二手房賣家主動讓價20萬 高價拿地民營房企，杠桿資金被預估為2年周期，一旦市場不能回暖，很可能面臨資金鏈斷裂危險

　　調控后 房價離下降還有多遠？

　　2016年10月13日 星期四 北京青年報 今年的國慶黃金周熱鬧非凡，我們不僅看到了各景點擁堵限流，還從頭到尾圍觀了一把樓市的“調控節”。

　　9月30日晚間至10月9日，短短10天時間內，北京、天津、蘇州、成都、合肥、南京、深圳等22個城市先后發布新樓市調控政策， 除了重申或是重啟限購之外，最嚴厲的是信貸政策的從嚴從緊，提高首付比例和收回房貸利率優惠同時進行，抑制投資需求，防止房價過快上漲。

　　在22個調控新政出臺的城市中，既有一線、二線城市，更是兼具了東莞、中山等三、四線城市。看似一城一策，卻是對樓市的密集出擊，政府此次調控決心可見一斑，也直接讓瘋狂的投資買房情緒戛然而止。

　　買方市場來臨 剝離投資屬性

　　以北京為首的樓市新政出臺已經兩周時間了，雖然政策上招招都是針對買房人設置的限制，提高購房門檻。但實際上，直接受影響的不僅是買房人，賣房一方更是首當其沖。

　　一直想在五環外六環內置換一套三居室的張麗（化名）還沒等出手，就趕上了新政的到來。“現在一家三口住的是一套45平方米的南向一居室，位于西城區車公莊附近。隨著孩子一天天長大，一居室顯得非常擁擠，因此想賣了房子，再以不超過800萬的總價買一套五環外的三居。”張麗告訴北京青年報記者，眼看著自己手中的二手房從今年年初的單價8萬元漲到了12萬，就在中介掛了550萬元的價格，希望多賣些錢能在置換的時候更輕松一點，但沒想到的是調控新政的到來打亂了原本的買房計劃。

　　“本來十一期間中介約了好幾家來看房，但最后只來了一組家庭，其他人都推脫再等等看，就連來看房的家庭最后也不置可否，沒有下文了。”這下張麗著急了，畢竟自己需要置換， 得盡快出手才行。于是，10月7日，張麗主動找到中介，下調10萬至540萬元的總價。“降太多也心有不甘，我的底線是530萬成交，先降10萬看看風向。”類似張麗這樣下調報價的房主，在今年“9·30新政”以后明顯增加。

　　根據中原地產研究中心統計數據顯示：深圳與北京二手房在過去一周里，業主對于房價報價的指數下調了10%。尤其是有換房需求的業主，有的甚至已經在賣房前就敲定了需要買的房子，為了避免違約，不得不在價格上做出讓步，或者主動調低報價，或者商討平攤部分稅費，以求盡快交易。

　　這輪調控瞄準打擊的就是投資購房。一位業內人士透露，之前的信貸寬松讓不少投資客利用杠桿大舉進入樓市，而這些投資客每年的融資成本至少也需要5%-8%。這部分錢如果投入理財正常的收益至少也在年化4%以上，這就意味著投資的房子如果每年沒有10%的收益，投資客就面臨被套或者割肉的困境。但新的“京八條”按首次置業、二套房、普通住宅、非普通住宅把貸款和首付比例劃分成四檔，多方面提高首付款比例，明顯降低了購房的杠桿率，也剝離了住房的投資性。

　　在此背景下，北京新房及二手房市場網簽量出現了斷崖式下滑。根據偉業我愛我家集團市場研究院統計，2016年10月上旬（1-10日），北京全市新建商品住宅共網簽560套，與上月同期相比大幅下跌了68.7%，與去年10月份同期相比則下降了45.8%。而全市的二手住宅共網簽2810套，與上月同期相比也大幅下跌了65.7%。

　　很明顯，北京房地產買方市場初見端倪，投資性買房的難度明顯加大。

　　購房人陷入觀望但并未遺忘

　　雖然9月30日晚出臺的“京八條”被戲稱為“真正的殺招”，但經歷過多輪調控的北京購房人已經有了豐富的經驗，大多數購房人都認為房價會在短期內出現調整，但長期來看每輪調控周期后，房價都會迎來上漲，因此這時候的觀望只是為了在合適的時機抄底。

　　在金融街富凱大廈上班的徐先生從事金融行業多年，一直后悔沒有在上半年買房，因此，這次的調控在他看來是意外之喜，如果房價出現下滑，就給了他“上車”的機會。

　　“每天上班，大廈門口都能看到豪宅們的臨時展位。前段時間是德勝門的中駿·天宸，最近剛剛換成了南二環的中國璽。”徐先生向北青報記者表示，作為“新北京人”，他一直覺得能夠在二環附近買房，是一件很有歸屬感、成就感的事情，而且上班也近，子女教育也不用發愁。但隨著這輪樓市暴漲與調控，心情猶如坐過山車。本來還在猶豫是否入手時，卻發現北京的房價已經站在山頂上了，直到樓市調控措施出臺后，徐先生越發勤快地看房子，打算在樓市價格適當回調時出手。

