自 2000 年起我國房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展直接拉動電梯行業(yè)進入高速成長期。但近年來全國房地產(chǎn)投資增速環(huán)比持續(xù)回落，中國指數(shù)研究院指出 2015 年中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)告別過去高速增長的“黃金時代”，經(jīng)過市場調(diào)整后將步入平穩(wěn)增長的新常態(tài)階段，未來幾年房地產(chǎn)市場整體銷售規(guī)模增速將維持在2%-5%的增長區(qū)間。作為房地產(chǎn)配套產(chǎn)業(yè)，電梯行業(yè)發(fā)展與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展息息相關(guān)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)進入產(chǎn)業(yè)發(fā)展的調(diào)整期， 房屋累計施工面積增速不斷下降，我國電梯行業(yè)發(fā)展也隨之從高速成長期進入穩(wěn)步發(fā)展期。電梯的實際需求 60%左右由傳統(tǒng)需求地產(chǎn)決定，另有 40%左右的電梯需求是由電梯配比提升、軌道交通、保障房、舊梯更新改造、電梯出口等非地產(chǎn)因素決定。 3與地產(chǎn)新增需求放緩形成對比，電梯在軌道交通、保障房和舊梯更新改造等幾個領(lǐng)域呈現(xiàn)高增長態(tài)勢，新增需求對傳統(tǒng)需求下滑形成一定對沖，未來 3-5 年新梯產(chǎn)銷仍能維持一定增速。另外，電梯的安裝維保市場有望迎來較快增長。因此，中國電梯市場的龐大需求仍會支持行業(yè)持續(xù)發(fā)展，電梯行業(yè)將保持平穩(wěn)增長的趨勢，穩(wěn)中有升將成為電梯行業(yè)發(fā)展新常態(tài)。

　　1、房地產(chǎn)市場領(lǐng)域電梯需求分析

　　電梯市場需求受房地產(chǎn)、建筑行業(yè)的影響較大。 2003 年-2013 年是我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展的黃金十年，很大程度上促進了電梯行業(yè)的發(fā)展和壯大。 2014 年，房地產(chǎn)市場受國內(nèi)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整、信貸政策收緊以及宏觀調(diào)控的持續(xù)影響，發(fā)展速度放緩，其中房地產(chǎn)新開工面積、商品房銷售面積同比都出現(xiàn)了下降，國家宏觀調(diào)控的目的在于促進房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定健康的發(fā)展，保證其成長的可持續(xù)性。

　　2015 年對于房地產(chǎn)市場來說，無疑是增速放緩的一年，一系列開放限購的救市舉措帶來房地產(chǎn)市場的復蘇，尤其國家出臺了放寬貸款限制以及二套房政策。2016 年房地產(chǎn)政策經(jīng)歷了從寬松到熱點城市持續(xù)收緊的過程，前三季度延續(xù)2015 年的寬松基調(diào)，出臺了降首付、降稅負、寬信貸等政策，但隨著熱點城市房價地價快速上漲， 政策分化進一步顯現(xiàn)。 一方面， 熱點城市調(diào)控政策不收緊，限購限貸力度及各項監(jiān)管措施頻頻加碼，遏制投資投機性需求，防范市場風險；另一方面，三四線城市仍堅持去庫存策略，從供需兩端改善市場環(huán)境。同時，中央加強房地產(chǎn)長效機制建設(shè)，區(qū)域一體化、新型城鎮(zhèn)化等繼續(xù)突破前行，為行業(yè)長期發(fā)展積極構(gòu)建良好環(huán)境。總體來看， 2016 年房地產(chǎn)市場發(fā)展較為穩(wěn)健。

　　2017 年一線城市將步入存量房時代，新房開發(fā)建設(shè)的市場空間不斷被壓縮，城市產(chǎn)業(yè)升級帶來的存量土地和存量物業(yè)盤活將是未來的主題。二線過熱城市房價空間被透支，“量價回調(diào)”成大概率事件，但具備產(chǎn)業(yè)和人口支撐的城市，將成為下一個發(fā)展的新風口，天津、武漢和鄭州受益于城市群發(fā)展，城市潛力逐漸顯現(xiàn)，量價進入平穩(wěn)增長周期；西部節(jié)點型城市發(fā)展有望進入新階段，房價尚屬相對洼地，如重慶、成都、西安等城市。此外，位于大城市周邊的小城市或自身產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢顯著的三四線城市，房地產(chǎn)市場發(fā)展仍具備潛力。

