公募REITs上市首日成交超18億元

　　9只產(chǎn)品全線飄紅 市場(chǎng)對(duì)上漲有預(yù)期 專家提醒需理性客觀看待投資價(jià)值

　　21日，首批9只基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs產(chǎn)品在滬深交易所上市。中國(guó)版公募REITs“首秀”成績(jī)亮眼。截至當(dāng)日收盤，9只產(chǎn)品全線飄紅，漲幅最大的蛇口產(chǎn)園錄得14.72%的漲幅，9只產(chǎn)品合計(jì)成交額超過18億元。

　　截至2019年，全球已有40多個(gè)國(guó)家和地區(qū)形成了REITs(不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金)市場(chǎng)。2020年4月，我國(guó)從基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域切入，啟動(dòng)公募REITs試點(diǎn)工作。

　　“依托REITs產(chǎn)品創(chuàng)新，動(dòng)員和引導(dǎo)各類要素資源向基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域聚集，可以切實(shí)有效盤活存量資產(chǎn)，形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。同時(shí)也為市場(chǎng)提供中等收益、中等風(fēng)險(xiǎn)的工具。”中國(guó)證監(jiān)會(huì)公司債券監(jiān)管部主任陳飛21日表示。

　　市場(chǎng)

　　公募REITs申購受到投資者的熱捧

　　首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs中，包含上交所5只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，分別為普洛斯、東吳蘇園、張江REIT、浙江杭徽、首創(chuàng)水務(wù)，基金管理人分別為中金基金、東吳基金、華安基金、浙商證券資管、富國(guó)基金。深交所4只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，分別為首鋼綠能、蛇口產(chǎn)園、廣州廣河和鹽港REIT，基金管理人分別為中航基金、博時(shí)基金、平安基金、紅土創(chuàng)新。首批產(chǎn)品主要投向基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板項(xiàng)目。

　　公募REITs受到投資者的熱捧。5月31日，9只公募REITs均一日售罄，并在6月2日、3日披露配售比例，首鋼綠能、蛇口產(chǎn)園、鹽港REIT、廣州廣河的公眾認(rèn)購最終配售比例分別為1.759%、2.39%、8.80%、10.80%；首創(chuàng)水務(wù)、浙江杭徽、張江REIT、普洛斯、東吳蘇園的公眾認(rèn)購最終配售比例分別為2.41%、3.68%、4.26%、10.04%、12.30%。這意味著首鋼綠能的配售比數(shù)據(jù)刷新了史上最低紀(jì)錄，這一紀(jì)錄此前由廣發(fā)科技創(chuàng)新保持，最終配售比例3.3%。有6只公募REITs啟動(dòng)回?fù)軝C(jī)制，增加了公眾投資者認(rèn)購對(duì)應(yīng)基金的配售比。

　　由于風(fēng)險(xiǎn)收益特征不同于股票、債券、基金等金融產(chǎn)品，公募REITs設(shè)置上市首日30%和非上市首日10%的漲跌幅比例限制。首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs投資者類型廣泛、結(jié)構(gòu)分散，保險(xiǎn)公司、證券公司、產(chǎn)業(yè)資本、私募基金及個(gè)人投資者均踴躍參與，認(rèn)購熱情較高，起到了良好的示范效應(yīng)。公眾投資者可通過場(chǎng)外直銷及代銷機(jī)構(gòu)認(rèn)購REITs產(chǎn)品，也可通過券商進(jìn)行場(chǎng)內(nèi)認(rèn)購，而在相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施基金上市后，投資者只能參與場(chǎng)內(nèi)交易。

　　優(yōu)勢(shì)

　　投資者可低門檻參與不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)投資

　　上海證券基金評(píng)價(jià)研究中心分析師姚慧表示，對(duì)于普通投資者來說，公募REITs提供了以較低門檻參與不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)投資的機(jī)會(huì)。同時(shí)，上市的REITs份額可以在交易所交易，具有較好流動(dòng)性；公募REITs具備強(qiáng)制分紅制度，從9只擬發(fā)行產(chǎn)品公布的招募說明書來看，預(yù)計(jì)現(xiàn)金流分派率為4%~12%；因其投資標(biāo)的的特殊性，同股票和債券的相關(guān)性較低，在資產(chǎn)組合中適當(dāng)加入公募REITs，可以降低組合波動(dòng)。

　　基煜研究認(rèn)為，首先，公募REITs收益分配比率較為穩(wěn)定，是除股票、債券、地產(chǎn)、現(xiàn)金外的另一種較好的可投資資產(chǎn)。短期來看，可作為A股處于震蕩階段的較好的投資選擇，中長(zhǎng)期看，無論對(duì)個(gè)人還是機(jī)構(gòu)，REITs基金都是整個(gè)投資組合中有效的資產(chǎn)補(bǔ)充。

　　盈米基金研究院研究員周禹農(nóng)表示，一方面公募REITs可以盤活國(guó)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)，使得普通投資者得以享有優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的長(zhǎng)期收益；另一方面根據(jù)過往海外經(jīng)驗(yàn)，REITs與股債的相關(guān)性較低，通過資產(chǎn)配置可以幫助投資者顯著降低長(zhǎng)期波動(dòng)。

