蘇州市政府新出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場管理的實(shí)施意見》。出臺(tái)這一《實(shí)施意見》的背景是什么？主要說了什么？在土地出讓、房貸、非蘇州戶籍居民購房方面有哪些政策調(diào)整？請(qǐng)看權(quán)威解讀——

　　市委、市政府高度重視保持我市房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，按照調(diào)整預(yù)期、雙側(cè)調(diào)控、規(guī)范市場、健康發(fā)展的思路，通過對(duì)土地供應(yīng)、土地競價(jià)、預(yù)售管理、價(jià)格管理、購房信貸、公積金貸款等15個(gè)方面采取系統(tǒng)性穩(wěn)控措施，研究制定了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場管理的實(shí)施意見》并正式對(duì)外公布實(shí)施。

　　出臺(tái)本實(shí)施意見，是堅(jiān)決貫徹中央大政方針，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的需要；是蘇州實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)的需要；是增進(jìn)民生福祉的需要；是防范經(jīng)濟(jì)運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)的需要，體現(xiàn)了蘇州市政府切實(shí)承擔(dān)起房地產(chǎn)市場調(diào)控主體責(zé)任的信心和決心。

　　二、《實(shí)施意見》有哪些主要內(nèi)容

　　本實(shí)施意見中前三條主要針對(duì)土地市場。同時(shí)根據(jù)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的要求，在供應(yīng)側(cè)和需求側(cè)同時(shí)發(fā)力，在供應(yīng)側(cè)方面，主要是加大土地供應(yīng)，抑制過熱的土地需求，同時(shí)對(duì)需求側(cè)的一些政策作了調(diào)整，主要是信貸政策和公積金政策作了一些調(diào)整，目的是保證自住型剛性需求，鼓勵(lì)改善性需求，抑制投機(jī)性需求。另外在商品房預(yù)售、價(jià)格管控、加大商業(yè)辦公去庫存、加大住房保障力度、培育發(fā)展租賃市場、加快規(guī)劃建設(shè)人才公寓、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)管控、房地產(chǎn)市場輿論引導(dǎo)等方面都提出了明確的要求。

　　三、土地出讓政策作了哪些調(diào)整？

　　一是加大土地市場供應(yīng)。根據(jù)前幾年房地產(chǎn)市場的供需狀況以及近期市場狀況，按照供需基本平衡、供略大于求的原則，政府制定了2016到2018年三年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃，平均每年400公頃左右，適度增加了住宅用地的供應(yīng)計(jì)劃，較2013-2015年期間年均實(shí)際供應(yīng)住宅用地增長了約18%左右，并且計(jì)劃向普通住宅用地傾斜，進(jìn)一步穩(wěn)定市場預(yù)期，保障普通商品房的剛性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。住宅用地供應(yīng)計(jì)劃實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，根據(jù)房地產(chǎn)市場供需狀況作適時(shí)調(diào)整。

　　在土地供應(yīng)上，要求科學(xué)把握土地供應(yīng)節(jié)奏和住宅用地的結(jié)構(gòu)，適度控制供地批次，增加每批次的土地供應(yīng)量，從而引導(dǎo)商品住房開發(fā)建設(shè)和市場銷售節(jié)奏更加均衡有序。同時(shí)強(qiáng)化供后監(jiān)管，嚴(yán)格規(guī)范土地供后的跟蹤管理，督促開發(fā)商及時(shí)開發(fā)建設(shè)，嚴(yán)肅查處違約行為。切實(shí)保障普通商品住宅的有效供給。

　　二是調(diào)整土地供應(yīng)條件。主要是提高了住宅用地出讓競買保證金和出讓金首付款比例，并縮短了全額出讓金支付期限。住宅用地競買保證金由現(xiàn)行的20%提高到30%或以上，土地出讓金首付款由現(xiàn)行的50%提高到60%或以上，同時(shí)全額土地出讓金支付期限調(diào)整為3個(gè)月內(nèi)，促使開發(fā)商拿地時(shí)更為理性，并且要加快開發(fā)建設(shè)進(jìn)度。