　　未來 3-5 年，預計房地產(chǎn)市場總體運行將保持穩(wěn)定，在新動能尚未完全建立之前，房地產(chǎn)業(yè)仍將是經(jīng)濟增長的重要支撐力量。電梯行業(yè)與房地產(chǎn)投資直接正相關(guān)，房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展有利于強化電梯行業(yè)未來增長的確定性。從2010-2015年我國房地產(chǎn)投資和電梯需求量的變化來看，兩者保持一致的發(fā)展趨勢，電梯的需求量增速要稍微快于房地產(chǎn)投資增速，表明近年來我國房地產(chǎn)行業(yè)的高層建筑投資比例在增加，加速了電梯的需求量。 2014年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資95,036億元，比上年名義增長10.5%。進入2015年，央行降息降準給房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來了機遇。截至2015年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資95,979億元，比上年名義增長0.99%，預測未來電梯增量也會伴隨房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展而增加，但增速會逐漸放緩，進入成熟發(fā)展期。

　　2、政策支持和電梯采購市場持續(xù)升溫

　　隨著政府不斷加大對民生工程的重視，醫(yī)療、衛(wèi)生、體育、文化等相關(guān)項目也隨之啟動，配套的電梯采購不可或缺。近兩年政府采購電梯市場呈現(xiàn)異軍突起之勢，采購內(nèi)容不僅有新梯加裝，還有舊梯改造、更新和電梯維護保養(yǎng)等項目。

　　2013 年全年電梯采購金額首破 60 億元， 2014 年電梯采購項目呈現(xiàn)多元化，新梯需求主要來源公租房、廉租房、棚戶區(qū)改造、醫(yī)院、學校、軌道交通、政府辦公樓等項目。另外，在電梯老齡化日益嚴重的前提下，政府采購市場也包括舊梯更新改造項目，主要集中在北京、上海、廣州等一線城市。政府采購產(chǎn)品種類較多，有垂直客梯、自動扶梯、自動人行道、貨梯以及醫(yī)用電梯等。

　　2014 年城鎮(zhèn)保障性安居工程的任務(wù)目標已全面完成，已經(jīng)完成 700 萬套以上的保障性住房開工建設(shè)，其中各類棚戶區(qū) 470 萬套以上。繼續(xù)大規(guī)模推進棚戶區(qū)改造不僅是重大的民生工程也是拉動經(jīng)濟增長的途徑。 2015 年保障房電梯采購依然是主力，舊梯更新改造類項目也將成為新的增長點，尤其是一二線城市該類項目明顯增多。國務(wù)院政府工作報告指出， 2016 年要加大城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造力度。城鎮(zhèn)保障性安居工程住房基本建成 772 萬套，棚戶區(qū)住房改造開工 601 萬套，農(nóng)村危房改造 432 萬戶。預計保障性住房建設(shè)力度的加大將在一定程度上減小國家調(diào)控政策對房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊，對于電梯行業(yè)的需求是長期、持續(xù)性的。

　　3、電梯人均消費水平與國外仍存在較大差距

　　根據(jù)中國電梯協(xié)會統(tǒng)計， 2015 年全國電梯總產(chǎn)量突破 76 萬臺。全國電梯保有量約 426 萬臺，位居世界首位。預計 2016 年中國電梯保有量將突破 500 萬臺，我國人均電梯保有量仍遠低于發(fā)達國家水平。截止到 2015 年，中國人均電梯保有量為 26 臺/萬人，將近日本的 1/2，歐洲平均水平的 1/5，韓國的 1/6 左右。北京、上海兩大都市人均保有量分別達到 79 臺/萬人、 66 臺/萬人，但仍遠低于歐洲部分發(fā)達國家的一線城市，我國人均電梯保有量仍有很大的提升空間。我國的電梯產(chǎn)業(yè)發(fā)展雖快，產(chǎn)業(yè)的總量雖大，但是人均電梯使用量卻只有世界平均數(shù)的一半也不到，只有發(fā)達國家的十分之一左右，我國的電梯產(chǎn)業(yè)還有非常大的發(fā)展?jié)摿�和空間，預計未來 3 年內(nèi)我國的電梯總保有量會超過 800 萬臺的數(shù)量。