　　除了像徐先生這樣等待回調出手的購房人以外，在“9·30新政”中，還有值得注意的是關于“90/70”政策的再次提出，也被認為預示著未來北京樓市供應將轉變思路，不再像現在這樣以大戶型為主，而是更強調小戶型的占比。

　　所謂“90/70”是指單套房子建筑面積90平方米以下在住房總面積所占比重不低于70%。此政策在2005年時曾出現過，后來無疾而終。業內人士認為，如今再次被提出，是為了進一步加大住宅用地供應。表明政府將加大力度滿足居民住房剛需，調控房價，這將進一步降低住房投資性。

　　最難受的是高價地王們

　　眾所周知，房價飛漲與地王頻出一向都是相輔相成的，兩者相互促進相互推動。尤其是在2016年里，成為全國地王出現最多的一年。據中原地產研究部統計數據顯示，2016年里一線城市住宅土地平均溢價率達到了94.6%，全國超過10億元的地塊高達405宗、溢價率超過100%的地王高達211宗，均創造了歷史紀錄。

　　在房價一天一漲的時候，多高的土地價格都被認為是合理的，但在央行收緊貸款，甚至可能收緊開發貸的情況下，地王們就變成了燙手的山芋。一旦樓市仍處于低谷期，地王項目的首期價格就難以達到預期，甚至會平價甚至虧本賣房。這也是開發商最不愿意看到的。

　　業內人士表示，加大查處違規入市資金、大幅提高首付比例等措施會對高端住宅市場產生較大影響。一線城市高端住宅會出現有價無市的狀況，大量持有“地王”的開發企業面臨較大壓力。

　　當前北京市場中的高端盤已經出現了降溫的勢頭。根據亞豪統計數據顯示，2016年9月，北京7萬+公寓豪宅共實現成交563套，成交面積7.71萬平方米，環比上月分別增加118%、72%。這也是自6月之后，公寓豪宅成交再創歷史新高。

　　不過進入到10月之后，受到“9·30新政”影響，10月1-10日10天時間里7萬+公寓成交量迅速跌落至20套，按照這一趨勢計算，預計整個10月公寓豪宅成交量將不足百套。

　　對此，亞豪機構市場總監郭毅認為，“9·30新政”之后，豪宅市場供應節奏將顯著放緩，年底前豪宅供應市場將進入冰凍期。對于尚未入市的“地王”項目而言，面對新政下首付成數的提高，需要重新梳理客戶的購房意愿及首付實力。如果客戶流失量過大則需要一個過程去重新積累客戶，因此只能被迫延緩入市時間。

　　但同時也有業內人士指出，由于一些民營房企拿地時高舉高打，通過“加杠桿”高價拿地，這類房企杠桿資金一般為2年周期，一旦市場不能回暖，地王項目被迫延期，就很可能面臨資金鏈斷裂的危險。

　　●業內評新政●

　　亞豪機構市場總監郭毅： 北京公寓豪宅市場成交將陷入持續低迷

　　郭毅分析認為，低利率、高杠桿和人民幣貶值預期是此輪房地產熱潮的三大推升要素，其中高凈值客群對于這些要素更為敏感，而對于金融杠桿的運用比普宅客戶有過之而無不及，因此此輪房地產熱潮當中，高資產客群所面向的豪宅市場也表現踴躍。不過進入10月之后，公寓豪宅市場一路“高歌猛進”的勢頭被新一輪“9·30新政”強勢終結。

　　從調控細節來看，首付成數的提高對于豪宅客群來說影響較大，尤其是二套非普宅首付比例由50%上升至70%。以總價2000萬元的一套豪宅產品為例，新政后首付款比之前多出400萬元，即便對于高凈值客戶而言也是不小的壓力，因此豪宅購房客戶普遍開始延遲購房計劃。受此影響，預計整個10月份一直到年底，北京公寓豪宅市場成交將陷入持續低迷當中。

　　不過郭毅同時認為，目前的豪宅市場當中高地價豪宅所占比重已明顯加大，而未來的豪宅市場構成也更多的是“地王”產品，在地價成本高企的壓力之下，豪宅市場價格下調的空間相對較小。相信住建部門在審批“地王盤”的預售及現售價格時，也會充分考慮到開發成本，因此新豪宅的價格仍將保持在合理范疇內。

