在地王頻出的北京城，六環以內正在“全城豪宅化”，但過去拍出一個地王，周邊二手房一夜暴漲20萬元的現象也不再出現。“即使位置相近，但產品差距巨大，對理性的購房者來說，已不期望3萬元/平方米的房子能漲到10萬元/平方米。”亞豪機構市場總監郭毅向《證券日報》記者透露，縱觀今年拍出高價的地塊，實際上周邊二手房房價幾乎都未短時間內暴漲，尤其15年-20年房齡的二手房價格基本沒有提升。

　　但對新房市場來說，未來入市的多數項目單價、總價均過高，這意味著對想“賣一買一”的普通改善需求來說，可能處在“夾心層”，逐漸面臨無房可買的尷尬境地。

　　值得注意的是，即使北京城高價地催生周邊板塊房價暴漲的市場現象已經很難再現，但今年以來，在新房市場，商品住宅成交金額和依然創下新高，而且高于6萬元/平方米的住宅占比正在快速攀升。

　　郭毅認為，在購房需求的拉動下，加上高地價催升房企惜售心態，年末樓盤漲價現象將再度重現。

　　住宅銷售額創近5年新高

　　據亞豪機構統計數據，截止到11月29日，今年1月份-11月份，北京商品住宅的成交金額高達2208.69億元，達到了自2010年以來，近5年同期新高。同時，商品住宅成交均價為26618元/平方米，再創新高。

　　根據亞豪機構提供的上述數據，2009年以來，今年前11個月的成交套數和面積均僅高于2011年和2014年同期，成交金額和成交均價則是2009年以來同期的最高值。顯然，成交量、價的雙雙上揚，是造成今年前11個月北京商品住宅成交金額創下近5年同期新高的主要原因。

　　具體來看，據亞豪機構統計數據，今年北京商品住宅市場中成交價格低于6萬元/平方米的普通住宅共成交1264.6億元，占到總成交金額的57%，位居各產品類型之首，其次是自住型商品房，共成交382.45元，占總成交金額的比重為17%，別墅和成交價格超過6萬元/平方米的高端住宅的成交金額占比分別是15%和11%。

　　值得一提的是，雖然普通住宅依然占到北京樓市的半壁江山，但與去年同期相比，市場占比已減少了12個百分點，這12個百點則分別被自住型商品房、別墅及高端住宅所填充。其中高端住宅的成交占比上升最為明顯，同比增加了6個百分點，其次是自住型商品房，市場占比同比提升5個百分點，最少的別墅，也同比增加了3個百分點。

　　郭毅認為，今年樓市成交量的走熱趨向于兩極化，即首套剛需和多次改善。

　　改善客群存購房尷尬

　　統計顯示，今年前11個月，北京六環以外普通住宅的套均成交價格為186萬元，而五環以內的自住房的套均價格不過176萬元，相比之下，自住房的優勢更為突出。

　　而對于改善型客群來說，無論是首次改善，還是多次改善，考慮的無非是地段、面積、價格三方面。今年前11個月，五環內只有120平方米以下的住宅，其成交套均總價低于400萬元，也就是賣掉一套二手房后基本上可以支付一套新房的首付款，但戶型面積低于120平方米，大多是兩居、三居產品，對于改善型客群來說過于局促。但是，在配套、交通相對完善的五環以內，戶型面積越大的住宅總價則會越高。