創業十年，不抵買房一套。有能力而沒有原始積累的人，在這個城市不吃香，而沒能力、肯啃老只會買房的人反而大賺特賺，會打壓創新、催毀城市的創業激情，這樣的城市是沒有未來的。

　　作為發達地區，香港人均收入水平高，但物價水平更高，生活負擔極重。

　　政府對土地供應的嚴格管制，使得土地價格居高不下，只要手里有土地儲備，做房地產幾乎穩賺不賠。

　　全香港的相當多數企業與個人充當的是為港府與家族企業打工的角色。能夠例外的只有金融業等少數幾個行業，涉及到雇員人數少、惠及人群少，與絕大多數香港人的生活是無關的。

　　多數行業是自由放任經濟，只在土地等極少數行業實行嚴格管制。但這恰是一種最差的自由。

　　把眼光投向內地，我們會發現內地經濟正逐步踏上香港已經走過的道路。

　　京滬房價長期保持快速增長，會產出金融擠出實業的現象，嚴重打擊創業與實體經濟。

　　詭異之處在于，香港化的過程是一個棘輪，一旦進入，只能繼續強化，而無法退出。

　　香港化下的京滬兩地，大量的原住民和新進房產所有者成為既得利益群體，他們不允許房價出現些許的下跌，而政府與銀行基于財政收入穩定和金融系統的穩健性，同樣不允許房價進入下降通道。

　　據報道，在近日地王潮的推動下，京滬部分房屋樓板價已經超過香港昨日（8月8日）拍出的相似地段的樓板價。以高房價聞名的香港是否會被北京上海后來居上？香港經濟陷入困難，高房價是一個重要的推動力，而大陸的北京和上海又可以從香港的發展過程中吸取怎樣的經驗和教訓？

　　香港經濟以“自由”著稱，其奉行自由市場資本主義經濟體系，政府對經濟運行施行自由放任政策。諾貝爾經濟學獎得主米爾頓•弗里德曼視香港為自由放任經濟典范，其一生中多次把香港作為自由放任經濟體的代表。

　　然而，近年來香港經濟逐步走進死胡同。近些年香港呈現的諸多現象越來越撕裂香港社會。

　　這些現象及趨勢，我將其命名為“香港化”，香港化不僅僅是香港一城一地的現象，內地的北京、上海等地也漸次呈現香港化的很多特征。

　　香港化的表現

　　何為香港化？直觀看來，主要體現在三個層面：第一，房價高、物價高、生活成本高；第二，收入差距大、社會資本差距大、階層流動難；第三，本地與外地居民沖突明顯。同時，房價高也是其它所有問題的主因。

　　香港樓價數十年來都保持著較高水平。港島套內160平方米以上的房型，單位房價超過25萬港幣，這意味著每套E型住宅至少需要4000萬港幣。即使在房價水平最低的新界買一套40平方米的小戶型住宅，也需要332萬港幣，2013年香港全行業工資中位數是14100港幣（香港政府統計處統計），相當于其19.6年的收入。

　　作為發達地區，香港人均收入水平高，但物價水平更高，生活負擔極重。根據香港政府統計處的《二零零九至一零年住戶開支統計調查》，僅食物和住屋兩項，就占據了香港居民總支出的56.8%，算上水電煤等剛性家庭支出，一個正常家庭收入的六成基本都被用在了吃和住等剛性生活成本上。

　　以恩格爾系數（食物支出占居民總支出的比重）來衡量，倫敦、紐約、東京等國際一線中心城市，恩格爾系數一般低于20%，像2003年時，紐約、巴黎、東京等地分別為14%、16%和19%。而香港2000年、2005年和2010年這一數據分別為25.7%、25.8%和27.1%（政府統計處的住戶開支統計調查）。不僅遠高于上述與香港齊名的國際中心城市，還處于連年增長的狀態。

　　土地限量供應導致房價高

　　高房價當然是因為香港政府從來沒有管過房價，收入分配差距與財富差距較大，也因為香港沒有采用累進稅制和遺產稅。這些都指向香港的自由放任政策。

　　香港的土地可謂是寸土寸金，總面積僅1100平方公里，略高于上海的1/6，略低于北京的1/15，但人口卻高達720萬，整體來看，香港人口密度很高，遠高于上海和北京。即使如此，香港還是有高達三分之二的土地是林地、草地、荒地、濕地和灌叢，這些土地不做建設用地開發。城市建設用地僅占總面積的23.9%（2013年），按此計算，人口密度高達2.74萬人/平方公里。

　　問題是，香港政府對此毫無要糾正的跡象，從2000年到2013年，長達13年，香港住宅用地僅增加了9平方公里，合900公頃，比2013年上海一年的住房用地供應還要少100公頃，平均每年僅增加70公頃，是上海一年的1/14。商業用地13年時間甚至僅增加了100公頃，年均7.7公頃。

　　政府并不是香港唯一的大地主，新世界[-1.52% 資金 研報]、新鴻基、恒基等地產商是政府之外的地主。據原新鴻基創始人郭得勝的私人助理統計，截至2009年，僅新鴻基和恒基擁有的可供開發的農地就高達527.7公頃，相當于最近15年香港平均年供地數量的7倍。政府對土地供應的嚴格管制，使得土地價格居高不下，只要手里有土地儲備，做房地產幾乎穩賺不賠。

