近日，CRIC研究中心發布了2015年中國房地產企業TOP100排行榜。我們將進一步解讀榜單中銷售均價最高的20家房企，和全國銷售均價最高的20個項目。

　　企業銷售均價TOP20

　　對銷售均價指標，房企并不會像對銷售金額指標般地刻意追求。決定銷售均價的因素更多，更像是房企產品、布局和定位等的綜合反映。不過，從銷售均價中能窺見房企中高端產品的品牌溢價水平，并對海外投資者心中的企業估值有一定影響。

　　1、銷售均價的門檻和均值均上升

　　總體來看，2015年房企銷售均價TOP20較2014年有所上升，與重點城市房價逐年上升的趨勢相符。門檻方面，2015年房企銷售均價TOP20的入榜門檻為1.75萬元/平方米，同比上升了0.14萬元/平方米。均價方面，2015年房企銷售均價TOP20的均值為2.44萬元/平方米，而2014年為2.27萬元/平方米。

　　細分來看，2015年，排名第一的鴻榮源銷售均價為4.91萬元/平方米，而去年并無均價超過4萬元/平方米的房企；均價在3-4萬元/平方米的房企僅有一家，較去年減少了三家；均價在2-3萬元/平方米的房企數量不變均為10家，但數值較去年提升明顯；均價低于2萬元/平方米的房企亦有此特征。

　　2、近半房企首次進入銷售均價TOP20

　　和銷售金額、銷售面積等通常具有連續性的指標不同，銷售均價的波動較大，尤其對于一些規模較小的房企來說，單個項目可能就會影響到整個企業全年銷售均價，而連續上榜的房企往往長期深耕中高端項目領域。

　　在2015年的房企銷售均價TOP20中，有十一家為連續兩年上榜，如星河灣、融創、綠城、金茂等知名度較高的豪宅開發商，可見房企的定位直接影響了銷售均價的高低。閩系房企融信和泰禾的產品線中也涵蓋了剛改類項目，不過其布局的主要為一二線城市，因此銷售均價在連年進入TOP20的同時還有提高。華僑城和星河灣的銷售均價較2014年下降較為明顯，但這并非是降價或定位改變造成，而是受到了新推項目區域結構的影響。

　　相對應的，其余九家均為2015年新進TOP20榜單的房企，如深圳房企鴻榮源憑借壹方中心單個項目開盤后的巨額成交，不僅進入了TOP20，也成為了2015年房企銷售金額TOP100排行榜中的一大黑馬；陸家嘴則因錦繡前程這一熱盤緊隨其后。凱德置地、九龍倉、和黃等老牌外資房企均因推盤結構的影響而首次上榜。

　　3、銷售均價高的房企主要分為四類

　　銷售均價排名TOP20的房企存在一定的差異性，從規模來看包括了大、中、小型房企，從大本營來看有來自北、上、廣、深、杭、津、榕等城市；共同點則是基本以住宅開發為主，產品定位中高端。那么，為什么這些房企的項目能賣得貴？其中是否有規律可循？我們認為，銷售均價高的原因有四類。

　　1)城市更新助力黑馬爆發

　　在土地日益稀缺、價格快速上漲的背景下，城市更新成為了2015年的熱門關鍵詞，尤其每當深圳房企的城市更新項目開盤時，千人搶房、數十億成交的景象讓其他房企欣羨不已。城市更新項目通常位于市中心舊城區，地段優質有稀缺性，因此均價更高。城市更新項目占比大的房企自然也能獲取較高的銷售均價，如鴻榮源此次排在榜首便完全依靠了城市更新項目壹方中心玖譽，該項目全年銷售金額高達72.5億元；瑞安長期參與上海舊改，旗下翠湖天地、瑞虹新城等均已開發超過10年，位置極佳；卓越同樣在深圳有大量舊改土地儲備。未來，房企參與城市更新的積極性還將繼續提高，越來越多的房企會因城市更新項目而成為銷售均價“黑馬”。

　　2)單城市布局更易高均價

　　部分房企僅布局單個城市，但十分深入，在當地積累了一定口碑。這些房企如果布局的城市房價較高，并同時有多項目開盤，便能輕松入榜。如此次榜單中排名第二的陸家嘴為上海國企，原本為浦東陸家嘴區域的一級土地開發商，因此在上海浦東有大量的土地儲備，隨著浦東的開發和產業、人口等日益成熟，房價上漲，陸家嘴旗下的土地價值也隨之不斷提升。濱江和京投銀泰均為第二次上榜，在去年的報告中我們就曾作出相關分析，這兩家房企盡管規模不大，但在杭州和北京的項目均是高均價，如武林壹號的銷售均價為6.30萬元/平方米，琨御府的銷售均價為6.55萬元/平方米。不過，大部分房企在當前市場形勢下均會選擇進入更多城市分散風險，濱江也已進入上海，這一類房企的比例未來將減少。

　　3)地王買家也是豪宅專家

　　高價搶地王，專注賣豪宅，均價想不高也難。說到這類房企，業內的第一反應便是融創、金茂和泰禾。這樣的策略聽起來似乎很簡單，但實際則對房企的綜合能力有很高要求：1)資金實力強大，資金成本低，能承受高價土地和可能更長的開發周期；2)對城市市場有足夠的預判能力，才能敢于花更高的“地王價”價格拿下心儀土地；3)產品力強大，如果區域熱度不夠，靠自己的產品拉高區域整體價格是硬道理；4)品牌影響力，強勢營銷讓地王效應和產品結合成為熱點。他們能做到，你呢？

　　4)老牌房企穩坐高均價榜

　　這一類房企主要包括星河灣、綠城、華僑城和仁恒，他們長期深耕中高端領域，表現穩定，產品突出，品牌溢價率高，連年上榜在意料之中，原因也無須多作介紹。如星河灣，盡管并無有規模擴張的訴求，但也使其始終能專注對項目品質不斷提升。星河灣的社區園林、建筑石材和內部裝修的選材考究，交房后星河灣物業的服務也頗受高端客戶好評，有大批忠實的業主跟隨。如今，一線城市外均已取消限購，將為這些老牌房企帶來新的發展契機。