　　三是引導(dǎo)土地出讓理性競價(jià)。針對(duì)前一階段部分地區(qū)房價(jià)、地價(jià)上漲較快，按照中央關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的精神要求，進(jìn)一步細(xì)化出讓方案，并在現(xiàn)行網(wǎng)上公開出讓集中競價(jià)的操作模式基礎(chǔ)上，按照公開公平公正的原則，調(diào)整完善土地招拍掛出讓方式。文件明確對(duì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，市場競爭力強(qiáng)的部分住宅地塊，土地出讓時(shí)會(huì)設(shè)定并公布市場指導(dǎo)價(jià)，出讓成交價(jià)格超過市場指導(dǎo)價(jià)時(shí)，在出讓文件中明確全額出讓金繳付期限縮短為2個(gè)月。對(duì)出讓成交價(jià)格超過市場指導(dǎo)價(jià)的不同幅度，明確差別化調(diào)整商品住房預(yù)售許可條件，即土地出讓成交價(jià)超過市場指導(dǎo)價(jià)（不含市場指導(dǎo)價(jià)）的，工程結(jié)構(gòu)封頂后方可申請(qǐng)預(yù)售許可；土地出讓成交價(jià)超過市場指導(dǎo)價(jià)10%（不含10%）的，工程竣工驗(yàn)收后方可申請(qǐng)預(yù)售許可。而當(dāng)公開出讓網(wǎng)上報(bào)價(jià)超過市場指導(dǎo)價(jià)25%以上時(shí)，中止網(wǎng)上競價(jià)，轉(zhuǎn)為網(wǎng)上一次報(bào)價(jià)方式確定土地競得人，由競買人在超過土地出讓市場指導(dǎo)價(jià)25%以上再作一次報(bào)價(jià)，以一次報(bào)價(jià)中最接近所有一次報(bào)價(jià)平均價(jià)的原則確定競得人，以其所報(bào)價(jià)格確定為地塊競得價(jià)格。具體報(bào)價(jià)規(guī)則另行制定，近期將會(huì)與土地出讓公告同步發(fā)布。

　　四、商品住房信貸政策有哪些調(diào)整？

　　具體分成四種情形：

　　（一）居民家庭首次購買普通住房（從未購置過住房），申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例保持20%不變。

　　（二）有下列情形之一的，申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通住房的最低首付比例保持30%不變：

　　1.有購房貸款記錄、但申請(qǐng)貸款購房時(shí)實(shí)際沒有住房的居民家庭；

　　2.已有1套住房、但沒有購房貸款記錄的居民家庭；

　　3.僅有1套住房、雖有住房貸款但貸款已結(jié)清的居民家庭。

　　（三）居民家庭擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清，再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通住房的，最低首付款比例，蘇州市區(qū)（不含吳江區(qū)）由40%調(diào)整為50%。

　　（四）居民家庭已有2套及以上住房且購房貸款未結(jié)清的，繼續(xù)停止發(fā)放“三套”及以上住房貸款。

　　還沒看懂？那就來看圖：

　　清楚了嗎？

　　五、非蘇州戶籍居民購房有哪些限制？

　　非本市戶籍居民購買第一套住房，不受任何限制。非本市戶籍購買第二套住房，必須提供繳納證明或社保證明。

　　具體要求為：非本市戶籍居民家庭申請(qǐng)購買第2套住房時(shí)，應(yīng)提供自購房之日起前2年內(nèi)在蘇州市區(qū)累計(jì)繳納1年及以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)（城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)）繳納證明。開發(fā)企業(yè)在簽訂購房合同時(shí)應(yīng)認(rèn)真審核購房人資格，購房人違反限購規(guī)定或購買超過2套住房的，登記部門不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，開發(fā)企業(yè)或購房人承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。

　　蘇州市引進(jìn)的各類外來人才，憑有關(guān)證明文件參照?qǐng)?zhí)行戶籍居民購房政策。

　　這個(gè)小魚也做圖了：

　　這么一看就清楚了吧

　　注意：

　　本意見自2016年8月12日起實(shí)施，購買新建商品房、二手房以及申請(qǐng)個(gè)人住房按揭貸款統(tǒng)一以網(wǎng)簽合同時(shí)間為準(zhǔn)。

　　以下是《實(shí)施意見》全文

　　關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)蘇州市區(qū)

