物業是指已經建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。物業可大可小，一個單元住宅可以是物業，一座大廈也可以作為一項物業，同一建筑物還可按權屬的不同分割為若干物業。物業含有多種業態，如：辦公樓宇、商業大廈、住宅小區、別墅、工業園區、廠房倉庫等多種物業形式。

物業業態分類一覽

數據來源：公開資料整理

　　我國房地產業自98年房改后正式起航，迄今為止已經歷了10余年的“黃金時代”。廣闊的市場空間及卓越的投資回報率使得行業能夠始終前行，作為國家支柱產業之一為GDP增長不斷做出貢獻。而在人口紅利拐點即將到來及城市化率增幅放緩等因素的影響下，行業需求結構勢必面臨調整；同時，土地成本的不斷提升也持續壓縮房地產開發端的毛利水平，企業已開始探索新業務的拓展。因此,大地產行業的前行航向也逐漸迎來從“增量開發”向“存量持有”轉舵的過程。

房地產企業毛利率及凈利率一覽

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　　我們認為存量時代到來的最主要特征，就是存量房交易額占比的不斷提高，及一、二線熱點城市存量房流通率的顯著抬升。數據顯示，從2008年的不足1%，到過去十年內的均值達到了2.4%，我國存量房流通率正處于上升通道。16年一二線重點城市如北上廣深及天津、杭州和廈門等，流通率均分布在3%-5%之間，個別城市已超越發達國家水平，流通率抬升的趨勢已頗為穩健。二手房交易占比方面，11年仍不足20%，至16年已達到41%，其中一線城市二手房交易額更已為新房成交額的2.13倍。對比發達經濟體二手房與新房交易約為8：1至10：1的比例，我們認為未來我國二手房交易占比仍具有提升空間。

　　作為存量時代深具潛力的三大領域之一（二手房經紀、房屋租賃和物業管理），我們認為物業成功站上投資風口并非偶然。物業行業一直被視為大地產范疇內重要的子行業，在數十年的默默耕耘下，不少房地產企業旗下的物業業務已初具規模。隨著行業度過最初的野蠻生長期，一系列行業規范相繼推出，特別是國家社區服務體系建設規劃的頒布，行業發展的架構已雛形初具。

上市物業企業毛利率一覽

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上市物業企業凈利率一覽

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　　隨后，新興的互聯網思維為沉寂已久的物管行業引來一汪活水，行業蛻變的帷幕正式拉開。從上市物業企業的數據上來看，我們可以發現，以中海、綠城為代表的傳統物業服務龍頭毛利凈利率改善趨勢顯著；中奧到家和彩生活等新型物業企業的凈利率雖波動較大，但仍處于高位。進一步將服務項目細分后，我們可以發現，12年開始原有的基礎物業服務受物業價格限制放開和酬金制推及等影響，毛利水平開始普遍改善；更重要的是，互聯網思維的注入引爆了社區O2O價值，物管企業開始嘗試增值服務業務的開拓，從近年的業績表現來看，毛利水平優異且穩定，再輔以營收上的不斷放量，行業成功站穩風口。

　　2015年全國物業管理面積為174.5億平米，繼續穩定在7%左右的年增長率。但top100物業企業則通過加快兼并收購的步伐，實現了更大程度的躍進。其中top10房企表現尤為突出，兼并收購件數與面積占百強企業總數的逾五成，管理面積完成了74.84%的高速增長。

物業行業管理規模一覽

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百強企業管理規模一覽

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　　隨物業發展步入新階段，行業集中度在4年內實現了長足進步。2012年，國內百強企業市占率仍處在12%的低位，相較于北美物業管理公司前50強近30%的市場占有率落差甚大。但隨著百強企業不斷整合資源、加速兼并，在管理面積上實現了穩固增長，市場份額加速抬升，至2015年，百強企業市場占有率已經達到28.42%。從目前的發展趨勢來看，各大房企集團對物業已愈發重視，傾斜資源實現物業規模化的意圖也愈發明顯，新一輪的企業整合與兼并收購正在路上，行業集中度的提升仍具動力。

物業行業百強企業市場份額一覽

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　　集中度的提升源自行業龍頭企業規模化程度的抬升。我們可以發現14年到15年，百強企業在管理面積的擴張上頗有作為，在管面積超過3000萬平方米的企業增加了近2/3，超過5000萬平方米的企業增加了超過五成。

物業行業百強企業管理面積一覽（萬平方米）

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　　不止于在管面積，領先企業的收入規模化增長同樣顯著。收入在3億元以上的企業數量出現明顯增多，進入頂端梯隊的10億+收入俱樂部的企業數量也從14年的15家發展到15年的24家。

