導(dǎo)語：講之前先閑聊下，房子這個(gè)東西，剛需自住一定要買，這不是值不值的問題，而是家庭安全感的問題。但如果做資產(chǎn)投資或者高杠桿投機(jī)炒房，這其實(shí)比期貨期權(quán)之類的高杠桿交易風(fēng)險(xiǎn)更大，因?yàn)榉慨a(chǎn)交易的流動(dòng)性非常差，并且資金占用比非常高。所以不管投資配置還是投機(jī)炒房，流動(dòng)性和資金管理是其交易的兩大命門。言歸正傳，中國一二線城市房價(jià)到底會(huì)不會(huì)崩盤，筆者從下面幾個(gè)層面分析，也許會(huì)把你從之前的邏輯思維誤區(qū)里拉出來……

　　中國一二線城市房價(jià)會(huì)崩盤么？這個(gè)問題拋出來之后，筆者也想了好久，答案是否定的，國內(nèi)一二線核心城區(qū)的房價(jià)根本不會(huì)崩盤。

　　但這個(gè)問題解答起來比較復(fù)雜，需要從多角度和不同維度解釋。并且中國國土面積龐大，一二線核心城市需要跟三四線城市及城鎮(zhèn)區(qū)分來分析。那既然這樣，筆者索性就先遙想一下未來中國城鎮(zhèn)的發(fā)展趨勢(shì)和未來人群的居住生態(tài)再回過頭講當(dāng)下的局勢(shì)……

　　首先，未來中國城市會(huì)是個(gè)什么樣？

　　一、未來社會(huì)大方向：人口大遷移

　　在未來，最大的社會(huì)群體現(xiàn)象就是全國人口不斷向一二線核心城市遷移。為什么人們一直說京滬永遠(yuǎn)漲，大家也看到近年來一線二線城市房價(jià)持續(xù)上漲，而絕大部分三四線城市或郊縣的房價(jià)停滯上漲，甚至還有不少下跌的案例？

　　這個(gè)問題答案很簡單，就是人口不斷向核心城市遷移。說的更準(zhǔn)確些是攜帶財(cái)富的人口和富有社會(huì)競(jìng)爭力的精英人群不斷向一線二線城市遷移。這種單方向的遷徙就導(dǎo)致了一線二線核心城市有大量且持續(xù)的購房需求，那為什么會(huì)出現(xiàn)這個(gè)現(xiàn)象？

　　我們知道，在古代，人類最大的需求就是糧食。所以整個(gè)國家的人口在地理版圖上分布的很分散。目的就是大部分的人有田地可種，有獵物可打，這樣人們才能最大限度從土地和大自然汲取到所需的生活資源。而現(xiàn)代社會(huì)，隨著農(nóng)業(yè)機(jī)械化、生產(chǎn)科學(xué)化與經(jīng)營方式產(chǎn)業(yè)化的不斷進(jìn)步與廣泛推廣，現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)已大大提高耕種的面積與農(nóng)作物的產(chǎn)量，釋放了數(shù)以億計(jì)的農(nóng)民勞動(dòng)力。

　　同時(shí)這些年來，國外主要農(nóng)作物產(chǎn)地連年豐產(chǎn)，以大豆、玉米等為代表的大宗糧食商品價(jià)格是國內(nèi)價(jià)格的一半。低廉的價(jià)格導(dǎo)致國內(nèi)糧商從北美和南美洲大量進(jìn)口糧食，極大降低了對(duì)國內(nèi)耕種的依賴，更使得人口在版圖上的廣泛分布已然無任何必要。

