眾多開發(fā)商掘金深圳舊改的背后，卻隱藏著諸多風(fēng)險與問題�！安鸩粍�、賠不起、玩不轉(zhuǎn)”，是深圳舊改當(dāng)前面臨的難題。

　　“與大部分城市舊改以政府主導(dǎo)不同的是，深圳舊改完全市場化，項目拆遷由企業(yè)主導(dǎo)，導(dǎo)致拆遷成為老大難。”中國指數(shù)研究院深圳研究總監(jiān)程玉對《第一財經(jīng)日報》記者表示。

　　深圳市城市更新辦官方數(shù)據(jù)顯示，截至2013年底，深圳城市更新項目的實施率僅為大約19%。落成的項目絕大多數(shù)是在2009年的《深圳市城市更新辦法》出臺之前便已啟動，并有政府相關(guān)部門介入。2009年的政策出臺后，更強調(diào)企業(yè)在舊改中的主導(dǎo)作用，政府僅負責(zé)規(guī)劃與審批，并不主張介入拆遷。

　　卓越集團副總裁耿延良對《第一財經(jīng)日報》記者表示：“很多項目因商業(yè)性拆遷賠償無法與極少數(shù)業(yè)主達成一致意見，而使項目停滯多年。不僅是企業(yè)，包括重大公益事項的拆遷都存在這樣的問題，就是拆遷難的問題�！�

　　“尤其是舊住宅區(qū)改造，必須征得100%業(yè)主的同意，開發(fā)商才能獲得實施主體資格確認，哪怕只有一戶業(yè)主不同意，拆遷都無法進行�！鄙钲谀撑f改項目負責(zé)人向峰（化名）告訴本報記者。

　　拆遷難的問題導(dǎo)致深圳2010年深圳城市更新單元第一批計劃的8個舊住宅小區(qū)改造中的6個“卡殼”。

　　耿延良透露，目前，上述項目中僅鹿丹村進行了拆除、鶴塘小區(qū)因規(guī)模小有進展，其他包括木頭龍、金鉆豪園、華泰小區(qū)、龍溪花園、海濤花園等舊改項目，都因少數(shù)業(yè)主反對導(dǎo)致項目全部停滯，無一成功實施改造。

　　其中一個舊改項目人士告訴《第一財經(jīng)日報》記者，他所在的項目光拆遷成本就已投入了四五個億，90%多的業(yè)主同意拆遷，剩下少數(shù)人不同意，“隨著深圳房價暴漲，這部分人可能又要提高價碼了”。

　　在耿延良看來，解決“少數(shù)派”問題，首先需要加快城市更新立法。即把在更新實施中的“少數(shù)派”問題納入法制化軌道上來解決。通過借鑒香港、臺灣的經(jīng)驗，當(dāng)項目贊成改造的業(yè)主達到一定比例時，針對少數(shù)業(yè)主的房屋產(chǎn)權(quán)，政府或者改造主體可以按照法定程序，在確保持反對意見的少數(shù)業(yè)主合法權(quán)益以及得到公平合理補償?shù)幕�礎(chǔ)上，進行收購。

　　“其次是政府出臺指導(dǎo)性的參考標(biāo)準(zhǔn)，通過第三方機構(gòu)從社會公平公正的角度評估拆賠標(biāo)準(zhǔn)，這樣有利于正常合理地規(guī)范市場，打消業(yè)主不合理的預(yù)期，解決目前舊改完全依靠市場、依靠企業(yè)和業(yè)主之間博弈的現(xiàn)狀�！惫⒀恿颊f。

　　審批周期長是深圳舊改的另一大難題。耿延良告訴《第一財經(jīng)日報》記者，以龍崗區(qū)為例，2014年龍崗區(qū)城市更新開發(fā)企業(yè)協(xié)會通過大量詳實的調(diào)查研究后發(fā)現(xiàn)，龍崗區(qū)城市更新項目的審批流程，需經(jīng)過40多個政府部門審批，審批期限需955個工作日。

　　“隨后，在龍崗區(qū)城市更新開發(fā)企業(yè)協(xié)會的推動下，審批期限優(yōu)化為586個工作日。但深圳其他區(qū)也存在審批過長的問題，急待梳理優(yōu)化。優(yōu)化城市更新政府組織機構(gòu)設(shè)置，合理壓縮審批環(huán)節(jié)和時限對于加快推進更新項目實施具有重要的現(xiàn)實意義�！惫⒀恿颊f。

　　3年甚至更長的審批周期使風(fēng)險變得更大，這對開發(fā)商的資金實力、舊改經(jīng)驗有著較高要求。目前，深圳市場上不乏很多舊改“半截子”項目，一些開發(fā)商拆到一半，已經(jīng)無力繼續(xù)開發(fā)。

　　“大部分開發(fā)商更愿意通過招拍掛拿凈地，風(fēng)險可控，成本測算也更為準(zhǔn)確。但在深圳，沒地可拍，搞不了舊改，就可能會被迫退出這個市場�！毕蚍鍩o奈地說。