　　房地產(chǎn)市場管理的實(shí)施意見

　　為認(rèn)真落實(shí)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革精神，保持我市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，根據(jù)國家“分類調(diào)控”房地產(chǎn)市場的要求，針對(duì)當(dāng)前我市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新形勢(shì)、新特點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)房價(jià)、控地價(jià)、保自住、扶租賃、去庫存”的目標(biāo)任務(wù)，制定如下實(shí)施意見：

　　一、加大土地市場供應(yīng)。根據(jù)近年來市區(qū)房地產(chǎn)市場狀況，今后三年市區(qū)住宅用地供應(yīng)計(jì)劃每年確定為400公頃左右，對(duì)住宅用地供應(yīng)計(jì)劃實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，根據(jù)市場供需狀況作適時(shí)調(diào)整。合理確定住宅用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大普通住宅用地供應(yīng)(不低于70%)，控制非住宅用地供應(yīng)；把握供地節(jié)奏，適度控制供地批次，增加單批次土地供應(yīng)量；強(qiáng)化供后管理，及時(shí)通報(bào)開發(fā)進(jìn)展情況，嚴(yán)格按照出讓合同的約定，督促開發(fā)商及時(shí)開發(fā)建設(shè)，嚴(yán)肅查處違約行為。

　　二、調(diào)整土地供應(yīng)條件。提高住宅用地競買保證金和土地出讓金首付款比例，競買保證金由現(xiàn)行的20%提高到30%或以上，首付款由現(xiàn)行的50%提高到60%或以上；同時(shí)，縮短土地出讓金付款期限，全額土地出讓金支付期限調(diào)整為3個(gè)月內(nèi)。

　　三、引導(dǎo)土地出讓理性競價(jià)。根據(jù)出讓地塊情況對(duì)部分地塊設(shè)定土地出讓市場指導(dǎo)價(jià)。土地出讓成交價(jià)超過市場指導(dǎo)價(jià)的所有項(xiàng)目，土地競得人全額繳納出讓金期限縮短為2個(gè)月，逾期支付的，取消競得資格或解除土地出讓合同并沒收保證金。同時(shí)，提高項(xiàng)目預(yù)售條件：土地出讓成交價(jià)超過市場指導(dǎo)價(jià)（不含市場指導(dǎo)價(jià)）的，工程結(jié)構(gòu)封頂后方可申請(qǐng)預(yù)售許可；土地出讓成交價(jià)超過市場指導(dǎo)價(jià)10%（不含10%）的,工程竣工驗(yàn)收后方可申請(qǐng)預(yù)售許可。

　　土地競價(jià)超過土地出讓市場指導(dǎo)價(jià)25%（不含25%）的，中止網(wǎng)上競價(jià)，轉(zhuǎn)為“一次報(bào)價(jià)出讓方式”進(jìn)行競價(jià)。在一次報(bào)價(jià)出讓環(huán)節(jié)，按最接近所有報(bào)價(jià)平均價(jià)的原則確定競得人。“一次報(bào)價(jià)出讓方式”具體規(guī)則另行制訂，與土地出讓公告同步發(fā)布。

　　四、完善商品房預(yù)售管理。加強(qiáng)商品住宅項(xiàng)目（低密度住宅、政策性住房和非居住商品房除外）預(yù)售許可管理，市區(qū)30000平方米以上商品住宅項(xiàng)目分期開發(fā)的，每期申請(qǐng)預(yù)售面積不宜低于30000平方米（尾盤除外），30000平方米以下商品住宅項(xiàng)目宜一次性辦理商品住宅預(yù)售許可。項(xiàng)目取得預(yù)售許可證后，預(yù)售房源應(yīng)在10日內(nèi)一次性全部對(duì)外公開市場銷售。