　　關(guān)注

　　預(yù)計(jì)年化收益率4%~10%

　　公募REITs具有股債的雙重屬性，所以投資者收益也主要來源于兩部分，一是期間的分紅收益，二是基金份額的價(jià)值增長(zhǎng)收益。根據(jù)發(fā)改委發(fā)布的《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知》，其中明確了項(xiàng)目預(yù)計(jì)未來3年凈現(xiàn)金流分派率(預(yù)計(jì)年度可分配現(xiàn)金流/目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估凈值)原則上不低于4%，考慮到首批公募REITs項(xiàng)目的優(yōu)質(zhì)性，預(yù)計(jì)收益水平在年化4%~10%。和股票相比，公募REITs則具有波動(dòng)小、派息頻率穩(wěn)定的特點(diǎn)，收益分配每年至少一次，同時(shí)收益分配比例不低于基金年度可供分配利潤(rùn)的90%，風(fēng)險(xiǎn)比股票低。

　　姚慧稱，公募REITs收益來源主要為經(jīng)營(yíng)收益以及因資產(chǎn)增值帶來的資本利得收益。投資者主要賺取每年分紅及二級(jí)市場(chǎng)基金價(jià)格的變動(dòng)。從9只擬發(fā)行產(chǎn)品公布的招募說明書及美國(guó)市場(chǎng)過去經(jīng)驗(yàn)來看，收益水平將高于債券型基金，不及混合型和股票型基金。

　　基煜研究表示，公募REITs本質(zhì)上是通過公募基金持有基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，并獲取其投資收益，主要分為較為穩(wěn)定的現(xiàn)金流收益和資本利得收益。從國(guó)際上REITs產(chǎn)品的實(shí)際表現(xiàn)來看，其收益分配比率較為穩(wěn)定，具有波動(dòng)小、抗通脹、可分散投資等特點(diǎn)，整體長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)收益特征高于貨基和債基，低于偏股基金。結(jié)合首批公募REITs的招募說明書看，張江光大園REITs的預(yù)測(cè)項(xiàng)目報(bào)酬率為年化4.5%，滬杭甬高速REITs測(cè)算全周期IRR不低于6%，但最終投資者收益也需結(jié)合基金費(fèi)率、發(fā)行價(jià)格、上市后價(jià)格、對(duì)應(yīng)資產(chǎn)基本面情況等因素綜合考慮。

　　提醒

　　理性看待投資價(jià)值 避免追漲殺跌

　　公募REITs上市首日表現(xiàn)不俗，專家認(rèn)為，這表明市場(chǎng)對(duì)上漲有預(yù)期，但要理性客觀看待投資價(jià)值。

　　據(jù)新華社報(bào)道，相對(duì)于股票、債券，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs整體上具有中等風(fēng)險(xiǎn)、中等收益的特征。整體而言，投資基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs可能面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)包括基金價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)等。

　　平安基金指出，當(dāng)前，我國(guó)公募REITs市場(chǎng)剛剛揚(yáng)帆起航，建議投資者理性對(duì)待價(jià)格波動(dòng)，充分認(rèn)識(shí)這類基金的風(fēng)險(xiǎn)收益特征和產(chǎn)品特性，了解清楚自身的風(fēng)險(xiǎn)偏好，關(guān)注長(zhǎng)期投資價(jià)值，共同呵護(hù)這個(gè)“藍(lán)海”市場(chǎng)茁壯成長(zhǎng)。

　　富國(guó)基金表示，公募REITs作為一種創(chuàng)新的金融產(chǎn)品，未來基礎(chǔ)設(shè)施投資的前景仍沒有歷史驗(yàn)證，其所蘊(yùn)含的未知風(fēng)險(xiǎn)仍有待觀察。

　　具體來看：第一，公募REITs的信息披露建設(shè)是重中之重，但仍處于探索階段，可能使得二級(jí)市場(chǎng)定價(jià)能力減弱，風(fēng)險(xiǎn)累積。公募REITs在交易所上市交易后，可能由于凈值長(zhǎng)期未披露，而在短期內(nèi)失去了交易定價(jià)的錨，造成交易價(jià)格波動(dòng)加大，因此投資者在參與二級(jí)市場(chǎng)交易時(shí)要慎重。

　　第二，公募REITs作為封閉期較長(zhǎng)的公募基金類型之一，同樣存在著不保證收益，封閉期過長(zhǎng)、上市折價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)。由于其較長(zhǎng)的封閉期，可能存在上市折價(jià)的問題，且公募REITs二級(jí)市場(chǎng)的流動(dòng)性可能不高，也可能發(fā)生一定的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，因此投資者在參與公募REITs二級(jí)市場(chǎng)交易時(shí)應(yīng)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。

　　第三，發(fā)行時(shí)的熱捧不代表交易時(shí)的上漲。公募REITs在發(fā)行時(shí)得到了資金的青睞，但不能代表上市交易后依然會(huì)得到資金的認(rèn)可。公募REITs上市，也不同于新股發(fā)行上市，不能以打新股的態(tài)度看待公募REITs上市，對(duì)于公募REITs二級(jí)市場(chǎng)的交易價(jià)格要理性看待。

　　“對(duì)于廣大投資者來說，穩(wěn)健、安全、收益中等、適宜長(zhǎng)期持有，是公募REITs作為投資產(chǎn)品的‘角色定位’，切不可懷有炒公募REITs‘一夜暴富’的心態(tài)。”深交所相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，建議投資者理性看待首批上市公募REITs投資價(jià)值，避免追漲殺跌。

　　文/本報(bào)記者 朱開云 統(tǒng)籌/余美英