　　在香港，以李嘉誠、鄭裕彤、李兆基、郭氏三兄弟、吳光正及嘉道理為代表的幾大家族企業幾乎控制了全港最為重要的商業機構，包括香港唯有的兩家電力公司、水務公司、煤氣公司、兩家絕對壟斷的百貨公司以及各自為數眾多的上百家公司。一個普通人在香港的一天生活，很難避開與這幾個家族的公司打交道。

　　全香港的相當多數企業與個人充當的是為港府與家族企業打工的角色。能夠例外的只有金融業等少數幾個行業，涉及到雇員人數少、惠及人群少，與絕大多數香港人的生活是無關的。

　　“自由”外衣下的壟斷經濟

　　這樣看來，當下的香港，只不過是用自由放任的外衣掩蓋了土地數量管制下的壟斷本質。

　　多數行業是自由放任經濟，只在土地等極少數行業實行嚴格管制。但這恰是一種最差的自由，在土地政策等關鍵性行業的嚴格管制，保證了大地產商的利益。

　　在這一前提下，堅持自由放任政策意味著放任這些地產商濫用市場支配地位，肆意向上下擴張，擠壓中小企業的生存空間，加劇壟斷趨勢。這并非是自由放任的本意。

　　在基礎民生行業、公用事業和地產處于壟斷角色的幾大公司與家族，很容易對上下游競爭性行業的企業和消費者榨取經濟租，是一種變相的汲取社會資源的渠道，保證他們壟斷的前提下，讓上下游市場自由競爭，允許他們濫用優勢地位，以多元化、兼并上下游企業，造成橫縱向一體化。

　　這與中國內地的國網、石化、電信扮演的角色有什么區別？如何能算得上是“自由經濟”？

　　上游的國有企業就占有了壟斷的經濟租，對下游的民營企業及消費者實行壟斷價格，民營企業即使再有競爭優勢，也不得不在關鍵要素上任人宰割，利潤再高，也會被上游壟斷的國有企業所侵蝕。

　　中國經濟的實質變成民營企業和消費者為國企打工。因此根本不存在胡鞍鋼所謂的國有企業與民營企業相互合作、相互競爭的“兩條腿走路”的新格局，而是國有企業拄著民營企業的拐杖“跛腳走路”的扭曲局面。

　　這些，國內學者已經有很多文獻在討論，包括港科大的王勇等學者，都有不錯的論文證實了國企與民企的上下游關系，以及上游壟斷下游自由競爭的關系，是國企營利的主要機制。

　　只不過香港沒有國有企業，而是地產商罷了。

　　內地經濟的香港化

　　把眼光投向內地，我們會發現內地經濟正逐步踏上香港已經走過的道路。

　　2013年一、二線城市的房價大漲，根本原因在于住房需求增長了18%，而住宅土地供應量同比卻下跌了13%。在這一年，全國土地出讓金總額超過3萬億，是2012年的150%。2013年上海的住房用地供應計劃為1000公頃，低于2005年以來的7年間土地平均年度實際供應量。但上海的土地出讓金收入近2130億元，超過2010年的歷史峰值。

　　再來看北京，其住宅土地供應近些年的多數年份也是逐年遞減。2011年時，北京市為常住人口2000萬人，房地產開工面積是1639.5萬平方米。而同期的鄂爾多斯[-3.16% 資金 研報]，房地產開工面積達1009.4萬平方米，是北京的6成，而它的人口不足200萬，是北京的1成。

　　土地批租制度下的土地供給毫無疑問會被抑制，只有這樣，才能獲得壟斷利潤。對一個人口凈流入的城市來說，一面是需求增長，一面是土地供給饑渴，房價上漲絲毫不意外，差別也只是漲得“很快”還是“非常快”。相比大多數二線城市，京滬的住宅土地供應量相對于其常住人口規模來說，都太少了。

　　為了維持名義的地價，北京對土地用途管制保持了高壓態勢。想想，北京人口相當于上海的8成多，而面積是上海的2.5倍，大量的土地是以未利用地和農村集體土地的形式存在的。農民偷偷的將農地租給開發商，建成樓盤，再以市價一半甚至更低的價格賣給城里人，俗稱“小產權房”，包括太玉園等知名的小產權房社區。

　　如果小產權房成為潮流，勢必會抑制國有建設用地的價格，坐大以后更可以挾民意轉正、合法化。因此，在清理小產權房上，北京表現的最堅決，2013年下半年，北京累計清理了近400萬平米的小產權房。

　　京滬房價長期保持快速增長，會產出金融擠出實業的現象，嚴重打擊創業與實體經濟。這對京滬來說，才是致命的。創業十年，不抵買房一套。有能力而沒有原始積累的人，在這個城市不吃香，而沒能力、肯啃老只會買房的人反而大賺特賺，會打壓創新、催毀城市的創業激情，這樣的城市是沒有未來的。

　　相形之下，年輕人在京滬沒機會，反而是一個小事情。京滬這時變成真正的“上海灘”，成為年輕人淘金、闖灘的地方，賺到錢、能立足則留在京滬。留不下來，就當成鍍金之旅，靠在京滬的經驗，在其它城市打拼。

　　詭異之處在于，香港化的過程是一個棘輪，一旦進入，只能繼續強化，而無法退出。香港化下的京滬兩地，大量的原住民和新進房產所有者成為既得利益群體，他們不允許房價出現些許的下跌，而政府與銀行基于財政收入穩定和金融系統的穩健性，同樣不允許房價進入下降通道。表面上來看，受損的只是新進京滬的外地人，由于他們零散而弱小，很難集聚起政治力量去改變這一政策。