　　而對于在售的老豪宅來說，“9·30新政”重申“90/70”的要求，且近期供應的住宅地塊均明確了90平方米以下戶型占到70%以上的開發規模，使得北京樓市未來的市場供給將以中小戶型為主。而當前140平方米以上中大戶型為主的豪宅產品反而體現出自身的稀缺價值，未來雖然會面臨購房需求減少的市場狀況，但同時供應量也會出現大幅下滑，因此價格也將企穩。綜合來看，“9·30新政”將可能很快作用到樓市成交量上，造成簽約套數的下滑，但包括豪宅在內的新房價格仍將保持相對穩定的狀態。

　　中原地產首席分析師張大偉：

　　這一輪價格調整幅度約在15%-20%

　　張大偉在他的自媒體公眾號“大偉看樓市”中表示，根據中原地產研究中心統計數據顯示：深圳與北京二手房在過去一周，房價報價指數下調了10%（注意是報價下調，并非成交價）。

　　并且，短期出現了房價下調的個案，買賣雙方依然在博弈過程中。不過預計房價在成交量下調1-2個月后，會有明顯松動的可能性，特別是當下樓市的投資需求比例高，這種情況下，部分前期獲利投資者可能會快速售出。

　　張大偉認為，最終能夠影響未來房價的依然是信貸，如果年末信貸整體收緊，房價有望出現一輪明顯的調整，但如果，針對房企的信貸不收緊，高價地依然頻繁出現，很可能房價的調整幅度會小很多。

　　因此，張大偉認為，與其預測房價漲跌多少，其實意義不大，完全看央行對于信貸“水龍頭”的控制。按照以往調控經驗預估算的話，這一輪的調整幅度應該在15%-20%左右。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉：

　　市場降溫，房價漲幅縮小并企穩

　　胡景暉分析表示，9月30日以來的這輪全國樓市調控中，北京的政策可謂非常嚴厲，按首置和二套，以及普通和非普通住房，把貸款首付比例劃分成四檔的政策也是極大地抑制了過度購房，照顧了自住型需求。市場需求受限的情況下，新房市場、二手房市場自然都顯現出了降溫趨勢。

　　胡景暉認為，有了政策的強力調控，市場接下來肯定會進入一個調整的窗口期，購房者會逐漸趨于冷靜，市場不復之前的瘋狂。而失去需求的支撐，市場的交易量很難繼續維持高位，價格的上漲推力也會減小。因此，進入四季度后，無論新房還是二手房，交易量無疑都將下滑，房價漲幅也將逐步縮小，并逐步企穩。

　　文/本報記者 李桁

　　編者注：北京樓市調控半月：熱了商住房 冷了改善盤

　　改善型購房者出現退訂 商住房銷售火熱 網簽完成購房人貸款未受影響

　　調控半月 熱了商住房 冷了改善盤

　　2016年10月13日 星期四 北京青年報 9月30日傍晚出臺的北京調控新政，打亂了很多購房人十一期間的看房、購房計劃。業內人士原本預測的“十一購房黃金周”也未能如約而至。

　　業內普遍認為，在全國超過20個加入收緊調控行列的城市中，以北京的調控新政力度最大，涉及面最廣，因此影響力也最大。雖然新政十分嚴厲，但市場反應卻大有不同。《廣廈時代》調查發現，此次新政的出臺，對于改善型購房人影響最大，部分項目未進行網簽的購房人已經出現了退訂的情況。而由于新政中并沒有出現針對商住產品的條款，十一期間商住類房銷售火爆，價格也有上漲趨勢。一些幸運的在“9·30新政”前完成網簽的購房人，貸款過程并未受新政影響，依然拿到了想要的利率優惠。

　　改善盤

　　首付無法湊齊只能選擇退房

　　“9·30新政”出臺之后，一些購房者也不得不放棄自己已經定下的通州房源。

　　小陳是通州某樓盤的置業顧問，她所在的樓盤已經進入了尾房準現房銷售階段，雖說價格已經漲至60000元/平方米，但由于所剩數量僅有30余套，銷售并不是什么難事。十一之前，30余套房源大部分就已經預定了出去，本計劃黃金周再沖一沖，樓盤就可以徹底售罄。突如其來的“9·30新政”打破了這一計劃。

　　由于項目主力戶型是126平方米的三居，購房客戶很多都不是第一次置業，新政中對于二套房首付比例的提高，對他們影響巨大。小陳的一個客戶就是這樣，房款總價約750萬元，由于名下貸款已還清，新政出臺前，首付款約為225萬元，而政策出臺后，首付款跳躍至了約525萬元。為了可以首付三成，此前該客戶剛湊錢還清了上一套房子的貸款。300萬元的首付款差額，對于該客戶是怎樣都無法湊齊的，只能選擇退房。小陳告訴《廣廈時代》，這樣的客戶并不是個案，雖然他們項目僅有30余套房子在售，據她所知，因首付的變化計劃要退房的就有五六戶。對于客戶退房的計劃，她所在的項目定金等費用都會全額退還，不會按照違約計算。