　　而與此同時(shí)，伴隨現(xiàn)代工業(yè)化革命以及科技革命性突破創(chuàng)新，制造業(yè)、高科技企業(yè)、金融、文化等等眾多企業(yè)產(chǎn)業(yè)開始不斷聚集化，產(chǎn)業(yè)資本也不斷向核心城市聚集。大量的社會(huì)財(cái)富落地到核心城區(qū)。而在這過程中獲取大量社會(huì)財(cái)富的人群開始追求各種精神及物質(zhì)娛樂，又助推了第三產(chǎn)業(yè)——服務(wù)業(yè)的龐大需求。所以人口趨勢(shì)是不斷的集中密集化。

　　伴隨中國社會(huì)的發(fā)展，未來中國會(huì)呈現(xiàn)出十幾個(gè)超級(jí)大都市，大量農(nóng)村將消逝，小城鎮(zhèn)凋零衰落，人口將集中在這些超級(jí)大都市中。而人口大遷移的觀點(diǎn)隨著時(shí)間會(huì)慢慢發(fā)酵，若干年后，在整個(gè)社會(huì)慢慢接受并全民認(rèn)可這個(gè)邏輯觀點(diǎn)后，一線二線核心城市早已變成了超級(jí)大都市。

　　屆時(shí)，那時(shí)的我們?cè)诨剡^頭來在看現(xiàn)在的進(jìn)程，就是四五線城市和縣城往三四線城市輸送人口與財(cái)富，三四線城市往一二線城市輸送人口與財(cái)富。這個(gè)人口與財(cái)富的大遷移會(huì)一直持續(xù)到超級(jí)都市群走向成熟期。但這一過程不可避免會(huì)造就了未來三四線城市和縣城的財(cái)富大坍塌。而這也是米筐投資一直反對(duì)大家在三四線城市和縣城投資房產(chǎn)最根本的邏輯原因。

　　人口大遷移造就了一線二線核心城市巨大的購房需求！

　　新聞背景資料：

　　​韓國統(tǒng)計(jì)局曾發(fā)布的一項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，韓國人口5200多萬人，其中僅首都首爾及周邊仁川市和京畿道人口就近2300萬人，占韓國總?cè)丝诘?5%。

　　日本人口約1.27億，其中東京人口約1350萬，東京都市圈總?cè)丝谶_(dá)3700萬，一個(gè)都市圈占日本總?cè)丝诮?0%。

　　在全球占有國土面積最大的國家俄羅斯，總?cè)丝?.44億，其中莫斯科人口1200萬，圣彼得堡人口510萬，主要人口也集中在核心城市。

　　其實(shí)美國、加拿大、歐洲各國也基本如此。下圖是聯(lián)合國人口司對(duì)全球特大城鎮(zhèn)化趨勢(shì)的預(yù)測(cè)，更能說明未來人口遷移核心城市的趨勢(shì)。任何國家，隨著科技進(jìn)步、經(jīng)濟(jì)發(fā)展，該國人口就會(huì)不斷向這個(gè)國家的核心城市里面聚集。這不是中國的特例，而是人類社會(huì)發(fā)展的宿命！

　　二、媒體與經(jīng)濟(jì)學(xué)家們的誤導(dǎo)！

　　再議中國人口劉易斯拐點(diǎn)

　　劉易斯拐點(diǎn)一直是看空房價(jià)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家和媒體最大的武器，所謂劉易斯拐點(diǎn)說白了就是中國出生人口增速的一個(gè)轉(zhuǎn)折。房價(jià)空頭認(rèn)為中國目前已經(jīng)失去了勞動(dòng)力人口紅利。

　　更是有很多媒體和經(jīng)濟(jì)學(xué)家近年來一直拿日本來比較說事。大意是日本1990年人口年齡結(jié)構(gòu)里的勞動(dòng)人口比例達(dá)到峰值，然后劉易斯拐點(diǎn)開始出現(xiàn)。同時(shí)房價(jià)也在1990年日本價(jià)到達(dá)峰值，然后開始斷崖式下跌。而中國當(dāng)前與日本當(dāng)時(shí)人口年齡結(jié)構(gòu)基本類似，所以目前中國大多數(shù)城市的房價(jià)都沒什么再哄抬上去的潛力，因?yàn)槿丝诨�礎(chǔ)并不支持。

