中國指數研究院1月5日發布《2015年中國房地產政策盤點》，2015年房地產政策堅持促消費、去庫存的總基調，供需兩端寬松政策頻出，改善行業運行環境促進市場平穩向好。需求端中央多輪降準降息降首付，擴大需求、促進消費、去化庫存；供應端調控土地規模結構，加強保障房貨幣化安置。多輪政策組合刺激下，樓市持續回暖，但中小城市庫存壓力仍然嚴峻，年末中央多次表態化解房地產庫存，未來政策仍有望繼續放松。同時隨著房地產長效機制的建立健全，戶籍制度改革、土地改革、房產稅等穩步推進，也將不斷激發房地產市場化活力，實現市場平穩健康發展。

　　1.中央著力化解房地產庫存，完善房地產制度建設

　　1.1中央多輪會議著墨房地產，促消費、去庫存總基調貫穿始終

　　兩會提出穩定住房消費，積極鼓勵住房需求。2015年3月，全國兩會召開，提出要“加快培育消費增長點，穩定住房消費。堅持分類指導，因地施策，落實地方政府主體責任，支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。”兩會仍將分類指導、因地施策作為2015年房地產政策總基調，進一步強調了地方政府主體責任，支持居民自住和改善性住房需求。4月底中央政治局會議提出“要完善市場環境，盤活存量資產，建立房地產健康發展的長效機制。”2015年宏觀經濟依然嚴峻，房地產業首要任務是保持市場平穩發展，穩定住房消費，為整體經濟實現保增長目標提供保障。中央對房地產穩消費的表態，有利于穩定市場預期，提振市場信心。

　　年末中央多輪會議定調化解房地產庫存。年末中央多次表態去庫存促消費，11月10日，習近平主持召開中央財經領導小組第十一次會議時強調，要化解房地產庫存，促進房地產業持續發展。11月11日李克強主持召開國務院常務會議，提出以加快戶籍制度改革帶動住房消費。12月18-21日結束的中央經濟工作會議強調化解房地產庫存。提出通過加快農民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩定房地產市場。要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口。鼓勵房地產開發企業順應市場規律調整營銷策略，適當降低商品住房價格，促進房地產業兼并重組，提高產業集中度。要取消過時的限制性措施。12月28日住建部召開全國住房城鄉建設工作會議，強調鞏固房地產市場向好態勢。要推進以滿足新市民住房需求為主的住房體制改革，把去庫存作為房地產工作的重點。此前十八屆五中全會全面放開二孩政策，也將進一步擴大總體住房需求。

　　1.2完善房地產制度建設，大力發展住房租賃市場

　　住房租賃市場加快發展。住房租賃市場是我國住房供應體系的重要組成部分，在經濟社會發展中起到十分重要的作用。通過租賃解決住房問題已成為城鎮居民家庭實現住有所居的重要方式。1月14日，住建部發布《關于加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》，明確提出多管齊下發展住房租賃市場，鼓勵REITs試點，多來源增加住房租賃市場資金供給。1月28日，住建部、財政部和中國人民銀行聯合對外發布《關于放寬提取住房公積金支付房租條件的通知》，提出放寬提取住房公積金支付房租條件的通知，進一步加大對租賃市場的支持力度。中央經濟工作會議提出要發展住房租賃市場，購買庫存商品房作為公租房及租賃轉化源頭。全國住房城鄉建設會議強調，大力發展住房租賃市場，推動住房租賃規模化、專業化發展。

