改善型購房者出現退訂 商住房銷售火熱 網簽完成購房人貸款未受影響

　　調控半月 熱了商住房 冷了改善盤

　　2016年10月13日 星期四 北京青年報 9月30日傍晚出臺的北京調控新政，打亂了很多購房人十一期間的看房、購房計劃。業內人士原本預測的“十一購房黃金周”也未能如約而至。

　　業內普遍認為，在全國超過20個加入收緊調控行列的城市中，以北京的調控新政力度最大，涉及面最廣，因此影響力也最大。雖然新政十分嚴厲，但市場反應卻大有不同。《廣廈時代》調查發現，此次新政的出臺，對于改善型購房人影響最大，部分項目未進行網簽的購房人已經出現了退訂的情況。而由于新政中并沒有出現針對商住產品的條款，十一期間商住類房銷售火爆，價格也有上漲趨勢。一些幸運的在“9·30新政”前完成網簽的購房人，貸款過程并未受新政影響，依然拿到了想要的利率優惠。

　　改善盤

　　首付無法湊齊只能選擇退房

　　“9·30新政”出臺之后，一些購房者也不得不放棄自己已經定下的通州房源。

　　小陳是通州某樓盤的置業顧問，她所在的樓盤已經進入了尾房準現房銷售階段，雖說價格已經漲至60000元/平方米，但由于所剩數量僅有30余套，銷售并不是什么難事。十一之前，30余套房源大部分就已經預定了出去，本計劃黃金周再沖一沖，樓盤就可以徹底售罄。突如其來的“9·30新政”打破了這一計劃。

　　由于項目主力戶型是126平方米的三居，購房客戶很多都不是第一次置業，新政中對于二套房首付比例的提高，對他們影響巨大。小陳的一個客戶就是這樣，房款總價約750萬元，由于名下貸款已還清，新政出臺前，首付款約為225萬元，而政策出臺后，首付款跳躍至了約525萬元。為了可以首付三成，此前該客戶剛湊錢還清了上一套房子的貸款。300萬元的首付款差額，對于該客戶是怎樣都無法湊齊的，只能選擇退房。小陳告訴《廣廈時代》，這樣的客戶并不是個案，雖然他們項目僅有30余套房子在售，據她所知，因首付的變化計劃要退房的就有五六戶。對于客戶退房的計劃，她所在的項目定金等費用都會全額退還，不會按照違約計算。

　　雖然有客戶因首付提高退房，目標客戶群體也大大縮減，但小陳表示，以她的了解，開發商并不打算以價換量。“一共就剩十幾套房子，通州新房又這么少，不愁賣，就是個時間問題。”小陳稱，對于他們這樣的項目，新政的影響主要還是銷售周期的拉長，價格很難受影響。

　　改善型客戶選擇退房的并不只出現在通州，在不少近期火熱的改善盤中，都有客戶表現出了退訂的意向。由于目前市場上在售的改善盤在價格上大都超出了普通住宅的標準，新政出臺后，40%的首付比例已是最低標準，以目前改善盤集中的千萬元價位段計算，400萬元的首付是基本配備。而政策的調整還讓很多客戶直接變成了“二套房”，首付比例直接升至70%。從30%到40%的變化，對于很多客戶尚能接受，調整首付款難度系數不大。但對于那些首付比例從30%直接調整到70%的購房人，調整后的首付，不是“湊”就能齊的。

　　商住盤

　　十一期間銷售火爆

　　十一期間，因政策的突然出臺，住宅銷售大有偃旗息鼓的態勢。開發商回歸低調研究應對策略，而此前一直傳言將被調控的商住項目卻意外地逃過了此次調控。

　　據亞豪君岳會統計數據顯示，“十一”長假7天（10月1日-10月7日）北京商品住宅（不含保障房與自住房）共實現成交1154套，成交面積8.76萬平方米，日均成交量僅165套，而在這1154套成交當中，商住所占比重高達88%。而這樣的成績還是建立在商住供應量萎縮的前提下。根據房天下數據研究中心統計，8月份僅2132套商住產品取得預售許可證，而9月份這一管控更加嚴格。截至9月21日，商住產品取證預售量僅有849套。近期北京31個商住項目中，僅有18個在售，7個為待售，6個已售完。其中已售完和待售占比45%，也就意味著市場上僅有一半的商住項目可以購買。在這樣的背景下，十一期間，商住樓盤的火熱銷售與住宅形成了鮮明對比。

　　與小陳同屬一家公司，但負責不同項目的置業顧問小王，十一期間在售樓處面對的就是截然不同的景象。十一前三天，僅小王自己就銷售了七套房。小王表示，從商住項目傳言將納入限購范圍起，他所在的項目銷售就一直十分火熱。“9·30新政”的出臺，對他們也幾乎沒有影響。在小王看來，新政對于他們項目還是一個利好消息。他們項目的客群中，很多是沒有購房資格的改善型客戶，新政的出臺讓他們項目的首付比例比住宅還要低。

　　亞豪機構市場總監郭毅分析認為，北京節前出臺的“9·30新政”，因未涉及商辦市場，因此未對商辦產品的成交產生直接影響，該類產品入市積極性仍將保持高漲。

　　除了新房市場銷售未受新政出臺影響外，一直滯漲的商住二手房價格也進入了上漲通道。一位購房人表示，她兩年前購買的商住房，此前一直不漲不跌，9月初在中介那里看同戶型房源價格相比2014年還沒有什么變化，而最近價格竟然開始上漲了。位于亦莊的林肯公園商住二手房，56平方米的南向一居，6月成交價在160萬元，而近期的報價已經上漲至245萬元。南三環的萬科紅一居戶型，目前的報價相較9月成交價已經上漲了100萬元。而且，“9·30新政”出臺后，在一些二手房房主猶豫是否要降價時，部分商住房的房主卻在將報價提升。

　　二手房

　　新政前網簽貸款仍順利 利率優惠力度開始收緊

　　雖然受“9·30新政”影響最大的是改善型和豪宅購房人，但對于剛需人群，細微的購房政策變化，對他們也影響眾多。

　　陳女士8月底在回龍觀購買了一處二手房，9月中旬進行了網簽，隨后開始向銀行申請貸款。貸款時，銀行的貸款專員告訴陳女士，按照她的情況，一切順利的話可以申請到8.3折的利率優惠。“9·30新政”出臺時，陳女士的貸款尚未批復，她開始擔心，還能否申請到利率的折扣優惠。陳女士在惴惴不安中度過了十一黃金周。本周一，銀行回復了好消息，她的貸款成功申請到了8.3折的利率優惠。個貸專員告訴她，她估計是今年最后一批利率8.3折的客戶了，現在他們銀行利率折扣已經恢復至八五折。

　　《廣廈時代》致電了多個銀行，詢問近期首套房的房貸利率優惠折扣，8.3折已經基本取消，最低優惠普遍為8.5折。一位銀行個貸專員表示，目前銀行首套房利率折扣的收緊與“9·30新政”關系不大，主要與四季度這個時間節點有關，具體根據新政的折扣調整，還要看總行的通知。文/門庭婷