　　筆者認(rèn)為經(jīng)濟(jì)學(xué)家和媒體的這種觀點(diǎn)嚴(yán)重誤導(dǎo)了民眾的判斷！因?yàn)橹袊�購房需求的人口劉易斯拐點(diǎn)與人口勞動(dòng)力紅利消失拐點(diǎn)不僅不是一回事，也并不再一個(gè)時(shí)間拐點(diǎn)上！

　　根據(jù)中國國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2015年統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示，2015年16-59歲的勞動(dòng)年齡人口總數(shù)減少487萬至9.11億，在全國總?cè)丝谥姓急扔?014年末的67%進(jìn)一步降至66.3%。而事實(shí)上，從2012年中國的勞動(dòng)力人口到達(dá)峰值9.37億后，該數(shù)值就一直下滑。勞動(dòng)力紅利拐點(diǎn)到來已是不爭的事實(shí)。

　　但是，需要再次說明的是 ，勞動(dòng)人口紅利的拐點(diǎn)的到來與購房人口拐點(diǎn)到來它不是一回事，也不再一個(gè)時(shí)間點(diǎn)上！

　　建國之后中國有兩次人口高峰期，一個(gè)是1963年到1973年這11年的人口高峰期，第二波就是1985年至1991年的人口高峰期。

　　我們假設(shè)，第二波人口高峰期在22-30歲，為大部分適婚青年的結(jié)婚年齡階段并且同時(shí)有購房需求，再考慮隨著社會(huì)觀念變遷，一二線城市結(jié)婚年齡段普遍要比農(nóng)村要晚。那么也至少要到2021年之后，才會(huì)對(duì)房屋需求的總數(shù)量產(chǎn)生減少效應(yīng)。況且，從上面的表數(shù)據(jù)能看到，人口高峰期后增長數(shù)量下滑的態(tài)勢(shì)并不是斷崖式的，而緩慢減少。其次，再考慮到35-50歲的富裕人群還有房屋改善的需求。

　　所以，真實(shí)的情況是一二線房地產(chǎn)的購房需求的人口劉易斯拐點(diǎn)，最起碼也要到五年之后才真正到來。那有人問那五年后怎么辦？呵呵，剛需和要改善的朋友們，你們真的要等五年之后再出手買房么？人生有幾個(gè)五年讓你等待?！

　　三、供需市場(chǎng)下的房價(jià)大崩盤假設(shè)論

　　前兩章筆者分析的都是需求，但是房價(jià)的內(nèi)在邏輯主要還是由供需決定。這里筆者提出一個(gè)假設(shè)論，就是如果在未來某一時(shí)期內(nèi)，市場(chǎng)突然出現(xiàn)巨大供應(yīng)導(dǎo)致崩盤的可能性有多大?

　　假設(shè)一：假設(shè)出現(xiàn)巨量的新增樓盤。其實(shí)也就是一二線市政府突然神經(jīng)錯(cuò)亂向市場(chǎng)拋出巨量土地來供開發(fā)商開發(fā)，開發(fā)商披星戴月日夜趕工，推出大量樓盤向市場(chǎng)銷售。這個(gè)童話般的景象是全國百姓都迫切期待的，但這個(gè)可能性筆者覺得比國足拿大力神杯都低，筆者不信！！！

　　為什么？我們知道目前地方政府的主要收入就來自自于土地財(cái)政，剩下的一大頭就是營業(yè)稅。而今年五一之后，營改增范圍又?jǐn)U大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)，而改革之后的增值稅基本都是中央拿走。所以這次營改增范圍的擴(kuò)大又使得地方政府收入少了一大塊。以后地方政府除了賣地其他基本沒有大頭收入。

