國家統(tǒng)計局近日發(fā)布了2021年10月份商品住宅銷售價格變動情況的統(tǒng)計數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，新建商品住宅銷售價格和二手住宅銷售價格連續(xù)兩個月出現(xiàn)下降，且降幅擴大。同時，10月份房價下跌的城市數(shù)量再創(chuàng)新高，超七成城市新房、二手房價格環(huán)比下跌。

　　房價跌幅擴大

　　10月份全國房地產(chǎn)市場延續(xù)9月低迷行情，量價持續(xù)回落。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2021年10月份，全國70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比總體延續(xù)略降態(tài)勢，且同比漲幅繼續(xù)回落。

　　根據(jù)測算，10月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比持平。其中，北京和上海環(huán)比分別上漲0.6%和0.1%，而廣州和深圳則分別下降0.3%和0.2%。二手住宅方面，一線城市銷售價格環(huán)比下降0.4%，與9月份相同。

　　相比之下，二三線城市房價“降溫”則更加明顯。二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由9月份持平轉(zhuǎn)為下降0.2%，二手住宅銷售價格降幅則相比較9月份擴大0.2個百分點，達到0.3%。而三線城市新建商品住宅銷售價格和二手住宅銷售價格環(huán)比均下降0.3%，降幅較9月份擴大0.1個百分點。

　　同時，與2020年同期相比，一二三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格漲幅繼續(xù)回落。其中，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別同比上漲5.0%和6.7%，漲幅較9月份分別回落0.3和1.0個百分點。

　　整體來看，10月份房價下跌，且跌幅略有擴大。同時，房價下跌城市數(shù)量增加。其中，新建商品住宅房價環(huán)比下跌的城市數(shù)量為52個，相比9月份的36個，增加了16個。二手住宅房價下跌的城市增加了12個。不過，下跌城市中約8成左右的城市跌幅不超過0.5%，房價仍基本保持平穩(wěn)。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者表示，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示出房價9月份首次出現(xiàn)環(huán)比下跌，10月份跌幅有所擴大。據(jù)此可以認為，房地產(chǎn)市場的矛盾從“過熱”開始轉(zhuǎn)為“過冷”。這中間需要積極防范市場過快降溫和出現(xiàn)房地產(chǎn)金融風險。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也向《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者指出，10月份，70城新房價格指數(shù)環(huán)比下跌0.3%，這是2015年一季度以來的最大跌幅，環(huán)比上漲城市數(shù)從上月的27個驟降至13個，連續(xù)2個月出現(xiàn)房價上漲城市數(shù)驟跌的現(xiàn)象。原因在于9-10月份，由于信用風險事件傳染，銀行信貸收緊，各地加強預(yù)售資金監(jiān)管，開發(fā)商資金鏈極其緊張，紛紛開啟大力度的打折促銷。70城中有52個城市新房價格下跌。

　　嚴躍進提醒，若從過去房地產(chǎn)市場的周期看，一般會下跌8個月，近期要注意“御寒”的操作。當然隨著信貸政策的放松以及其他配套政策的推進，對于市場的下行不需要過多的恐慌。后續(xù)政策效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，市場下行的速度也會放緩。尤其是11月份，預(yù)計部分城市銷售市場會有底部反彈可能，客觀上也會使得房價指數(shù)下跌的空間減少。

　　二手房下跌更明顯

　　值得關(guān)注的是，二手房下跌更明顯，各線城市普遍下跌。數(shù)據(jù)顯示，10月份全國70個城市二手住宅銷售價格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.3%，同比漲幅為2.0%。一二三線城市分別下跌0.4%、0.3%和0.4%。

　　對于二手房下跌的影響因素，李宇嘉表示，主要有兩方面：一是15個城市祭出二手房參考價，指導(dǎo)貸款發(fā)放，導(dǎo)致杠桿緊縮；二是銀行信貸對二手房收縮更加明顯，甚至停貸。所以，即便一線城市也難以避免下跌態(tài)勢。10月份，70城只有4個城市二手房價格上漲，64個城市二手房價格下跌。

