自8月以來，上海、天津、深圳、杭州等十多個城市宣布暫緩或中止第二批集中供地，引發市場熱議。究其原因，業內普遍認為，或是“兩集中”政策出臺后的首批集中供地未達到穩地價、穩預期效果，土拍規則急需調整升級所致。

　　《中國經營報》記者發現，在首批集中供地中，熱點城市平均溢價率高企，熱門地塊爭搶激烈，個別城市則出現多宗宅地底價成交，甚至流拍的現象。而在土拍規則上，22城首批供地采用的出讓方式仍以限地價為主，在觸及地價上限后，普遍會要求競配建、競自持。

　　“第一批集中供地，土地放量雖然比較大，但各個城市仍然在土地價格端有所提高。一是起拍價提高，二是價外配建或競自持，直接或間接提高土地價格。”某房企相關負責人表示。

　　記者注意到，隨著各地第二批集中供地陸續重新掛牌，土拍規則均有明顯調整。地價溢價率控制在15%以內已成硬性要求，競自持、競配建調整為定品質、競品質或也將成為未來土拍規則的新標配。

　　首批供地“冷熱不一”

　　作為“兩集中”政策出臺后的首次探索，22座試點城市的首批集中供地效果卻并不理想。

　　記者梳理發現，在首批集中供地中，重慶、無錫、廈門成交樓面價較去年全年分別上漲85%、72%和71%。例如，無錫成交的16宗土地中15宗達到最高限價；重慶平均溢價率達39%，較2020年全年增長31%，有地塊溢價率達到130%；南京最熱地塊爭搶激烈，競價158輪，更有房企直接加價5.8億元觸頂。

　　中銀證券研究報告顯示，上半年22城首批集中供地的樓面均價為9993元/平方米，較去年增長20.7%；平均溢價率15.3%，較去年提升了1.6個百分點。

　　但另一方面，長春、青島等城市土地市場熱度相對較低。記者注意到，長春競拍前有8宗地塊中止出讓，平均溢價率僅為3.9%，并有2宗地塊流拍；青島多宗地塊以勾地成交，平均溢價率僅為2.1%，成交的55宗宅地中，有54宗以底價成交，并有1宗地塊流拍。

　　對此，有某頭部上市房企管理層在中期業績會上表示，上半年首輪集中供地，熱點城市呈現非理性的狀態，房地產市場的銷售情況超出預期，房企補倉意愿非常強烈，土拍表現十分“內卷”。

　　中指研究院分析師指出，“兩集中”政策穩地價、穩預期效果不及預期，一方面是因為22個重點城市多為城市群核心城市，經濟基本面較好，人口持續凈流入，市場需求充足，本身就是規模房企重點布局和長期深耕的城市，對房企維持規模增長、保持穩定去化、保障現金流安全和實現品牌沉淀等方面影響深遠。

　　另一方面，22城首批供地主要集中在二季度，對規模房企年內推貨節奏和市場份額影響較大，房企補貨意愿強烈。最后則與部分熱點城市土拍規則相對寬松有關。

　　記者梳理發現，22城首批供地采用的出讓方式仍以限地價為主，在觸及地價上限后，普遍會要求競配建、競自持。不過，亦有上海等城市明確禁止“馬甲”拍地，北京則要求部分地塊觸及限價或競配建、競自持到頂后，企業需要報送高標準商品住宅建設方案，競爭住宅建設品質，對參與企業提出更高要求。

　　土拍規則更加細化

　　“首批集中供地穩地價效果不及預期，溢價率高企，是各試點城市暫停或中止第二批集中供地的主要原因，各地后續批次集中供地的土拍規則將進行逐步細化和‘打補丁’。”中指研究院分析師指出。

　　記者注意到，自8月以來，上海、天津、深圳、青島、濟南、杭州等十多個城市發布了第二批集中供地公告，但是隨后，卻又相繼宣布暫停或是中止供地。

　　有媒體報道稱，自然資源部曾在8月召開閉門會議，對核心城市土地出讓政策進行調整，規定單宗住宅用地溢價率不得超過15%，且不得通過提高起拍價方式調整溢價率；在達到地價或溢價率上限時，不得以競配建等方式增加實際地價，可通過一次性合理報價、搖號、競品質等方式確定競得人。

