【寫在前面】5月23日，新華社刊發題為《穩中有進去庫存 服務新型城鎮化——做好今年經濟工作五大任務述評之二》的文章稱，今年以來，商品房去庫存取得初步效果，有助于改善市場供需關系，減輕后期去化壓力，穩定市場預期。購房者購房意愿提升，也有助于改善開發商現金流，降低負債壓力，恢復開工信心。這是好勢頭，有助于經濟企穩，緩解壓力，為經濟轉型和改革創造更多空間。

　　但必須看到，當前樓市回暖主要是一線城市及其周邊城市、部分二線城市拉動，三四線城市基本沒有反彈。房地產區域性、結構性分化依然是主要問題。

　　文章認為，不能通過加杠桿去庫存，不宜搞大力度刺激。必須遏制地方政府“炒地”、投機資本“炒房”之風，要通過供給側改革，給房地產企業轉型創新以機會，使其輕裝上陣，更多參與深化住房制度改革。

　　下為全文：

　　房地產去庫存，一頭連著供給側結構性改革，一頭牽著百姓安居夢想，牽一發而動全身。

　　今年前四個月，我國經濟總體運行平穩、結構優化，去庫存指標出現積極變化，房地產投資回升，新開工信心有所恢復。而一二線城市房地產市場顯露“體虛火旺”跡象，個別城市出現“天價地”。

　　新型城鎮化正在釋放巨大的潛在需求。只要改革得力，持之以恒，更好滿足房地產剛性需求和改善性需求，去庫存就能夠在“有房子就要有人住，有人就要有住房”目標下實現。

　　銷售升溫：去庫存初顯成效

　　國家統計局公布１至４月份全國房地產開發投資和銷售情況顯示，開發商投資意愿增強，銷售持續升溫，去庫存取得初步成效。

　　數據顯示，４月末全國商品房待售面積７．２７億平方米，比３月末減少８２６萬平方米，比２月末減少１２４１萬平方米，已連續兩個月減少。其中，住宅待售面積４．５１億平方米，比３月末減少８９４萬平方米，比２月末減少１５４６萬平方米，并低于去年末規模。隨著銷售市場持續升溫，房地產去庫存取得明顯進展。

　　商品房去庫存取得初步效果，有助于改善市場供需關系，減輕后期去化壓力，穩定市場預期。購房者購房意愿提升，也有助于改善開發商現金流，降低負債壓力，恢復開工信心。這是好勢頭，有助于經濟企穩，緩解壓力，為經濟轉型和改革創造更多空間。

　　但必須看到，當前樓市回暖主要是一線城市及其周邊城市、部分二線城市拉動，三四線城市基本沒有反彈。房地產區域性、結構性分化依然是主要問題。１至４月，重點城市商品房銷售面積增速比非重點城市高１０個百分點。４月末，重點城市商品房待售面積２．７２億平方米，比３月末減少６００萬平方米，比去年末減少３９７萬平方米；非重點城市待售面積４．５５億平方米，比３月末減少２２６萬平方米，但比去年末增加１２３３萬平方米，去庫存壓力仍大。

　　要按中央要求，分城施策、差別化調控，才能有序消化房地產庫存，以供給側結構性改革應對去庫存層次性、差異化挑戰。

　　協同推進：去庫存任重道遠

　　日前上海公布《關于推進供給側結構性改革促進工業穩增長調結構促轉型的實施意見》，提出優化供給結構、深化制度改革等著力點。江蘇、浙江、湖北、甘肅、四川、重慶、青海、廣東、貴州等地也出臺供給側改革整體實施方案。在這些方案中，“三去一降一補”任務是統一的。

　　眾所周知，房地產上、下游是鋼材、水泥、家電、家居等行業，并與房地產金融、土地抵押密不可分。隨著人力成本上升和綠色建材發展，房地產業還面臨“去庫存”“降成本”雙重壓力。穆迪公司最新發布報告指出，一二線城市地價上漲、三四線城市去庫存，使房地產企業成本面臨“前后夾擊”。