　　嚴躍進分析稱，二手房的下跌有三個特點。第一，其先于一手房先降溫，在今年8月份已經(jīng)開始出現(xiàn)微弱的下跌，目前連跌三個月。第二，降溫力度要大于一手房，無論是環(huán)比跌幅數(shù)據(jù)還是同比漲幅數(shù)據(jù)都有類似的特征。第三，市場降溫受到關(guān)注度少，就近期看，更多還是關(guān)注房企的經(jīng)營壓力，但是對于中介以及二手房市場的壓力關(guān)注略少。

　　從二手房的降價城市數(shù)量看，10月份達到了64個城市。嚴躍進認為，大概有90%的城市出現(xiàn)了明顯的降價現(xiàn)象，說明這一波二手房的降溫是全國范圍性質(zhì)的。所以后續(xù)從房地產(chǎn)風險的角度看，對于此類影響面比較大的降溫態(tài)勢，也是需要積極給予關(guān)注的。換句話說，要防范在房企金融風險的基礎(chǔ)上，二手房市場的風險也擴大。

　　同比方面，二手房熱度急劇收縮。10月份，70城二手房價格指數(shù)同比上漲2.0%，比上月收縮0.4個百分點，連續(xù)3個月出現(xiàn)漲幅0.4-0.5個百分點的急劇收縮。

　　為何急劇下跌？李宇嘉認為，主要原因在于下半年后，金融長效機制全面落地，開發(fā)商前端融資（開發(fā)貸、信托、債券、前融）等全面收緊，后端銷售回款明顯下降，造成資金鏈被雙重擠壓，疊加債務(wù)到期集中。另外，受到放貸緊縮、利率攀升、二手房停貸等情況，需求端也急劇冷縮，二手房價開始下跌，換房需求轉(zhuǎn)弱，造成了供需冷卻的循環(huán)。

　　“二手房市場的降溫現(xiàn)象其實更為嚴重，只是目前大家關(guān)注的重心在于一手房。從房地產(chǎn)市場的風險防范角度看，也要關(guān)注二手房市場的降溫現(xiàn)象。”嚴躍進表示，就目前看，可以做的一項工作就是，信貸政策的放松下，要求各地對于二手房的房貸給予支持，積極促進合理的二手房交易，以促進此類市場的更好發(fā)展。

　　短期房價仍有下行壓力

　　1-10月，根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的銷售金額和銷售面積計算，全國商品房均價為10290元/平方米，漲幅為4.2%。

　　展望未來，李宇嘉指出，一是信貸政策開始糾偏，未來跌幅會收窄。近期，按揭貸款、開發(fā)貸款正常化，10月份房地產(chǎn)貸款多增1000多億，目前對合理的按揭貸款需求，既要足額適時投放，還要將因額度緊張而明顯上浮的利率降下來。近期，首套房貸利率明顯下降；另外，對開發(fā)商的項目和企業(yè)要分開看待，在確保預(yù)售資金監(jiān)管到位的情況下，手續(xù)齊全的項目開發(fā)貸要給予滿足。因此，資金層面緩和對開發(fā)商大力度打折形成對沖，新房價格下跌幅度會趨緩。

　　二是新房和二手房價格下跌的不平衡。目前，信貸支持主要在新房層面，目的是保交流、保民生、保穩(wěn)定。因此，在貸款集中度依舊有效的情況下，有限的信貸會向新房走，二手房價格將會繼續(xù)下跌；會向龍頭穩(wěn)健的開發(fā)商走，高杠桿開發(fā)商依舊困難。當然，由于市場情緒緩和，二手房下跌幅度也會減緩。

　　三是房價整體還會慣性下跌。由于目前的政策調(diào)整仍在托底、適度糾偏，并不會大幅度增加信貸投放。加上，房價仍在歷史高位、同比仍舊明顯上漲的情況下，適度糾偏的信貸環(huán)境，并不會對當前繼續(xù)下跌的趨勢形成扭轉(zhuǎn)。特別是，需求端不會松綁限售、限貸的情況下，未來需求復(fù)蘇態(tài)勢不能太樂觀，房價仍會慣性下跌。

　　嚴躍進認為：“當前房價總體上趨穩(wěn)，保持小幅度的上漲，屬于風險可控范圍。”（記者趙碧）

　　 轉(zhuǎn)自：中國產(chǎn)經(jīng)新聞報