“考慮到國家未來寬松的貨幣政策和行政政策，加之目前上海土地出讓金持續走高，我們預計未來兩年上海整體住宅地產市場呈上升趨勢，預計2016年成交均價的上升幅度在8%左右，而高端住宅市場表現將繼續高于整體水平。”戴德梁行華東區綜合住宅服務主管伍惠敏表示。

　　在剛剛過去的2015年，上海樓市異常火爆，成為房價漲幅位居全國第二的城市（僅次于深圳），這一點在2015年初并沒有人預料到。

　　根據佑威房地產研究中心數據顯示，2015年上海一手商品住宅供應量為1195萬平方米，較上年下滑4.0%；成交量為1500萬平方米，較上年上漲54.9%；成交均價為32174元/平方米，較上年上漲18.1%。其中成交量則創下2010年以來近6年的新高，成交均價則再創歷史新高，并且邁入3萬元/平方米以上的時代。

　　在接受記者采訪的業內人士認為，土地價格不斷升高，人口導入使得購房需求繼續增加，宏觀政策利好樓市等多因素都將繼續帶動上海樓市在2016年保持高位，房價上漲壓力較大。

　　需求旺盛，供應下滑

　　2015年6月，80后王悅酈(化名)看上的位于浦東匯南板塊的某樓盤，當時報價1.9萬/平米，而過了一個月該樓盤報價已經漲到2.2萬/平米。“2015年初在上海買房的人都是明智的，稍微有點猶豫價格就上漲了。”王悅酈在電話里告訴記者。

　　記者梳理發現，從2015年第二季度以來，上海一手房市場成交量已連續9個月位居120萬平方米以上高位，到了第四季度成交量更是連續3個月超過150萬平方米。同時，2015年上海一手房已連續8個月均價超過3萬元/平方米。

　　“2015年中高端改善項目及高端項目新增入市量占比較為突出，其新增入市項目中最低報價低于2.5萬元/平方米的項目占比為43.2%，較2014年減少13個百分點;報價在5萬元/平方米以上的高端項目占比則達到19.5%，較2014年增加8個百分點，中高端項目本身增加也助推了房價。”上海鏈家市場研究部總監陸騎麟告訴記者。

　　在二手房方面上海的交易也非常火爆，根據上海鏈家的數據顯示，2015年上海二手房共計成交36.47萬套，環比2014年上漲85.79%，成為了歷年二手房交易量最大的一年。“政策是刺激2015年二手房市場成交飆升的主要因素，3.30新政可以稱得上是市場的分水嶺。相對于一手市場，二手市場受到了政策更多的眷顧，特別是營業稅“5改2”的政策，二手市場是最主要的受益對象，大量近年來成交的一手房得以迅速流入二手房市場。”陸騎麟分析道。

　　此外，伴隨著土地價格高企導致一手住宅價格上升，這也使得很多人選擇購買市區的二手住宅。“我自己是賣房子的，我都選擇買二手房，他們位置更為核心價格更合理。”一位TOP20房企高層向記者透露。

　　平安證券日前的一份研究報告指出，2016年城市分化仍將延續，一線城市及核心二線城市有望延續量價上升趨勢，但三四線城市樓市處境將較艱難。“上海市區土地越來越少，像美國這樣的發達國家也是某些核心城市房價不斷攀升，像上海這樣吸附力強的城市房價可能還會有上漲空間。”上述房企高層指出。

　　地價高企推高房價預期

　　記者注意到，2015上海土地成交價格也在不斷上升，區域地王不斷誕生，而未來伴隨這些項目入市必然拉高房價。根據上海鏈家的土地監測報告顯示，2015年，上海經營性用地成交面積為881萬平方米，環比2014年下跌34.5%，成交幅數為101幅，較2014年減少48幅，全市經營性用地成交金額為1333億元，環比2014年下跌12.4%。

　　值得一提的是，2015年上海住宅類用地的的成交樓板價達到17285元/平方米，環比上年大漲37.7%，達到了歷史最高點。

　　比如2015年閘北區市北高新技術服務業園區N070501單元09-03地塊和N070501單元10-03地塊，兩幅姊妹地塊分別以87.95億元和70.52億元的總價成交，先后創下區域地王。這樣的案例在2015年上海土地市場不甚枚舉，幾乎所有房企拿地的樓板價就已經是其周邊一手房的銷售均價。

　　當然里面很重要的原因是上海土地供應的限制，記者查閱公開資料發現，2011年上海市住宅用地計劃供應量為1200公頃，2012、2013年該數值為1000公頃，2014年為700公頃，2015年這個數字不到600公頃。近日，《中共上海市委關于制定上海市國民經濟和社會發展第十三個五年規劃的建議》全文公布，其中提出“十三五”時期逐年減少建設用地增量，規劃建設用地總量實現負增長，就是到2020年要守住3185平方公里的紅線，比原來的規劃目標減少41平方公里。

　　上海中原地產研究咨詢部高級經理盧文曦在接受記者采訪提到：“土地成為上海發展面臨的最大資源瓶頸，由于未來建設用地不斷減少意味著土地供求矛盾將進一步凸顯。最終結果很可能是，土地市場高溫現象還會有所延續，開發成本進一步提升。”

　　易居智庫研究總監嚴躍進告訴記者，“由于土地價格和新增項目成本上升，2016年上海新建商品住宅的成交均價或突破3.6萬元/平方米的水平。一些區域如平涼路、大寧商圈、周浦、徐涇、大場鎮板塊等，可能會成為房價上漲最明顯的區域。”

　　伍惠敏認為，人民幣貶值還在繼續，高凈值人群都會選擇在核心城市購買物業進行資產保值，而這些豪宅也將拉高上海房價。