　　4、從中長期看，電梯配比處于提升階段

　　隨著生活水平的提升，原先一棟辦公樓兩部電梯，現(xiàn)在變?yōu)樗牟俊⒘�部、八部甚至更多，原先一棟居民住宅一梯四戶，現(xiàn)在一梯兩戶甚至一梯一戶。用戶對電梯便捷性要求提升，使得電梯配置密度逐步提高。根據(jù)統(tǒng)計， 2000 年中國每萬平方米（房地產(chǎn)竣工面積）配置 1.65 臺電梯，到 2015 年，電梯配置密度升至7.11 臺/每萬平方米，約為 2000 年的 4.2 倍。電梯配置密度的不斷提升，是電梯銷量增速高于房地產(chǎn)竣工面積增速的根本原因。

　　住宅電梯一直占據(jù)著中國電梯市場的絕大部分市場份額， 并代表著電梯市場的發(fā)展方向，目前住宅電梯市場的容量約占中國電梯市場容量的 2/3。根據(jù)每 2500平方米/臺電梯的數(shù)據(jù)預測， 2015 年我國住宅地產(chǎn)電梯需求量為 35 萬臺左右，這基本上符合我國目前住宅地產(chǎn)的建設(shè)實情。因此，基于目前住宅地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控形勢，假定未來幾年住宅地產(chǎn)的竣工面積保持在目前水平，預計未來幾年的住宅電梯需求量將保持穩(wěn)定增長。

　　（2）商業(yè)配套設(shè)施拉動電梯需求

　　新型城鎮(zhèn)化還將帶來商業(yè)的繁榮，從而衍生出城市寫字樓、酒店、商場等商業(yè)建筑的興建，由于新建單位面積商業(yè)建筑對電梯的需求量遠大于傳統(tǒng)商業(yè)建筑，因而新型城鎮(zhèn)化下商業(yè)的繁榮將帶來大量的電梯需求。近年來，中國商業(yè)地產(chǎn)投資額逐年穩(wěn)步提升， 2015 年，全國商業(yè)地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資累計總額為 2.16萬億元，同比增長 8.54%，相對于住宅地產(chǎn)，其增速要快 7.55 個百分點左右。

　　通常情況下甲級寫字樓每部電梯的服務(wù)面積約為 4,000-5,000 平方米。假定商業(yè)地產(chǎn)每部電梯的服務(wù)面積為 4,000 平方米左右，則 2015 年我國商業(yè)地產(chǎn)對電梯的需求量為 4.5 萬臺左右，如果加上住宅地產(chǎn)電梯需求量、出口電梯、電梯更新和其他一些電梯需求量，基本上是 2015 年我國電梯的產(chǎn)量數(shù)據(jù)。基于此，由于前兩年商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)的快速投資現(xiàn)象， 2016 年較 2015 年相比，全國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅擴大 3.3 個百分點至 7.5%， 全國商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投增幅擴大 6.6 個百分點至 8.4%，估計未來幾年將會是商業(yè)地產(chǎn)竣工的穩(wěn)健增長期，對電梯的年需求量將增加到 4.5-5.5 萬臺之間。

　　2016 年，在商業(yè)地產(chǎn)整體面臨去化壓力的背景下，國家對商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控力度加大，對于增量市場，因城施策、優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)；對于庫存壓力大的三四線城市， 嚴控或禁止新增商業(yè)用地； 對于供需緊張的一二線城市， 適當考慮土地供應(yīng)。從土地市場表現(xiàn)來看，一線及熱點二線城市土地市場需求旺盛；三四線城市以去庫存為主基調(diào)，尤其是近年受互聯(lián)網(wǎng)電商沖擊的影響，超市、商場等大型城市綜合體的投建有所減少，加之開發(fā)商持有商業(yè)營業(yè)用房意愿不斷增強，全國商業(yè)營業(yè)用房銷售增速放緩。因此，一二線城市土地市場需求旺盛帶動了自動扶梯的需求增長，然而受到三四線城市去庫存的影響及電商行業(yè)的沖擊，對自動扶梯的需求量出現(xiàn)下滑。

　　（3）公共基礎(chǔ)設(shè)施拉動電梯需求

　　新型城鎮(zhèn)化還包括市民化、城市集群化，城市集群化的發(fā)展不可避免需要大力發(fā)展公共基礎(chǔ)設(shè)施，包括城際鐵路、地鐵、輕軌，而市民化同樣需要建筑城市天橋，圖書館、醫(yī)院、電影院、機場等民生設(shè)施，這就需要大量的重載扶梯和直梯與之配套。雖然上述公共基礎(chǔ)設(shè)施的投建對自動扶梯需求量較大，但由于對電梯的技術(shù)、品牌、安全性能及電梯廠商的綜合實力等方面要求較高，目前選用的基本為國際一線知名電梯品牌，國內(nèi)民族電梯品牌較難進入該市場領(lǐng)域。

