導讀

　　高和資本董事長蘇鑫認為，未來更大的市場空間在于存量房市場。據他粗略估算，目前北京市2005年以前竣工的商業和辦公類物業總量中，有價值1347億元物業需要進行更新。而以此估計到全國，他認為保守來看可以達到萬億市場。

　　12月2日，SOHO中國宣布與綠地控股簽署戰略合作，今后兩家將共同探索辦公室互聯網運營新模式。綠地將發揮在全國主要城市物業、場地資源優勢；SOHO中國將提供空間設計、施工管理、營銷推廣、運營管理等資源，雙方將在全國一二線城市(首批試點北京、上海)建設和運營一批共享辦公空間。

　　以開發商的角色進入管理輸出，潘石屹的這一做法緣于其自身對當前高地價風險的擔憂。

　　潘石屹并非個案。近期以來不少開發商不再熱衷于爭搶高風險的地王，而是將目光轉向大量存量物業的經營上。

　　開發投資市場的高風險

　　房地產的市場化集中度越來越高。

　　截至上周，多家重點房企已陸續公布10月業績，整體表現優于市場大勢。今年1-10月，中原監測的20家重點房企平均銷售面積、金額分別同比增長15%、14%，銷售面積增幅明顯高于全國水平，銷售金額增幅與全國相當。而從市場份額來看，20家重點房企今年以來在全國市場銷售面積占比為12%，銷售金額占比19%，均與去年同期基本持平。

　　目前，有7家房企銷售金額已經突破一千億元，分別是萬科、恒大、保利、中海、碧桂園、綠地、萬達。盡管市場持續回暖，重點房企總體業績向好，但全國市場分化加劇，中小房企生存依然維艱。即使實力房企也趨向謹慎，合作、轉型加速，以增加自身抗風險能力。

　　開發商對三四線城市風險形成了共識，集中轉向一二線城市導致這些區域地王頻出。

　　據CRIC研究中心統計，今年年初至今，北京市場共成交96塊地，其中13塊地王，占比達到13.54%。這些地王當中，除了華潤、首開和新聯投資聯合體于豐臺區以86.25億元拿下的全市總價地王外，其余12塊地全部成交于9月以后。10月下半月開始，不僅接連成交了兩塊總價超80億元的天價地塊，葛洲壩所拿樊家村地塊更是將樓面價推到7.5萬元/平方米高位，18個行政區中，7個有新地王出現。

　　CRIC研究員楊科偉稱，“周周地王、一日多地王的戲碼接連在北京上演。北京土地市場的瘋狂可謂前無古人，恐怕也難再有來者。”他認為，對企業而言，過高的地價無疑增加企業盈利難度，回款周期也將大為拉長。華潤和招商被曝出的退地事件表明部分企業已覺察其中風險。

　　高和資本董事長蘇鑫感慨稱，“房地產出現的問題就在這里。大家為了避險，所有的錢都跑到一線城市。一線城市為了政治穩定，所有的土地供應都標準化，拆遷謹慎化，也就是說該供的土地供不出來，土地供應越來越少。沒有土地供應，但開發商中上市公司已經有這么多。現在只要是上市公司，最低融資成本可達4%。在錢非常便宜的情況下，開發商的總經理們為了自己活下去，不得不堅持舉牌。而央企國企舉牌最終還可以配建保障房為社會做貢獻。”