在剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”被明確提出。會(huì)議提到了多個(gè)方面的政策，包括通過(guò)加快農(nóng)民工市民化擴(kuò)大有效需求、將公租房擴(kuò)大到非戶籍人口、發(fā)展住房租賃市場(chǎng)、鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)適當(dāng)降低房?jī)r(jià)、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組、要取消過(guò)時(shí)的限制性措施等。

　　三四線城市庫(kù)存高企已是眾所周知的現(xiàn)實(shí)，而這些政策將如何作用于一線城市，則引發(fā)多方關(guān)注。其中，“要取消過(guò)時(shí)的限制性措施”引發(fā)坊間猜測(cè)稱，這可能意味著將取消一線城市限購(gòu)政策。對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅對(duì)記者分析，“過(guò)時(shí)的措施”指的是不符合當(dāng)前發(fā)展要求的，與已經(jīng)執(zhí)行的政策相沖突的措施，在仍執(zhí)行限購(gòu)的“北上廣深”今年成交量普遍上揚(yáng)的背景下，限購(gòu)的“過(guò)時(shí)”一說(shuō)尚需畫個(gè)問(wèn)號(hào)，與此同時(shí)，對(duì)北京而言，住房限購(gòu)的另一重意義還包括控制北京常住人口規(guī)模。

　　在郭毅看來(lái)，限購(gòu)是否“過(guò)時(shí)”，取決于樓市未來(lái)的供需形勢(shì)。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，以北京為例，由于出讓地塊中大量配建保障房、自住房及配套設(shè)施用地，大幅擠占了純商品住宅用地，2014年~2015兩年，北京出讓住宅用地中純商品住宅用地的面積不過(guò)600余萬(wàn)平方米，而僅今年一年，北京純商品住宅的成交面積就接近700萬(wàn)平方米。這意味著，兩年的供地相當(dāng)于一年的市場(chǎng)去化，北京純商住宅市場(chǎng)長(zhǎng)期仍然處于供不應(yīng)求的形勢(shì)下。

　　郭毅指出，目前來(lái)看，認(rèn)為本次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議之后一線城市限購(gòu)將解禁，是“想多了”。她認(rèn)為，從北京來(lái)看，依靠新房市場(chǎng)的單邊供給顯然不足以滿足北京購(gòu)房需求，未來(lái)，如何調(diào)動(dòng)二手房市場(chǎng)的流通性，將成為政策修正的要點(diǎn)。

　　家住北京東四環(huán)的楊林林告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者，她想將現(xiàn)在一家三口居住的1980年代的老房子出手，在同地段換一套房齡10年以內(nèi)的二手房，但發(fā)現(xiàn)房源較少，很多次新房都不滿五年，她自己的房子也未滿兩年。于是高額的稅費(fèi)讓她放棄了換房。

　　北京二手房市場(chǎng)目前稅負(fù)較高，雖然營(yíng)業(yè)稅的減免年限“五改二”，但二手個(gè)稅依然要“滿五唯一”才能享受稅收優(yōu)惠。這成了降低了二手房流通效率的因素之一。盡管如此，北京的二手房依然緊俏。《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者近期走訪發(fā)現(xiàn)，剛過(guò)去的兩周，不同區(qū)域的北京二手房出現(xiàn)不同程度的調(diào)價(jià)現(xiàn)象。如東五環(huán)外的東壩區(qū)域某改善性小區(qū)一套150平米的下躍式三居室，記者12月8日在網(wǎng)上查詢的報(bào)價(jià)為680萬(wàn)元，上周末價(jià)格調(diào)高至780萬(wàn)元；北五環(huán)外北苑區(qū)域某2005年建的小區(qū)內(nèi)一套66平米一居室，12月20日業(yè)主將217元報(bào)價(jià)上調(diào)了2萬(wàn)元至219萬(wàn)元，單價(jià)約3.3萬(wàn)元/平米；東三環(huán)外1980年代小區(qū)的一套40平米一居室，12月20日業(yè)主將170萬(wàn)元的報(bào)價(jià)提高至175萬(wàn)元。

　　鏈家數(shù)據(jù)反映了近期北京二手房市場(chǎng)的趨勢(shì)。據(jù)鏈家研究院統(tǒng)計(jì)，截至12月20日，北京市二手住宅本月累計(jì)成交量為13835套，與上個(gè)月同期相比上漲22.8%。價(jià)格方面，進(jìn)入12月以來(lái)，北京二手住宅市場(chǎng)熱度持續(xù)升高，成交量上升的同時(shí)，成交均價(jià)也有進(jìn)一步上漲趨勢(shì)，上周，北京市二手住宅議價(jià)空間進(jìn)一步下降至2.1%，同時(shí)調(diào)價(jià)中降價(jià)占比下降5.6個(gè)百分點(diǎn)，跌至50.26%。這被認(rèn)為是業(yè)主對(duì)北京二手住宅市場(chǎng)的心理預(yù)期樂(lè)觀的表現(xiàn)。

　　鏈家研究院李巧玲對(duì)記者分析，近來(lái)北京二手房市場(chǎng)持續(xù)趨好的主要原因包括，政策利好信息不斷，引導(dǎo)市場(chǎng)參與者的心理預(yù)期持續(xù)出現(xiàn)積極性調(diào)整。她認(rèn)為，雖然北京市目前并無(wú)去化壓力，但是這一利好政策從心理上影響了參與者的市場(chǎng)預(yù)期，客戶入市積極性受到鼓舞。隨著成交量持續(xù)上升，北京二手住宅市場(chǎng)供需關(guān)系將進(jìn)一步趨緊，預(yù)計(jì)未來(lái)北京成交均價(jià)或?qū)⒊霈F(xiàn)進(jìn)一步的實(shí)質(zhì)性上漲。

　　“因政策所致，人為造成二手房可售房源量的不足，在’取消過(guò)時(shí)的限制性措施’的新方向之下，二手房個(gè)稅有望得以減免。”郭毅對(duì)記者表示，在此基礎(chǔ)上，限購(gòu)雖然不會(huì)全面解禁，但為了加強(qiáng)二手市場(chǎng)的流通功能，對(duì)限購(gòu)加以微調(diào)，“賣一買一”或者“賣二買一”從而騰挪購(gòu)房資格，這樣的政策是可以預(yù)期的。