近日，中原地產市場研究部發布統計數據稱，北京豪宅市場出現井噴，截至5月初，北京成交總價5000萬元以上的商品住宅已超過百套，創下歷史紀錄，均價也首次全面上漲到10萬元/平方米以上。

　　隨著央行降息及市場的不斷向好，從今年開始，眾多頂級豪宅項目逐漸加快入市步伐，泛海國際、保利海德公園、萬柳書院等頂豪項目相繼入市。盡管競爭激烈，但業內人士仍持續看好豪宅市場。

　　北京五千萬以上豪宅成交超百套

　　數據顯示，截至4月底，北京成交的總價5000萬元以上的商品住宅達到104套，其中過億元的頂級豪宅成交3套；成交均價101376元/平方米，總成交金額73.16億元。而2014年全年總價5000萬元以上的商品住宅僅成交68套，2013年全年成交56套。今年僅過了4個多月，成交套數已超過歷年全年的數量。

　　“整體看，單價十萬元以上的物業成交依然持續，由于最近股市較熱，大部分預定業主轉簽放緩，市場實際成交月均已經超過10套。”中原地產首席分析師張大偉表示。

　　豪宅的供應量也不在少數，目前北京市場上每平方米價格超過10萬元的項目已經有10個左右，從2015年至2016年初，預期上市銷售價格10萬元/平方米以上的項目會接近15個。頂豪項目包括泛海國際、萬柳書院、香河園3號、首開瑯樾、中糧瑞府、北京壹號院等。

　　“北京預計在2015年待售的頂豪住宅套數超過1000套。”張大偉稱。

　　伴隨著不動產登記等政策的頒布施行，終極置業將成為今后置業的主流，頂級客群更傾向于認購豪宅。受此影響，融創農展館、萬柳書院等項目未入市先熱，泛海國際、保利海德公園等項目入市即熱銷，豪宅市場強勢升溫。

　　然而，在低密度用地封口后，房企對類別墅用地的爭奪日趨白熱化，近年來入市的容積率稍低的地塊，成交價格都遠遠高出預期，極易出現“地王”。如今年1月份，南四環一幅地塊以86.25億元的成交價格成為北京新的總價“地王”。

　　受“面粉”供應短缺因素影響，核心區樓盤隨之“水漲船高”，已經成為北京樓市價格最為堅挺的區域，引發頂級客群競相追捧，多個頂豪項目更是一路熱銷，打破多項行業記錄。如泛海國際去年開盤之后熱度激增，在開盤后的短短幾個月內，認購金額逾15億元，簽約金額突破8億元。

　　“無論是香港半山居住區、倫敦海德公園1號，還是法國利奧波德別墅，頂級物業之所以能夠價值與日俱增，都是因為它們核心資源的不可再生性，因此，誰在豪宅產品選址上擁有獨到的戰略眼光，誰就能擁有絕對的市場主動權。”泛海國際相關人士表示，其70%-80%的客戶是沖著項目的稀缺城市資源而來的。

　　業內表示，目前，北京頂級置業需求正呈現出激增趨勢，然而北京核心區供地正日益緊縮，可以預見，該區域頂豪供應將慢慢沉寂，面臨“斷炊”局面，供求矛盾的放大勢必促使頂豪價格上漲。

　　住宅市場開始高端化

　　中原地產市場研究部統計數據顯示：2013年4月到2015年4月，北京合計供應包含住宅類用地地塊113宗，合計建筑面積為2046萬平方米。在這2046萬平方米中，只有1350萬平方米為住宅用地，而且其中有800萬平方米左右是自住房及各類保障房。實際商品房住宅用地最近兩年僅供應了550萬平方米左右。

　　張大偉認為，按照目前市場供應比例計算，這部分大商品房住宅用地將建設成為中高端物業，以獲得市場溢價。

　　“整體預計北京2015年待售的頂豪住宅套數超過1000套。雖然對于豪宅項目來說，正常的銷售周期都起碼在5-8年以上，但在目前這種情況下，豪宅市場的分化將非常嚴重。同時北京商品房住宅的市場已經進入高端化，與香港類似，目前在售物業中低端占比非常少，北京從2015年開始，自住房的供應擠占普通住宅市場，導致未來高端化將成為趨勢，當然，這種高端化的價格，與過去的住宅產品并不一致。”張大偉表示。

　　“傳統的豪宅區域觀念在變化，在過去思維中只有長安街是豪宅，但隨著土地供應的減少，過去的二手房豪宅從設施面積上又不匹配現在高端需求的要求，這種情況下西局、東壩、農展館這類城區地塊屢創新高，要求企業在高端產品上創新。”張大偉表示，目前高端市場外移并不能簡單地視同房價的上漲，未來市場的劃分會逐漸差別化。過去的高端大部分是投資屬性，但現在的高端大部分具備了第一居所的功能。

　　他認為，政策對高端有利，未來北京限購雖然會延續，但對于改善需求來說，二手房的升溫包括未來對工作居住證等政策的調整，對于北京高端市場來說，政策利好會越來越增加。