　　五、強(qiáng)化商品房價(jià)格管理。加強(qiáng)商品住宅價(jià)格監(jiān)管，市區(qū)新批準(zhǔn)商品住宅項(xiàng)目預(yù)售許可時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)科學(xué)合理確定申報(bào)價(jià)格，經(jīng)價(jià)格主管部門備案后一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格，嚴(yán)格按照明碼標(biāo)價(jià)格式要求，全部進(jìn)入商品房預(yù)售許可行政主管部門設(shè)立的商品房預(yù)售系統(tǒng)。在對(duì)外銷售時(shí)，同批次房源應(yīng)當(dāng)一次全部公示銷售價(jià)格，實(shí)際銷售價(jià)格不得高于申報(bào)價(jià)格，申報(bào)價(jià)格3個(gè)月內(nèi)不宜調(diào)高，6個(gè)月內(nèi)調(diào)高幅度不宜超過6%，12個(gè)月內(nèi)不宜超過12%，同一批次房屋間價(jià)格不得調(diào)劑使用。同一批次不同類型房屋價(jià)格可以區(qū)別定價(jià)。下一批次備案預(yù)售價(jià)格不宜高于上一批次同類型房屋成交均價(jià)的6%。

　　六、完善差別化住房信貸政策。按照江蘇省市場利率定價(jià)自律機(jī)制決議，進(jìn)一步完善市區(qū)差別化住房信貸政策：

　　（一）居民家庭首次購買普通住房（從未購置過住房），申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例保持20%不變。

　　（二）有下列情形之一的，申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通住房的最低首付比例保持30%不變：

　　1.有購房貸款記錄、但申請(qǐng)貸款購房時(shí)實(shí)際沒有住房的居民家庭；

　　2.已有1套住房、但沒有購房貸款記錄的居民家庭；

　　3.僅有1套住房、雖有住房貸款但貸款已結(jié)清的居民家庭。

　　（三）居民家庭擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清，再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通住房的最低首付款比例，蘇州市區(qū)（不含吳江區(qū)）由40%調(diào)整為50%。

　　（四）居民家庭已有2套及以上住房且購房貸款未結(jié)清的，繼續(xù)停止發(fā)放“三套”及以上住房貸款。

　　七、調(diào)整非戶籍居民購房政策。非本市戶籍居民家庭申請(qǐng)購買第2套住房時(shí)，應(yīng)提供自購房之日起前2年內(nèi)在蘇州市區(qū)累計(jì)繳納1年及以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)（城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)）繳納證明。開發(fā)企業(yè)在簽訂購房合同時(shí)應(yīng)認(rèn)真審核購房人資格，購房人違反限購規(guī)定或購買超過2套住房的，登記部門不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，開發(fā)企業(yè)或購房人承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。

　　蘇州市引進(jìn)的各類外來人才，憑有關(guān)證明文件參照?qǐng)?zhí)行戶籍居民購房政策。

　　八、加強(qiáng)金融監(jiān)管力度。各商業(yè)銀行要加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理，對(duì)首付款來源、借款人家庭已有住房數(shù)量、借款人信用資質(zhì)和購房合同真實(shí)性等情況加強(qiáng)實(shí)質(zhì)性審核，嚴(yán)格房地產(chǎn)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)準(zhǔn)入，審慎開展業(yè)務(wù)合作。對(duì)存在違法違規(guī)的房地產(chǎn)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)，各銀行機(jī)構(gòu)應(yīng)采取停止新發(fā)放開發(fā)項(xiàng)目貸款、中止敘做相關(guān)中介撮合的二手房貸款業(yè)務(wù)。金融監(jiān)管部門加大對(duì)銀行機(jī)構(gòu)個(gè)人住房信貸政策落實(shí)情況的督查力度，把個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)列入重點(diǎn)檢查范圍，嚴(yán)肅查處各類違法違規(guī)行為。

　　九、調(diào)整公積金貸款政策。新申請(qǐng)住房公積金貸款的，調(diào)整個(gè)人可貸公積金額度計(jì)算方式，統(tǒng)一按公積金賬戶余額倍數(shù)計(jì)算；對(duì)第二次使用公積金貸款的，首付款比例從不低于住房總價(jià)的20%調(diào)整為不低于住房總價(jià)的30%，貸款利率從執(zhí)行首套房貸款利率調(diào)整為按首套房貸款利率上浮10%執(zhí)行。