　　盡管未有官方層面的明確聲音，但多個城市新掛牌的地塊競拍規則相繼印證了上述信息。

　　8月29日，深圳市重新發布了2021年第二批住宅用地集中出讓公告，調整了競買企業資質和準入要求，地塊溢價率上限由45%調至15%，住房銷售限價則進行下調，其中普通商品住房銷售限價在原限價基礎上，下調3%~9.2%不等。

　　在此之前，南京、合肥、杭州、廣州等城市亦更新了第二批集中供地競買規則。

　　如南京實行“限房價、定品質、競地價”的全新出讓模式，將溢價率限定在15%以內，房企拿地后6個月內住宅不得上市等；合肥由此前的“價高者得+最高限價時轉競配建租賃住房+搖號”，改為“價高者得+競裝配率+搖號”“價高者得+投報高品質住宅建設方案+搖號”；杭州則設置了競買準入條件，封頂溢價率由20%調至15%，競品質地塊溢價從10%調至5%，競配建改為線下公開搖號，嚴格審查競買企業資質、購地資金，以及嚴禁“馬甲”等。

　　值得一提的是，作為首批集中供地效果獲得住建部肯定并推廣經驗的北京，也于8月30日發布了第二批次住宅用地出讓公告。

　　記者注意到，在今年首批供地中，北京首次實施“房地聯動、一地一策”，而在本次第二批集中供地中，北京“房地聯動、一地一策”機制更加成熟。如作為“提品質”的重要措施，競高品質住宅建設方案這一方式，由第一批8個地塊大幅度增加至36個地塊采用。

　　此外，本次北京土拍出讓規則新增了地價上限后“防馬甲”搖號限制產權轉讓，并以大興區黃村鎮地塊探索創新試點地價上限后競現房銷售高標準建設方案機制。在嚴控成交溢價率方面，本次土拍要求整體溢價率控制在10%以內，單宗溢價率不高于15%。

　　倒逼房企提升品質

　　事實上，土地拍賣作為房地產鏈條中的第一環，調控重點即在于穩定土地出讓價格，進而穩定房價及預期。同時，也要保證房地產企業獲得一定的利潤空間。

　　近日，某上市房企負責人在中期業績發布會上表示，住建部提出限房價、控地價、提品質，其中，提品質意味著開發商要留出利潤空間，如果沒有利潤空間，僅是限房價、控地價，產品品質是不可能提高的。

　　其指出，第二批“兩集中”供地相比之前有所進步。但目前很多城市出臺搖號政策，到了上限后，不管什么企業，都可以來搖號，這并不合理。“呼吁各城市向北京學習土地集中政策，北京競的是高品質，對政府來說，同樣的價格，看哪家企業在高標準品質上更有優勢。”

　　對此，億翰智庫分析稱，競配建等方式將增加企業的隱形成本，縮小了房企的盈利空間，在此情況下，最終交付的產品質量或將受到影響。通過此次調整，一定程度上可以降低房企拿地的實際成本，且競得方的確定方式更為公平，受此影響，中小房企在土拍市場的參與機會更多，有利于房地產行業更健康的長期發展。

　　中指研究院分析師則表示，“競品質”成為標配從短期來看，房企的資金端和去化端將受到考驗。房企拿地門檻升高，開發成本上升，資金端壓力進一步加大，將倒逼企業理性拿地，抑制開發商盲目拿地。銷售端又將要求企業提高去化率，加快資金回流速度。

　　此外，“競品質”有利于從源頭上引導房地產市場供應高品質住宅產品，引導開發商提升綠色建筑、裝配式建筑等方面建造設計能力。

　　而從長期來看，將“品質”列入房企拿地以及建造標準中，對于房企的成本管控能力及產品力提出更高的要求，擁有成熟成本管理體系及優秀產品力的房企將進一步拉開與其他房企的距離，并提高自身利潤率，同時優秀建筑品質帶來的品牌效應也將對購房者產生一定品牌效應，對銷售端也將產生深刻的影響。

　　對于這一趨勢，中指研究院分析師建議，“競品質”在多城的實施預示著未來“競品質”有望成為土拍規則的新“標配”，房企應更加注重產品力及成本管控能力，提升項目品質，加大發展綠色建筑、裝配式建筑。

　　此外，“競品質”政策對于房企拿地門檻又有變相提高，房企可加大合作力度，降低自身財務風險。同時，舊改將成為政策新風口，通過舊改盤活城市老城區地塊也將為房企開辟新的發展賽道。

　　 轉自：中國經營報