　　不能通過加杠桿去庫存，不宜搞大力度刺激。必須遏制地方政府“炒地”、投機資本“炒房”之風，要通過供給側改革，給房地產企業轉型創新以機會，使其輕裝上陣，更多參與深化住房制度改革。

　　“適度加強對自住型住房消費的鼓勵措施，加速去庫存，一方面減輕經濟下行壓力，釋放和化解風險，另一方面可加快滿足自住型住房需求，促進房地產市場健康平穩發展。這與過去通過房地產‘強刺激’來拉動經濟的做法絕然不同。”財達證券首席宏觀分析師宣宇說。

　　必須看到，“三去一降一補”的內在聯系決定了去庫存不能找“接盤俠”，不能靠“打雞血”一蹴而就。

　　面對北上廣深等房價暴漲，住房和城鄉建設部部長陳政高承認，市場分化日趨嚴重，“一線城市和三四線城市情況大不一樣，給我們調控帶來了挑戰。”

　　上海市供給側方案強調，圍繞“中國制造２０２５”和科創中心建設，推動科技成果轉化、批量生產和應用，建設１００家示范性智能工廠或數字化車間，帶動１０００家企業實施智能化改造；江蘇省提出激發企業創新、科研機構和高校創新、市場轉化科技成果，到２０２０年，科技進步貢獻率達６５％，培育形成納米科技等１０個左右全球有影響、附加值高的產業創新集群。“三去一降一補”，綜合改革，產城融合、產業升級，才是去庫存的正途。

　　精準發力：去庫存指針明確

　　房地產去庫存，是一個全局性戰略問題。“十三五”規劃綱要提出“三個１億人”城鎮化目標和“人地錢”掛鉤政策。國務院頒布的《國家新型城鎮化規劃（２０１４—２０２０年）》《關于深入推進新型城鎮化建設的若干意見》，共同構成去庫存任務戰略框架：人的城鎮化。

　　近日召開的中央政治局會議強調，要按照加快提高戶籍人口城鎮化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地產庫存，注重解決區域性、結構性問題，實行差別化的調控政策。

　　“促進農業轉移人口市民化與新型城鎮化是房地產去庫存的核心內容。大量場外資金加杠桿和投資投機推動房價上漲，嚴重背離政策初衷。”宣宇說，必須真正把思想和行動統一到中央決策部署上來，確保有效化解房地產庫存與加快推進新型城鎮化有機統一。

　　以“人的城鎮化”為核心特征的新型城鎮化，是我國經濟轉方式調結構的戰略重點，承載著全面建成小康社會的重大使命。新型城鎮化不再僅僅是“土地”城鎮化，而更多轉向“人”的城鎮化，這才是去庫存服務的根本目標。

　　當前我國正處于戶籍人口城鎮化率３０％至７０％快速發展區間，新市民潛在住房需求巨大。鼓勵自住型住房需求，限制投資投機，房地產回歸居住屬性，才能給創業創新提供更多空間，解經濟轉型升級之需。

　　“２０１５年末中國商品房待售總面積達７．１９億平方米。要化解這個庫存，不是一件容易的事情。”國家發展和改革委員會主任徐紹史說，要加快農民工市民化進度，擴大住房需求，同時加快棚戶區改造和保障房建設；深化住房制度改革，堅持購租并舉；因地制宜，區別應對一二線城市和三四線城市；對房價漲速快、漲幅高的城市，采取相應手段，抑制不合理投機性需求。“化解房地產庫存這個任務是比較艱巨的，要有耐心。”

　　世界規模最大的新型城鎮化，正釋放巨大潛在需求。讓去庫存與大量得不到滿足的需求相銜接，我們的目標任務一定能夠達到。

　　投資

　　我是上海易居房地產研究院總監嚴躍進,全國樓市如何看,問我吧！