　　那么，未來，政府只能干好一件事，就是控制土地投放的節(jié)奏，一點(diǎn)點(diǎn)的往高了賣。幻想政府一次性拋出大量土地這種殺雞取卵沒蛋吃，自己挖坑埋自己的畫面是很傻很天真的。

　　假設(shè)二：假設(shè)市場(chǎng)短期內(nèi)出現(xiàn)巨量的二手房拋售。筆者仔細(xì)想了想，不是沒有可能。但這種情況需要有外界誘發(fā)，就是大家發(fā)現(xiàn)了除房地產(chǎn)之外還有其他賺錢效應(yīng)極強(qiáng)，并且能容納下這么大體量的資金投資渠道。舉例，比如中國股市沖擊一萬點(diǎn)啦，銀行推出年化10%以上的保本保息理財(cái)產(chǎn)品啦，黃金翡翠古玩字畫價(jià)格一路飆升啦等等都會(huì)對(duì)地產(chǎn)里面的資金產(chǎn)生沖擊。

　　所以如果上述假設(shè)出現(xiàn)，房地產(chǎn)的確有可能會(huì)崩盤。但是上述可能性也不大。為什么呢？

　　由于中國近年來人民幣匯率被嚴(yán)重高估，國內(nèi)的資產(chǎn)泡沫都大的沒邊際，這幾年股票古玩翡翠什么的都被炒了一大波。中國股市的市盈率是全球的兩三倍！現(xiàn)在流行一個(gè)說法叫資產(chǎn)荒，什么是資產(chǎn)荒？其實(shí)不就是國內(nèi)資產(chǎn)泡沫太大資金不愿意買么。你把房子賣掉之后，手里的現(xiàn)金還有更好更安全的投資渠道么？有人說那我就是怕房價(jià)暴跌，賣了房我要持有現(xiàn)金。但中國自建國以來，基本上每十年貨幣貶值一半。到今年，中國的M2有高達(dá)150萬億的規(guī)模，貨幣嚴(yán)重泛濫！而年底又面臨美聯(lián)儲(chǔ)要啟動(dòng)加息周期，美元要升值，人民幣面臨貶值壓力。你手里拿人民幣干嘛呢？

　　全球的資本都是逐利的，中國也不例外。由于人民幣匯率的高估，中國的資產(chǎn)泡沫巨大，那既然什么資產(chǎn)都是泡沫，我們只能在泡沫里尋找相對(duì)洼地。不管你愿不愿意聽，一二線房地產(chǎn)就是泡沫里的洼地！

　　四、核心地段，世界超級(jí)大都市的房價(jià)護(hù)城河

　　單就城市而言，比如一線城市北上廣深，核心地段就那么大，自古就有物以稀缺為貴的說法，稀缺的地段必然使其具有保值增值的空間。

　　隨著社會(huì)的進(jìn)步，人們手中的財(cái)富的不斷積累，社會(huì)上層人群就會(huì)對(duì)就業(yè)、醫(yī)療、教育、娛樂等配套要求會(huì)越來越高。加上很多優(yōu)秀的年輕人大學(xué)一畢業(yè)后基本會(huì)進(jìn)入一線二線城市。而目前一二線城市核心城區(qū)的房子供給有限，而需求卻很多，房價(jià)自然易漲難跌，房價(jià)有了難以逾越的護(hù)城河。

　　具體說，核心城市在教育文化資源、衛(wèi)生醫(yī)療資源、人才培養(yǎng)資源、就業(yè)資源和城市交通配套資源等等上占據(jù)了明顯的優(yōu)勢(shì)。國人最關(guān)心的優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療和教育也都大抵集中于此。

　　再加上一些省會(huì)城市的核心功能，政治中心、文化中心、金融中心、科技中心、貿(mào)易中心、工業(yè)中心等等這些附加功能也造就了大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。只有在這些核心城市才能有這些資源。這種資源配置的高度不均衡導(dǎo)致了特大城市的難以替代。