　　十、加快推進(jìn)商業(yè)辦公用房去庫存。加快引導(dǎo)推進(jìn)蘇州市商業(yè)辦公用房去庫存工作。根據(jù)蘇州市供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革去庫存三年行動(dòng)計(jì)劃的要求，要全面調(diào)查，摸清底數(shù)，按照合法依規(guī)、技術(shù)可行、功能合理、均衡布局、市場穩(wěn)定、試點(diǎn)示范的原則，分類施策，通過稅收、信貸手段，促進(jìn)市場銷售；對(duì)符合城市規(guī)劃要求，可以通過調(diào)整開發(fā)用途轉(zhuǎn)為住宅、科技企業(yè)孵化器、眾創(chuàng)空間、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等的項(xiàng)目，要按照程序申報(bào)并積極推進(jìn)。具體試行辦法另行制定。

　　十一、加大住房保障力度。通過加大棚戶區(qū)改造等保障性安居工程建設(shè)解決城市住房困難家庭的住房需求，改善居住條件。通過完善公共租賃住房供應(yīng)體系解決城鎮(zhèn)中低收入家庭、新就業(yè)人員、外來務(wù)工人員的租房需求。通過提高租賃補(bǔ)貼，引導(dǎo)居民由買房需求向租房需求轉(zhuǎn)變。

　　十二、培育發(fā)展住房租賃市場。對(duì)依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個(gè)人，要嚴(yán)格執(zhí)行國家住房租賃有關(guān)稅收優(yōu)惠政策。鼓勵(lì)企業(yè)和機(jī)構(gòu)規(guī)模化經(jīng)營住房租賃，對(duì)年出租達(dá)到1000（含1000）套以上不同檔次規(guī)模化經(jīng)營的租賃企業(yè)，屬地政府應(yīng)分別給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)貼。商業(yè)辦公用房可以按照有關(guān)規(guī)定改建為住房租賃。

　　十三、加快規(guī)劃建設(shè)人才公寓。各地應(yīng)全面清理已建和在建定銷安置房源，將滿足征收安置需要后的剩余房源，一部分用于人才公寓建設(shè)；各地要根據(jù)本區(qū)域人才市場情況，加快集中規(guī)劃建設(shè)一批人才公寓，向符合條件的人才出租；同時(shí)，通過制定相關(guān)配套政策鼓勵(lì)社會(huì)資本參與投資建設(shè)。各地也可對(duì)符合條件的人才發(fā)放貨幣補(bǔ)貼，鼓勵(lì)在租賃市場租房居住。具體辦法由各地根據(jù)實(shí)際情況分別制定。

　　十四、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)管控。建立聯(lián)席會(huì)議制度，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)測和監(jiān)管，重點(diǎn)查處捂盤惜售、炒作房價(jià)、虛假廣告、誘騙消費(fèi)者交易等違法違規(guī)行為。嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)從事首付貸、過橋貸及自我融資、自我擔(dān)保、設(shè)立資金池等場外配資金融業(yè)務(wù)。加強(qiáng)行政監(jiān)管與行業(yè)自律聯(lián)動(dòng)，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，完善健全市場信用評(píng)價(jià)和失信懲戒機(jī)制，對(duì)非理性競地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要及時(shí)向金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)提示；對(duì)違法情節(jié)嚴(yán)重的，要取消其參與蘇州土地市場拍賣資格。

　　十五、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場輿論引導(dǎo)。各有關(guān)部門要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場相關(guān)信息公開，及時(shí)解答市民關(guān)心的政策問題；新聞媒體要加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)，深入報(bào)道和解讀有關(guān)政策措施，引導(dǎo)居民理性消費(fèi)，防止虛假信息或不負(fù)責(zé)任的猜測、評(píng)論誤導(dǎo)消費(fèi)預(yù)期；對(duì)個(gè)別捏造信息、虛假報(bào)道、造謠滋事的新聞單位和個(gè)人，要依法追究責(zé)任，共同維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的良好局面。

　　本意見自2016年8月12日起實(shí)施，有關(guān)政策與本意見不符的以本意見為準(zhǔn)。政策執(zhí)行時(shí)間，購買新建商品房、二手房以及申請(qǐng)個(gè)人住房按揭貸款統(tǒng)一以網(wǎng)簽合同時(shí)間為準(zhǔn)。

　　為促進(jìn)全市房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展，各市、吳江區(qū)根據(jù)本意見精神，在一個(gè)月內(nèi)結(jié)合各地實(shí)際制定本地區(qū)政策意見報(bào)市政府備案后執(zhí)行。