編者按：

　　2015年，中國房地產業在“冷暖交織”中繼續探索、轉型。

　　政策密集出臺，改善性需求大量釋放，一線及重點二線城市樓市成交快速回暖，三四線城市仍然深陷高庫存泥潭。中央定調去庫存，甚至“喊話”開發商降價。

　　房企變陣，險資入侵“地產一哥”萬科，恒大逆勢擴張，有望跨入2000億俱樂部；行業蝶變不斷，聯合辦公、定制戶型、個性化公寓……新業態、新產品不斷涌現。

　　明年，中國房地產將走向何處?

　　【市場篇】“地王”頻現 一線城市商品房豪宅化

　　12月28日，北京土地市場迎來2015最后一拍，位于順義區仁和鎮的一宗住宅用地被首開地產競得。這一錘落下，宣告2015年的北京土地市場正式收官。據統計，今年北京土地出讓金達到2032億元，再次創出歷史新高。

　　如此高的土地出讓金，與北京今年土地、特別是宅地供應稀缺有關。據亞豪機構統計，2015年北京共出讓109宗土地，相比去年減少了32宗；出讓地塊的建設用地面積合計706.8萬平方米，規劃建筑面積1511.5萬平方米，同比分別減少25%、9%。這一土地成交量也創造了近8年的新低。

　　今年，北京共出讓50宗宅地，按照建筑面積和出讓價格計算，剔除配建部分之后，這50宗宅地中，純商品住宅的實際樓面價在1萬元/平方米以下的僅9宗，樓面價1萬~3萬元/平方米之間的有15宗，而實際樓面價超過3萬元/平方米的則多達26宗，占比高達52%，而在2014年這一價格區間地塊占比僅在20%左右。

　　以豐臺為例，2015年豐臺區在進入供應熱點區域，同時地價也將呈現快速上漲趨勢。10月20日，葛洲壩地產以49.5億元、配建3.1萬平米公租房、6.18萬平米農民“回遷房”的代價，摘得豐臺區花鄉樊家村地塊。機構測算該地塊折合樓面價超過7萬元/平方米，刷新了由同區域石榴莊地塊創造的“單價地王”標準，預計未來建成住宅售價將在15萬/平米上下。

　　地價的抬升，必然使商品房定價水漲船高，一連串的“地王”必然“生產”一連串的豪宅。早在今年上半年，中原地產就預計，今年北京單價2000萬元以上的豪宅供應量將超過2000套，未來一年售價達到20萬元/平方米以上的項目預計有22個。彼時，東三環農展館的地王項目最高報價為19.2萬元/平方米。

　　不只是北京，地價高企的上海和深圳也出現豪宅化趨勢，如上海外灘某項目“樓王”產品報價38萬元/平方米，刷新上海豪宅紀錄，深圳蛇口自貿區的招商海上世界雙璽開盤最高報價也超過20萬元/平方米，總價超過了1億元。

　　那么今年豪宅究竟賣得怎么樣?北京北五環區域某高端項目營銷總監對本報記者感慨：“2015年豪宅太多了，營銷人的日子不好過。”她說，業內所謂的北京豪宅元年，北京多個豪宅項目貨值很高，盡管有互聯網、金融圈新貴做支撐，但畢竟“塔尖”上客戶不多，面臨供量加大帶來白熱化競爭，北京在售豪宅項目或多或少都面臨挑戰。

　　2015年即將結束，2016年一線城市的高端住宅市場前景又將如何?壓力將低于今年還是甚于今年?對此，亞豪機構市場總監郭毅日前對記者分析，2016年豪宅產品遍地開花已成定局，高端市場必然面臨供大于求現象，對于房企來說，在非成熟豪宅區打造豪宅產品，必然要付出額外的成本進行周邊配套的升級打造；而即便是在已有豪宅基礎的區域，由于拿地成本明顯高于周邊項目，因此即便是耗巨資打造出品質項目，由于成本制約其競爭力必然也存在一定短板。因此她認為，雖然2016年遍地豪宅“看上去很美”，但對于房企來說則是面臨嚴峻考驗的一年。

　　“產品做好、品質到位，銷售額自然就上升。就營銷而言，一個項目賣好不是難事，但需要看前提，如果價格高還要銷售額就比較難。”某香港上市房企北京區域公司副總經理日前在北京出席論壇時說如是說道。

　　【市場篇】區域分化加劇：三四線深陷高庫存泥潭

　　伴隨著2015年樓市收官，市場整體呈現分化的格局已經顯現。總體而言，經濟總量較好的一二線城市的房地產市場仍穩步上揚，而缺乏經濟支撐的三四線城市則陷入高庫存的泥潭難以自拔。 

　　2015年，從中央到地方，相繼出臺多種措施為樓市松綁，針對樓市的限制性政策逐步退出歷史舞臺，地方性鼓勵購房的措施也頻頻頒布。 

　　政策多管齊下的背景下，一線及部分熱點二線城市樓市全面升溫。根據中國指數研究院調研，截至年末，一線城市及重點二線城市庫存壓力不大，可售商品住宅庫存消化周期基本都在12個月以內，處于合理區間；而多數三、四線城市供應大幅超前，消費后繼乏力，導致庫存高企，可售商品住宅消化周期基本在20個月以上。 

　　長期來看，三、四線高庫存區域去庫存仍有賴于地方政府抓住新型城鎮化和區域一體化機遇，推進多項措施發展產業，吸引人口流入和就業保障，進而拉動地產需求。 

　　多數研究機構以及業內人士認為，2016年，去庫存依然是樓市的重頭戲，城市之間的分化仍將進一步加劇。具體表現為：一線領漲、二線普漲、三、四線企穩或恢復性上漲、局部城市仍有下跌；城市分化、板塊分化、樓盤分化現象將持續。