　　所以，一二線城市房價(jià)最重要安全墊就是上述這些所帶來的種種溢價(jià)。一句老話，越稀缺越漲得快，核心城市你愛來不來。

　　五、當(dāng)前局勢(shì)，國慶節(jié)的限購限貸分析

　　國慶期間的二十城限購限貸政策挑動(dòng)了全國人民的神經(jīng)，具體內(nèi)容筆者不再贅述。但越來越多的人開始陷入限購限貸政策的思維怪圈，就是只要限貸限購都是政府為了抑制快速上漲的房價(jià)，房價(jià)就會(huì)有回調(diào)。

　　誠然，限貸限購的確起到了抑制房價(jià)過快上漲態(tài)勢(shì)的效果，但是這次國慶的限貸限購，一不是打壓房價(jià)，二不是打壓投資房產(chǎn)熱情。而是為了徹底夯實(shí)保護(hù)這一波一二線核心城市房價(jià)上漲的勝利果實(shí)！

　　如果國慶節(jié)核心城市不限購，那么這次房價(jià)上漲沖刺到年底后，隨著這一年投機(jī)炒房巨額的獲利了結(jié)，大量房源的成交導(dǎo)致買盤透支。一二線城市房價(jià)會(huì)進(jìn)入一個(gè)漫長的價(jià)格橫盤周期，但是這次的限購一旦開始，筆者斷言，最快半年，被限購的一二線核心城市的房價(jià)將再次開啟全面加速上漲的路程。一二線的有房階層將再次享受房產(chǎn)增值帶來的財(cái)富增加。

　　具體分析本次限購限貸的影響。本次限購，導(dǎo)致大量的購房者因無購房資格或購房資金問題而造成無法購買，可想而知，這將導(dǎo)致未來相當(dāng)一段時(shí)間房屋成交的極度萎靡。

　　但是，我們應(yīng)該了解，買賣數(shù)量是對(duì)應(yīng)的，如果沒有購買，那么拋售的成交量也將大幅萎靡。如果政府真要讓房價(jià)跌下來，理應(yīng)加大供給，而不是人為打壓需求。所以，這次限購限貸最大的作用是徹底鎖死了房屋拋售方，也就是房屋空頭手中的房屋籌碼！既然空頭被鎖死，那么政府就有能力完全掌控房產(chǎn)價(jià)格！

　　而從過去十年來看，漲的最好的城市就是限購的，凡是不限購的城市，過去房價(jià)總的來看都是疲軟或弱上漲。如果買房子，限購限貸名單就是最好的房產(chǎn)投資指南。

　　六、中國會(huì)發(fā)生美國次貸危機(jī)

　　或者日本房地產(chǎn)大崩盤么？

　　很多經(jīng)濟(jì)學(xué)者和媒體經(jīng)常拿美國與日本的房地產(chǎn)崩盤來恐嚇中國的購房者，贏得了一陣陣無房者的掌聲，卻讓這些購房者一次次錯(cuò)失買房的機(jī)會(huì)。但真相根本不是他們說的那樣！

　　首先，在2008年危機(jī)以前，美國的房屋首付低的可怕。次貸危機(jī)之前，美國的年輕人買房的首付僅僅在3%-4%左右，甚至還有很多零首付的現(xiàn)象。房貸經(jīng)紀(jì)人為了賺取傭金，大量偽造購房者實(shí)際收入和信用。而銀行貸款批得也容易，銀行對(duì)貸款購房者的個(gè)人風(fēng)險(xiǎn)能力和未來的償還性并沒有進(jìn)行嚴(yán)格審查。

　　在電影《大空頭》片段里，一個(gè)美國脫衣舞女談到自己貸款購買了五套獨(dú)棟和一間公寓，卻對(duì)未來可調(diào)利率無一點(diǎn)概念，也對(duì)自己于未來支付還貸能力么有一點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，這種案例在當(dāng)時(shí)的美國比比皆是。最后大量的房屋信貸違約引起大面積購房者斷供從而導(dǎo)致最后爆發(fā)全國金融危機(jī)。