　　1）軌道交通行業(yè)電梯需求分析

　　軌道交通已經(jīng)成為各城市優(yōu)化公共交通，改善人居環(huán)境、提升城市可持續(xù)發(fā)展能力的重要基礎(chǔ)設(shè)施。當前，世界主要大城市的軌道交通在環(huán)境交通壓力方面都發(fā)揮了舉足輕重的作用。據(jù)中國軌道交通協(xié)會統(tǒng)計， 2015 年末，全國 25 個城市共開通城市軌道交通運營線路長度 3286 公里，車站 2257 座。中國城市軌道交通新增運營 334.68 公里，車站 259 座，其中青島、南昌、淮安為首條線路開通運營。

　　“十三五”期間，國家將城市軌道交通作為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域的投資重點，在深化北京、上海、廣州等軌道交通基礎(chǔ)完善城市的運營網(wǎng)絡(luò)、優(yōu)化樞紐的同時，更將大力發(fā)展省會城市和其他符合軌道交通建設(shè)的城市，形成基本的軌道交通框架。同時，我國目前已躋身成為城市軌道交通裝備制造大國，企業(yè)國際競爭力不斷提高，國產(chǎn)裝備已出口到世界各地，為高速鐵路和城市軌道交通的發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。根據(jù)發(fā)改委的規(guī)劃以及批復的城市軌道交通項目，到 2020年軌道交通總長將達到 8500 公里，每年增加大約 1000 公里，每年的自動扶梯需求量較大。

　　2）公共醫(yī)療電梯需求分析

　　隨著現(xiàn)代化醫(yī)院的高度發(fā)展， 每天都有大量的人流、物流需要通過電梯輸送。電梯是現(xiàn)代醫(yī)院主要的交通工具，也是現(xiàn)代醫(yī)院不可缺少的重要組成部分。醫(yī)用電梯屬于醫(yī)院的特殊設(shè)備，它的運行、保養(yǎng)、維修都非常專業(yè)，良好的電梯是醫(yī)院交通系統(tǒng)高效運行的必要保證。據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，截至 2015 年底，全國醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)數(shù)達 98.3 萬個，其中：醫(yī)院 27.6 萬個。與 2014 年相比，全國醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)增加 2,105 個，其中：醫(yī)院增加 1,727 個。醫(yī)院數(shù)量的不斷增長加大了對醫(yī)用電梯的需求量。

　　6、既有住宅電梯更新改造帶來較大增量需求

　　隨著我國電梯老齡化日益嚴重，舊梯更新改造將成為潛力市場。隨著新梯增速放緩老舊電梯增多，更新改造需求量逐年放大。一般電梯的使用壽命為 10-15年，之后就會老化、故障頻發(fā)。遇到這種情況，一般采取兩種措施，一是保留導軌、門、轎廂等主體部件，換掉主機、控制系統(tǒng)并驗收合格后繼續(xù)使用；二是徹底更換新電梯。繼續(xù)使用老化電梯不僅存在安全隱患，而且在維修成本、后續(xù)的維修保養(yǎng)成本方面大大高于更新、改造電梯所需的費用。尤其是 2014 年 1 月 1日，《中華人民共和國特種設(shè)備安全法》正式施行，對特種行業(yè)的安全規(guī)范上升到法律高度。按照《中華人民共和國特種設(shè)備安全法》的管理規(guī)定，特種設(shè)備存在嚴重事故隱患，無改造、修理價值，或者達到安全技術(shù)規(guī)范規(guī)定的其他報廢條件的，特種設(shè)備使用單位應(yīng)當依法履行報廢義務(wù)，采取必要措施消除該特種設(shè)備的使用功能， 并向原登記的負責特種設(shè)備安全監(jiān)督管理的部門辦理使用登記證書注銷手續(xù)。因而越來越多的用戶（尤其是商業(yè)用戶）開始傾向于直接更換改造電梯而不是采用簡單的維修方式。

　　一般而言，三菱、日立等日本電梯的報廢年限約在 15 年，奧的斯、迅達、通力等歐美電梯的報廢年限在 25 年。由于我國電梯大部分標準都是參照日本標準設(shè)定，電梯報廢年限也在 15 年左右。隨著在用電梯使用壽命臨近，預計未來舊梯更新需求將進一步增加。 按照中國電梯業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)， 國內(nèi)電梯安裝是從 2001年開始興起的，按照 10 年的更新周期，以每年 10%的比例計算，可以推測出2013-2020 年大概有 73 萬臺電梯需要更新改造，年均約 9 萬臺，更新改造量持續(xù)增長。

