從制造業到服務業 房企決戰轉型

　　時代周報記者 胡天祥 發自廣州

　　房地產，這個曾被視為傳統行業中的"暴發戶"，在新的經濟格局下，不得不開始自我顛覆，通過金融支持和服務運營、互聯網等手段尋求長期持續經營。

　　相關數據顯示，目前已經公布一季報的137家滬深上市房企實現營業收入總額達到2238億元，同比增長49.4%；預收賬款達到11433億元，同比大漲52.5%。不過，在營收大幅增長的背后，上市房企利潤率同比繼續下滑。一季報顯示，上市房企平均毛利率和凈利率僅有29%和7%，同比均出現下降，尤其是去年同期凈利潤率為9.8%，同比下降幅度達2.8個百分點。房地產行業增收不增利的局面進一步加劇。

　　這并不是一個行業所能阻止的趨勢。市場需求主體、競爭格局及供應模式、供應結構的改變，讓房企間的競爭不止單純依靠規模和速度，而是更多聚焦在企業專業和服務能力上的比拼。在鼎信長城（北京）投資管理有限公司董事長章華看來，房企轉型模式正由此前的高杠桿、高周轉、高激勵，轉變為高品質、高品位、高服務。

　　這逼迫房企必須轉變盈利模式。但如何顛覆傳統觀念，打造新的盈利模式？轉型背后，又有哪些挑戰？種種不確定因素疊加，都讓這場轉型大考難下定論。

　　掘金服務業

　　以花樣年和萬科為代表的一批具有前瞻性的房地產公司正踏上這條新生活之路，從制造業向服務業的轉變是他們的共同特征。

　　"目前萬科正從產品提供商向城市配套服務商轉變，為了實現這個定位，萬科不得不做商業地產，除了滿足居民日常生活需要的社區商業領域，未來也可以考慮經營垃圾場。"萬科總裁郁亮說。

　　在各項服務中，物業服務無疑是最重要的戰略高地之一。甚至有數據顯示，物業管理已成為約75%的客戶推薦萬科產品的首選理由。

　　克而瑞信息集團戰略客戶研究咨詢總監曾英杰則指出，開發商需要作出兩個"轉變"。一是思維的轉變，物業服務之前習慣叫物業管理，需從原來的管理思維，轉變為服務思維；二是借助更多先進的手段，包括互聯網工具，微信、微博、其他APP等，把社區的人盤活起來，最終成為社區的購買力。

　　與互聯網的結合，被房企應用到物業服務多個維度。萬科力推萬科物業，建設"睿平臺"，提出轉型城市綜合配套服務商；奧園推出智能硬件、智慧服務和智愛生活為核心的AO公寓，轉型商住服務運營商；保利則推出若比鄰商業平臺、O2O比鄰洗衣，期望通過O2O線上（若比鄰APP）線下（若比鄰社區商業中心）相結合的輕資產運營模式，謀求其新的利益增長點。

　　"之所以要強調服務業的屬性，關鍵還是希望尋找一種更持續的盈利機制。"易居房地產研究院總監嚴躍進對時代周報記者表示。

　　打通服務產業鏈

　　"盡管房地產行業在短時間內無法擺脫對銷售額的依賴，但無可否認新服務、輕資產代表著一個地產行業一個新的方向。"資深港股分析師陳耕表示。

　　以花樣年為例，2015年，花樣年旗下附屬公司彩生活于行業首度推出"彩生活住宅"，房地行業從此邁向憑借服務賺錢的時代，通過"互聯網+社區+房地產"的方式整合資源，不斷豐富完善社區O2O商業生態圈。截至2015年年底，彩生活在管物業面積總量達3.22億平方米，蟬聯全球最大的住宅社區服務企業。

　　根據第一太平戴維斯發布的數據顯示，到2020年，國內住宅物業面積將達到300億平方米，而社區服務消費將超萬億元，社區入口無疑將成為新的藍海。海通證券(15.010, 0.16, 1.08%)涂力磊將表示，國內的房地產業走過"簡單粗暴"的圈地運動后，房地產服務產業鏈有望逐步崛起。2012年，美國房地產開發、房地產服務、房地產經紀業務收入占比分別為38%、42%和20%；而我國對應的這組數據分別是87%、11%和2%。換句話說，美國房地產服務業務收入占比達62%，而我國僅為13%，未來發展空間十分巨大。

　　不過，值得注意的是，盡管"物業管理服務"在當下是異常火爆的概念，但隨著競爭的日益激烈，更可能成為房企和專業物業管理公司均加入戰局的"紅海"。更由于物業管理是輕資產運營，準入門檻低，模式易于復制，收益主要依靠規模化，一旦分食蛋糕者增加，很有可能為搶占市場而進行惡性競爭，影響服務的質量和創新，成為行業進步的阻力。

　　"轉型過程中房企都希望尋找一些行業的空白點，所以各類社區增值服務、移動互聯網技術衍生的房地產產品等都在增加。但關鍵問題在于，此類項目實際上似乎很熱，但真正落地到消費市場中就很困難。"嚴躍進表示，比如說房企開發了一個APP軟件，提供了各類配套服務給業主使用，也希望業主每天的消費流量能夠進入這樣一個APP平臺，但發現，類似的APP太多了，此類業務沒有義務要登錄這個APP或者那個APP。最后此類所謂的增值服務平臺其實就是自娛自樂的。