　　而在中國，購房者都有比例極高的首付，大部分都在20%、30%以上。所以中國在個(gè)人住房市場(chǎng)的杠桿率是非常低的，美國僅僅三億多人口，但個(gè)人住房信貸達(dá)到八萬億的規(guī)模，幾乎僅次于GDP總量，而中國只有GDP的五分之一。所以美國次貸危機(jī)很難在中國上演。

　　而動(dòng)不動(dòng)就拿如果房價(jià)下跌超過20%-30%，就會(huì)有大量的購房者因?yàn)樘澋羰赘抖�選擇斷供，銀行會(huì)有大量的壞賬等等的幼稚說法的媒體們更是可笑！

　　首先，我們要考慮購買時(shí)間點(diǎn)因素，如果房價(jià)真的暴跌30%，那么首先虧光首付的僅僅是在最高位那個(gè)點(diǎn)位階段買入的購房者。而不是所有階段買入的購房者。就像玩擊鼓傳花游戲，只有最后一個(gè)接繡球的是倒霉蛋，而不是全部玩游戲的人都是倒霉蛋。就算這小部分倒霉蛋虧掉了首付，中國對(duì)銀行惡意欠錢的客戶進(jìn)行各種限制，比如沒辦法買機(jī)票火車票，不能銀行貸款等等限制。這些人或家庭不到萬不得已不會(huì)選擇惡意斷供。

　　更有，小范圍分散化的個(gè)人債務(wù)危機(jī)會(huì)引發(fā)銀行業(yè)的債務(wù)危機(jī)的說法更是無稽之談。筆者會(huì)令立新稿來闡述，不再本文展開。

　　我們?cè)賮砜慈毡荆�日本的情況與現(xiàn)在的中國也不可同日而語。日本經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展期是上個(gè)世紀(jì)60-80年代，在19世紀(jì)80年代，日本東京就已經(jīng)建成四通八達(dá)的地鐵交通網(wǎng)絡(luò)。到了80年代末，日本的城鎮(zhèn)化進(jìn)程已完成了80%以上。東京都市圈的擴(kuò)建已經(jīng)到了成熟飽和期。全國有30%的人口都居住在東京都市圈。在1991年日本房價(jià)大崩潰前夕，日本又面臨了老齡化社會(huì)的到來。

　　而中國目前還有巨量的農(nóng)村人口沒有遷移到城市。未來城鎮(zhèn)化的道路還有很長一段時(shí)間。據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國2015年末常住人口的城鎮(zhèn)化率為56%，如果按照戶籍城鎮(zhèn)化率來看的話，中國的戶籍城鎮(zhèn)化率還不足40%。而事實(shí)上，真實(shí)的城鎮(zhèn)化率遠(yuǎn)遠(yuǎn)要比這個(gè)要低。

　　對(duì)比世界，中國的城鎮(zhèn)化還有很長一段時(shí)間要走。美日的房地產(chǎn)崩潰也很難在中國發(fā)生。

　　后記：

　　很多人會(huì)糾結(jié)人口大遷移與中國城鎮(zhèn)化的區(qū)別，其實(shí)這兩者最大的分歧就是中國未來的城市發(fā)展與人口是否會(huì)在一二線城市更加點(diǎn)集中化。

　　筆者認(rèn)為一二線城市房價(jià)依然有巨大的上漲空間，年輕人更應(yīng)該去一二線核心城市上學(xué)、就業(yè)、購房、安家。而現(xiàn)實(shí)卻是政府提出的房地產(chǎn)去庫存和各種政策卻把人們往三四線城市趕，以防止三四線城市的空心化，從社會(huì)發(fā)展的規(guī)律來看，這是相悖的。

　　希望本文能讓讀者有更多的對(duì)未來思考。