　　中央進一步深化改革創新，加快制度建設，激發市場活力。當前經濟發展進入新常態，“穩增長、調結構”仍將是社會經濟發展的重點。中央在既定的新常態基調下調節經濟發展，更注重深化改革和調整經濟結構。宏觀政策方面將保持連續性和穩定性。同時中央還提出保持穩增長與調結構的平衡，注重加大結構性改革力度，優化經濟發展空間格局，向結構調整中獲取新經濟增長點，將改革舉措有效轉化成發展動力。國務院批轉發改委《關于2015年深化經濟體制改革重點工作的意見》強調，著力抓好已出臺改革方案的落地實施，抓緊推出一批激活市場、釋放活力、有利于穩增長保就業增效益的改革新舉措，使改革新紅利轉化為發展新動力。中央政策繼續補充完善長效機制建設，包括新型城鎮化、戶籍制度、財稅制度等方面，以穩定經濟增長釋放消費潛力。

　　2.金融信貸調整成為年內主基調，構建寬松金融環境

　　2.1降準降息等貨幣政策組合發力，力促市場消費

　　央行年內五次降息，利率降至歷史低點。3月1日，央行下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率0.25個百分點；5月11日、6月28日、8月26日再分別下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率0.25個百分點。10月24日起，央行年內第五次降息，五年以上長貸利率降至4.9%，五年以上公積金貸款利率降至3.25%，均處于歷史低點。

　　央行多種方式釋放流動性，進一步改善企業融資環境。2月5日起，央行下調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點；4月20日起下調各類存款類金融機構人民幣存款準備金率1個百分點；6月28日定向降準；9月6日起，下調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點；10月24日起，再次下調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，以保持銀行體系流動性合理充裕，引導貨幣信貸平穩適度增長。今年以來，央行四次普遍降準，流動性大幅釋放，房地產開發企業資金壓力將進一步緩解。此外，央行還實施了擴大逆回購、中期借貸便利（MLF）、抵押補充貸款（PSL）等多種貨幣政策工具組合，并改革存款準備金考核制度、擴圍信貸資產質押再貸款試點增加市場流動性和可貸資金的舉措，引導擴大金融機構信貸投放行為，增加實體經濟資金流動性，進而達到改善市場預期、提振實體經濟的作用。

　　金融改革穩步推進。9月6日，央行放開商業銀行和農村合作機構等存款利率上限，這標志著我國的利率管制已基本放開，利率市場化進入新階段。中央經濟工作會議提出要加快金融體制改革，盡快形成融資功能完備、基礎制度扎實、市場監管有效、投資者合法權益得到充分保護的股票市場，抓緊研究提出金融監管體制改革方案。五中全會也提出要“改革并完善適應現代金融市場發展的金融監管框架”，未來適應現代金融市場發展的金融框架將逐步成形。此外，12月11日，中國外匯交易中心在中國貨幣網正式發布CFETS人民幣匯率指數，有助于推動人民幣匯率市場化，匯率形成機制的逐步完善將進一步推進市場化的改革和機制完善。

　　2.2房貸首付持續下調，鼓勵自住及改善需求

　　房貸標準持續放寬。繼2014年“930”政策之后，信貸政策持續放松，“330”政策明確降低商貸二套房首付比例，鼓勵改善性住房需求，同時也降低了公積金購買首套房首付比例；“831”政策明確對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的居民家庭，公積金最低首付款比例降至20%；新“930”政策指出在不實施“限購”措施的城市，商貸首套房最低首付比例降至25%。目前首套房商貸達到了五年內最低點，同時根據2014年“930”政策，已結清首套房貸款的家庭購買二套房首付最低也有望執行首套房貸款政策而下調。信貸政策的逐步放寬，明顯降低了首置和部分改善需求的購房門檻，延續了樓市交易熱度，并在一定程度上緩解了各級城市的庫存壓力。