10物業行業百強企業收入階梯一覽

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　　通過對比百強企業內不同層級的成本率均值，我們同樣發現領先集團龍頭地位凸顯。數據顯示，排名越是靠前的企業成本率均值越低，其中top10企業成本率顯著低于排名靠后的企業。得益于規模擴張，企業實現了項目之間的協同，為人工智能的應用與普及提供了基礎，從而壓縮了平均成本。

物業行業百強企業成本率分層

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　　企業成本的不斷壓縮，不僅僅得益于規模化效應，同樣源自top100企業作為行業先驅，在高新技術應用上的積極探索和大量投入。物業百強企業成本率2015年由去年同期的87.28%降至79.96%，獲得了顯著改善。15年百強企業經營成本總值為908.04億元，均值為43239.94萬元，同比增長16.56%，增速明顯低于營收增速。

13百強企業成本構成表

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　　從成本的具體結構來看，作為勞動密集型企業，人員費用支出依舊占據總成本的56.79%，同比微增0.32%。人員費用占比未大幅變動，我們認為主要是，一方面企業通過對高新技術的應用，信息化、智能化和集約化的管理有效的減少了中低端的資源消耗，實現了以機械設備對基礎人力工作的替代，減少了人力支出；但另一方面，在探索高新技術應用場景的過程中，需要尖端人才的領航，百強企業近年來在吸收互聯網人才方面的不遺余力，又一定程度地推升了企業的人力成本占比。

物業行業人均績效一覽

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　　成本結構趨于穩定，成本改善就主要體現在了人均績效的提升上。15年百強企業人均在管面積及人均產值較去年同比分別提升39%和20%。得益于“互聯網+”在物業服務的普及，企業大幅推進了設備設施管理的信息化、自動化及智能化，辦公的平臺化促成了管理的集約，提高了員工的服務效率。

物業行業人才結構一覽

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　　對新技術的投入也催生了企業人力資源結構的改善，企業的資源配臵更趨合理，核心競爭力得到增強。數據顯示，從2013至2015年，物業行業TOP100企業大專及本科以上學歷從業人員的占有率得到了有效提升。其中top20企業平均本科學歷以上的人員數量更是實現翻番，占到了人員總數的8.81%，為企業的長遠發展奠定了基礎。

物業行業2015年百強企業項目外包一覽

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物業行業百強企業外包人員一覽

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　　相較于成本端的改善，物業行業價格端的提升仍在路上。2016年上半年，20城物業服務價格指數較去年同期微升0.87%。將2009年以來的物業費增速與GDP、CPI和工資增速相比，不難發現，物業費增速長期低迷，顯著落后于其他指數。在物業行業進入新發展的階段后，物業費用獲取補償性增長的空間就顯得相對可觀。

物業費增速對比GDP/CPI/工資增速一覽

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　　從數據上來看，我們認為物業價格的提振主要可能從一、二線城市的高端物業開始。橫向來看，一二線城市的物業價格水平相對較高。縱向來看，2016年上半年三星、四星和五星級物業價格增長率分別為-0.13%、-0.32%和1.37%，高端物業價格提升幅度較大。我們認為，具體項目的價格提升速度與空間主要由業主構成、物業企業品牌效應、議價能力及服務質量等方面的差異所決定的，因此高端物業或更具優勢。

　　2015年物業行業百強企業共實現營收1135.61億元，均值為54076.96萬元，同比增長27.24%。其中物業服務收入945.67億元，均值達45032.04萬元，同比增幅攀升至33.23%，這主要是受15年物業企業拉開的兼并大潮所影響。而增值服務收入189.94億元，均值為9044.92萬元，增長率有所收窄，錄得3.94%。

物業行業百強企業盈利增速一覽

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　　盈利水平方面，百強企業同樣持續位于上升通道中。2015年，物業服務業百強企業凈利潤總額為82.26億元，均值達3916.93萬元，同比增長48.99%。12-15年復合增速為37.61%。百強企業平均凈利潤率為7.43%，同比提升1.24個百分點。

物業行業百強企業盈利結構一覽

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　　對比凈利潤與營收結構，我們發現營收較少的增值服務利潤貢獻能力明顯更強。15年，百強企業增值服務凈利潤均值為1217.26萬元，占比為31.08%，較營收占比明顯更高。而基礎的物業服務均值為2699.67萬元，占企業平均凈利潤的38.92%，仍是凈利潤的主要貢獻力量。