滑，繳稅略有下滑。

　　3.1行業(yè)層面看，房價(jià)中拿地成本占4成，土地成本與稅收約占6成

　　2015年，通過加總企業(yè)數(shù)據(jù)進(jìn)行行業(yè)層面數(shù)據(jù)的估計(jì)，從整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)來看，拿地成本占房價(jià)4成有余，稅收（不含進(jìn)入成本部分）約占13%，凈利潤約占7%，政府通過賣地與稅收可獲得房價(jià)的56%。

　　我們使用2015年利潤表的數(shù)據(jù)分析整個(gè)行業(yè)的房價(jià)結(jié)構(gòu)。營業(yè)稅金及附加一項(xiàng)的數(shù)據(jù)缺乏，我們按照萬科與保利的平均水平10%來估算。由于近幾年地價(jià)上漲，我們按照地價(jià)占營業(yè)成本48%來測算房價(jià)結(jié)構(gòu)。

　　2015年拿地成本占房價(jià)的43.23%，政府獲得的地價(jià)和稅收收入占當(dāng)年房價(jià)的56.05%。政府獲得的地價(jià)和稅收收入占當(dāng)年房價(jià)的56.05%。房價(jià)分解結(jié)果顯示，2015年，營業(yè)成本占房價(jià)比重最高，為71.62%，其中拿地成本占房價(jià)的43.23%，開發(fā)建設(shè)及其他成本占房價(jià)的28.39%。占房價(jià)比重第二高的是稅收（不含進(jìn)入成本的稅收），約為12.82%，包含2.82%的企業(yè)所得稅和10%左右的營業(yè)稅金及附加。政府獲得的地價(jià)和稅收收入占當(dāng)年房價(jià)的56.05%。房企獲得當(dāng)年房價(jià)占比7.11%的凈利潤。房企財(cái)務(wù)費(fèi)用占當(dāng)年房價(jià)比重小為2.21%。包含銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、資產(chǎn)減值損失的其他項(xiàng)占房價(jià)的比重為6.24%。

　　六家房企平均凈利潤占比從2010年的19%下降至2015年的11%。具體來看，大型房企萬科、保利地產(chǎn)的凈利占比穩(wěn)定在10%至15%之間，而中小型房企總體呈下行趨勢。

　　2015年，受凈利潤下滑影響，所得稅也出現(xiàn)下滑，這導(dǎo)致上市房企繳稅占比略有下滑。從2003至2007年，平均而言上市房企繳稅占營業(yè)收入比例從9%上升至15%，而后保持15%的水平直到2015年下滑至13%。較特殊的張江高科在2014年繳稅大幅上升，但2015年也有所下降。

　　各上市房企的財(cái)務(wù)費(fèi)用占比較分化，大企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用較低，小企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用較高。總體趨勢是2008年之前上升，2008年之后下降，但保利地產(chǎn)和張江高科近幾年財(cái)務(wù)費(fèi)用上升。萬科和保利地產(chǎn)的財(cái)務(wù)費(fèi)用保持在1%左右，其他房企3%到5%不等，張江高科2010年之后財(cái)務(wù)費(fèi)用在15%以上。