　　3.公積金政策逐步放寬，持續降低購房門檻

　　3.1中央公積金持續放寬，多項措施加大使用效率

　　公積金支持力度持續加大。今年以來，國家公積金政策積極調整，除了降低首付比例、提高貸款額度外，還通過放寬提取條件和使用范圍、推行異地通貸、與商業貸款掛鉤等，進一步加大公積金使用效率。3月20日住建部召開的全國加強住房公積金管理電視電話會議，強調要發掘住房公積金的巨大潛力，用好用足住房公積金。9月30日，住房城鄉建設部、財政部、中國人民銀行再發布《關于切實提高住房公積金使用效率的通知》，要求提高實際貸款額度、拓展貸款資金籌集渠道、全面推行異地貸款業務等。年末國務院法制辦公室公布《住房公積金管理條例（修訂送審稿）》，在放寬提取和使用條件的同時，提出公積金資產證券化，增強資金流動性、促進資金保值增值，進一步推進公積金制度改革。

　　國管公積金政策持續放寬。目前國管公積金已上調首套自住房貸款最高額度至120萬元，首套結清購買二套房，貸款最高額度提至80萬元，首付均已調整至兩成。3月18日，國管公積金《關于進一步調整住房公積金個人貸款有關問題的通知》，借款申請人購買首套自住住房且貸款受理前1年之內未提取住房公積金的，將原規定的個人賬戶余額不足2萬元按照2萬元計算，調整為個人賬戶余額不足5萬元按照5萬元計算。11月12日，國管公積金發布《關于調整中央國家機關住房公積金個人貸款措施的通知》，進一步加大貸款支持力度，職工購買首套房申請貸款不再考慮近1年內是否提取過住房公積金，且計算貸款額度時賬戶余額不足7萬元均按照7萬元計算。公積金貸款門檻的持續放寬，在一定程度上能夠減輕購房者壓力，刺激需求釋放。

　　3.2地方積極跟進靈活調整細則，放寬公積金政策促消費

　　各地密集調整政策，公積金貸款量顯著增長。根據中央繼續推進住房公積金改革、用好用足公積金的指示，多省市密集調整公積金政策，多種方式積極提高公積金使用效率，刺激潛在需求釋放，覆蓋范圍逐漸擴大。公積金政策的持續放松促使公積金貸款發放量明顯增長，統計數據顯示，前三個季度，新發放住房公積金個人住房貸款7585億元，比去年全年發放額還多991億元；個貸率從68.9%提高到76.1%；結余資金從1.1萬億元減少到9600億元。

　　部分城市庫存壓力下調整力度加大。降低公積金首付方面，多地已將公積金首套房貸最低首付比例降至20%。其中湖南進一步放寬，對擁有1套住房但未結清個人商業住房貸款的居民家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金貸款購買普通自住房的，最低首付款比例由40%降低至30%。針對公積金貸款申提門檻放松，“閩七條”規定還清首次住房公積金貸款可第二次申請住房公積金貸款，貸款利率執行基準利率。廣西對住房公積金繳存職工的貸款申請，不再查詢借款人家庭持有住房套數，職工家庭可申請兩次住房公積金個人住房貸款。石家莊公積金貸款支持首套及二套普通住房需求。烏魯木齊職工首次購買住房貸款額度未達到本人最高貸款額度雖首貸未還清，仍可以申請第二次貸款，但兩次貸款額度之和不得超過本人最高貸款額度。針對存量房公積金貸款放寬，鄭州規定繳存職工使用公積金貸款購買存量商品住房的，貸款比例調整為最高不超過房產總價的60%。蘇州將存量房最高貸款限額上調，單人從現行的21萬元上調至45萬元，家庭從現行35萬元上調至70萬元。北京、上海等多地提高貸款額度上限，太原等地年內多次上調公積金最高貸款額度。此外，呼和浩特等地延長公積金貸款期限。

　　部分城市積極探索公積金證券化，盤活存量資金，提高公積金利用率。為盤活公積金使用效率，地方積極探索公積金信貸資產證券化。上海國際信托有限公司于12月4日發行上海首例公積金個人住房貸款資產支持證券（ABS），此前已有個人住房抵押貸款支持證券（RMBS）發行，此次則是將信貸資產證券化拓展到公積金領域，有助于激活住房公積金信貸資產的存量，進一步增強地方公積金資金流動性，有望獲得更多城市效仿。