　　雖然有客戶因首付提高退房，目標客戶群體也大大縮減，但小陳表示，以她的了解，開發商并不打算以價換量。“一共就剩十幾套房子，通州新房又這么少，不愁賣，就是個時間問題。”小陳稱，對于他們這樣的項目，新政的影響主要還是銷售周期的拉長，價格很難受影響。

　　改善型客戶選擇退房的并不只出現在通州，在不少近期火熱的改善盤中，都有客戶表現出了退訂的意向。由于目前市場上在售的改善盤在價格上大都超出了普通住宅的標準，新政出臺后，40%的首付比例已是最低標準，以目前改善盤集中的千萬元價位段計算，400萬元的首付是基本配備。而政策的調整還讓很多客戶直接變成了“二套房”，首付比例直接升至70%。從30%到40%的變化，對于很多客戶尚能接受，調整首付款難度系數不大。但對于那些首付比例從30%直接調整到70%的購房人，調整后的首付，不是“湊”就能齊的。

　　商住盤

　　十一期間銷售火爆

　　十一期間，因政策的突然出臺，住宅銷售大有偃旗息鼓的態勢。開發商回歸低調研究應對策略，而此前一直傳言將被調控的商住項目卻意外地逃過了此次調控。

　　據亞豪君岳會統計數據顯示，“十一”長假7天（10月1日-10月7日）北京商品住宅（不含保障房與自住房）共實現成交1154套，成交面積8.76萬平方米，日均成交量僅165套，而在這1154套成交當中，商住所占比重高達88%。而這樣的成績還是建立在商住供應量萎縮的前提下。根據房天下數據研究中心統計，8月份僅2132套商住產品取得預售許可證，而9月份這一管控更加嚴格。截至9月21日，商住產品取證預售量僅有849套。近期北京31個商住項目中，僅有18個在售，7個為待售，6個已售完。其中已售完和待售占比45%，也就意味著市場上僅有一半的商住項目可以購買。在這樣的背景下，十一期間，商住樓盤的火熱銷售與住宅形成了鮮明對比。

　　與小陳同屬一家公司，但負責不同項目的置業顧問小王，十一期間在售樓處面對的就是截然不同的景象。十一前三天，僅小王自己就銷售了七套房。小王表示，從商住項目傳言將納入限購范圍起，他所在的項目銷售就一直十分火熱。“9·30新政”的出臺，對他們也幾乎沒有影響。在小王看來，新政對于他們項目還是一個利好消息。他們項目的客群中，很多是沒有購房資格的改善型客戶，新政的出臺讓他們項目的首付比例比住宅還要低。

　　亞豪機構市場總監郭毅分析認為，北京節前出臺的“9·30新政”，因未涉及商辦市場，因此未對商辦產品的成交產生直接影響，該類產品入市積極性仍將保持高漲。

　　除了新房市場銷售未受新政出臺影響外，一直滯漲的商住二手房價格也進入了上漲通道。一位購房人表示，她兩年前購買的商住房，此前一直不漲不跌，9月初在中介那里看同戶型房源價格相比2014年還沒有什么變化，而最近價格竟然開始上漲了。位于亦莊的林肯公園商住二手房，56平方米的南向一居，6月成交價在160萬元，而近期的報價已經上漲至245萬元。南三環的萬科紅一居戶型，目前的報價相較9月成交價已經上漲了100萬元。而且，“9·30新政”出臺后，在一些二手房房主猶豫是否要降價時，部分商住房的房主卻在將報價提升。

　　二手房

　　新政前網簽貸款仍順利 利率優惠力度開始收緊

　　雖然受“9·30新政”影響最大的是改善型和豪宅購房人，但對于剛需人群，細微的購房政策變化，對他們也影響眾多。

　　陳女士8月底在回龍觀購買了一處二手房，9月中旬進行了網簽，隨后開始向銀行申請貸款。貸款時，銀行的貸款專員告訴陳女士，按照她的情況，一切順利的話可以申請到8.3折的利率優惠。“9·30新政”出臺時，陳女士的貸款尚未批復，她開始擔心，還能否申請到利率的折扣優惠。陳女士在惴惴不安中度過了十一黃金周。本周一，銀行回復了好消息，她的貸款成功申請到了8.3折的利率優惠。個貸專員告訴她，她估計是今年最后一批利率8.3折的客戶了，現在他們銀行利率折扣已經恢復至八五折。

　　《廣廈時代》致電了多個銀行，詢問近期首套房的房貸利率優惠折扣，8.3折已經基本取消，最低優惠普遍為8.5折。一位銀行個貸專員表示，目前銀行首套房利率折扣的收緊與“9·30新政”關系不大，主要與四季度這個時間節點有關，具體根據新政的折扣調整，還要看總行的通知。文/門庭婷