上海收緊住房信貸樓市或進入高位橫盤

　　繼深圳、杭州等地近期升級樓市調控措施之后，昨日，上海市也對樓市調控措施予以升級。多位接受上證報采訪的房產專家認為，此次樓市新政旨在抑制投資及投機行為，對穩定市場有積極意義。但由于上海庫存規模不足，此次調控能否讓房價明顯下行還有待觀察。

　　上海市住建委11月28日公布，自2016年11月29日起，居民家庭購買首套住房申請商業貸款的，首付款比例不低于35%。在本市已擁有1套住房的、或在本市無住房但有住房貸款記錄的居民家庭申請商業貸款，購買普通自住房的，首付款比例不低于50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

　　同日，上海市住房公積金管理委員會印發《關于調整本市住房公積金個人貸款政策的通知》，在區分首套和二套購房的前提下，調高對第二套改善型購房的首付比例至普通商品房50%和非普通商品房70%、二套普通商品房貸款利率上浮10%、二套普通商品房個人貸款最高限額下調10萬元，并停止向已有兩次公積金貸款記錄的職工家庭再行發放貸款。借款人以公積金繳存賬戶余額確定貸款額度的倍數從40倍下降到30倍；嚴格執行住建部還款能力的計算比例調減為每月還本額占工資基數不超過40%，以及對第二套改善型住房認定標準的口徑。

　　上海市相關部門還表示將加大商品住房用地供應，確保2016年商品住房用地供應同比增加。

　　東方房地產學院常務副院長華偉對上證報記者表示，上述調控政策對高端住宅需求的影響比較有限，對中低端住宅需求則起了一個延遲的作用。本質上，此次出臺的政策是以犧牲成交量來穩定房價，使其在高位橫盤。

　　在上海中原地產市場分析師盧文曦看來，此次上海升級調控政策是意料之中的事。他解釋稱，上海在10月出臺“滬六條”后市場降溫，成交量下滑，但是成交價格還在上漲。10月份國家統計局數據顯示，上海新建商品住宅成交均價環比上漲0.5%，而同比漲幅則達到37.4%。從同比漲幅來看，上海還是處于漲幅靠前的城市，因此調控壓力仍沒有消除。

　　“此次出臺的舉措顯示出地方政府對樓市調控的決心。而且最近幾周高價房成交比較活躍，也帶動均價出現波動，可能對市場心態帶來一定影響，通過政策加碼可以鞏固調控效果。”

　　從舉措來看，此次上海樓市政策的調整著重于信貸政策。盧文曦認為，限購方面上海已經處于較為嚴格的措施，再趨嚴的話會損傷合理居住需求，相比之下信貸政策還有一定騰挪空間。原先信貸政策只認房，不認貸，即只要出清手中房源，再買還是首套。調整后的政策既認房又認貸，意味只要以前有信貸記錄，再買房都認定是第二套，對改善型購房者沖擊尤為明顯。當前中環以內置換買家達到九成，外環平均到九成，意味這部分客戶會受到制約，而且是查全國征信，覆蓋范圍要大很多。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，目前上海房地產市場面臨三個壓力：一是庫存規模相對不足，亟須通過政策調整來實現供求關系的平衡；二是房價上漲態勢依然比較明顯，控制房價的難度還是較大；三是看漲預期依然較強烈，亟須通過政策進行市場預期的引導。“上海此次政策內容，直擊當前房貸市場、房價等核心問題，調控積極有效，也有很強的針對性，對于高杠桿買房等行為有一個較為明顯的管制作用。”

　　嚴躍進認為，上海此次樓市新政主要是抑制投資投機或炒房需求，對穩定市場有積極意義。可以預見的是，到年底前上海房地產市場的交易量會有所下滑，大漲的可能性已經不大，市場重回平穩是大勢所趨。

　　此外，天津也升級了房貸調控政策。來自中國人民銀行天津分行官網的消息，11月25日，該行會同天津銀監局聯合發布了《關于進一步加強住房信貸政策管理工作的通知》，進一步調整天津市差別化住房信貸政策。主要內容如下：對居民家庭申請商業性個人住房貸款購買首套住房的，最低首付款比例為30%；對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買住房的，最低首付款比例為40%；但對非天津市戶籍居民家庭，在天津市內六區和武清區范圍內購買首套住房的，貸款最低首付款比例為40%。