　　7、電梯維保市場空間大

　　就目前整個電梯市場來看，安裝維保不到位、不規(guī)范等現(xiàn)象普遍存在，這也是造成在中國電梯事故頻發(fā)的主因。電梯事故 60%左右由維保不當造成， 70%維保市場被低價競爭的第三方維保占據(jù)。目前我國內(nèi)外資電梯廠家自維保比例都比較低，占比較高的上海三菱、奧的斯、日立也分別只有 30%、 25%、 20%左右，本土品牌自維保比例更低，國內(nèi)電梯企業(yè)目前還是以制造為主，維保收入在電梯企業(yè)中占比還不到 10%。 相比歐美成熟市場 80%以上的自保比例差距較大。

　　2014年新的《特種設(shè)備安全法》開始實施，該法要求電梯的安裝、改造、修理，必須由電梯制造單位或者其委托的依照本法取得相應(yīng)許可的單位進行。維保規(guī)范政策在全國推行后，電梯廠家維保比例將上升，大批資質(zhì)較差的第三方維保將逐步退出市場。盡管目前國內(nèi)電梯廠商維保收入占比不大，但是電梯維保業(yè)務(wù)的成長性和發(fā)展趨勢都是積極向好的。

　　過去十年我國電梯產(chǎn)量增長迅速，電梯產(chǎn)量增長了 5 倍多， 2015 年電梯產(chǎn)量 76 萬臺，電梯保有量達 426 萬臺。考慮電梯更新需求、新增需求，預計 2016年電梯產(chǎn)量 78 萬臺，電梯保有量將達到 460 萬臺，按每臺電梯維保費用 4,800元估算， 2016 年維保市場空間 220 億元。因此，內(nèi)外資品牌電梯企業(yè)都非常重視維保業(yè)務(wù)發(fā)展，紛紛開始加大全國范圍內(nèi)營銷服務(wù)網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)，著手布局和搶占維保市場，電梯行業(yè)的競爭也將從單純的拼技術(shù)和銷售，向拼網(wǎng)絡(luò)、拼后續(xù)服務(wù)轉(zhuǎn)變。未來，電梯后市場包括改造、維修、保養(yǎng)等的空間非常大。

　　8、國際市場電梯需求量持續(xù)增加，國內(nèi)電梯出口市場前景廣闊

　　經(jīng)過 30 多年的發(fā)展，中國電梯品牌憑借其性價比優(yōu)勢在國際市場樹立了良好形象。 2010-2016 年，我國載客電梯出口量不斷上漲， 2016 年我國電梯出口量創(chuàng)歷史性新高達到 7.6 萬臺，同比增長 2.70%，出口金額約為 19.47 億美元。

　　電梯出口快速增長是支持我國電梯行業(yè)持續(xù)增長的重要因素。

　　另外， 2015 年國家發(fā)改委發(fā)布了《推動共建絲綢之路經(jīng)濟帶和 21 世紀海上絲綢之路的愿景與行動》宣告“一帶一路”進入了全面推進階段。“一帶一路”是中國對外開放新戰(zhàn)略的重要組成部分，也是中國工業(yè)化走向成熟的必經(jīng)之路，涉及 60 多個國家、 40 多億人口，民族電梯企業(yè)未來將受益于“一帶一路”建設(shè)，催生巨大的電梯出口市場。其中，東南亞、南亞地區(qū)人口密度較大、城鎮(zhèn)化率較低、經(jīng)濟增速較快，有巨大的需求增長潛力。以印度為例，印度人口密度約為中國的 2.5 倍，城鎮(zhèn)化水平低于中國 2005 年的水平；印度是全球第二大新梯市場，但 2014 年需求量僅約 6 萬臺，尚不到中國 2004 年的水平。中國市場飽和后，東南亞、南亞地區(qū)有望成為世界上最重要的電梯銷售市場。受益于中國政府在“一帶一路”中的主導性地位，中國民族電梯企業(yè)將借此契機開拓東南亞、南亞地區(qū)市場，實現(xiàn)國際化擴張，海外業(yè)務(wù)收入有望得到迅速提升。長期來看，國際市場電梯需求量持續(xù)增加，我國電梯出口量仍保持增長的趨勢，國內(nèi)電梯出口市場前景廣闊。