政策催化熱點樓市“銀十”驟然變臉

　　業內預測四季度成交或普遍進入低迷周期

　　國家統計局近日發布9月70個大中城市及10月上半月一線和熱點二線城市住宅銷售價格變動情況顯示，9月房價漲幅再創紀錄，但在政策的突擊下，10月上半月15個一線城市和部分熱點二線城市房價過快上漲的勢頭得到明顯遏制。

　　業內人士表示，在限購、限貸政策出臺后，各地樓市調控政策執行力度前所未有，從而使市場熱度快速降溫。在樓市未來預期不明朗的情況下，購房者出現觀望態勢，商品住宅成交量將普遍進入低迷周期，成交價格快速上漲的趨勢也可能在年底前終結。

　　走勢 “金九銀十”房價漲幅沖高回落

　　多地房價9月再創新高。國家統計局數據顯示，9月，70個大中城市新建商品住宅價格環比漲幅超過1%的城市多達40個，其中有23個城市環比漲幅超過2%，5個城市環比漲幅超過了5%。

　　具體來看，無錫9月房價環比漲幅達到8.2%，鄭州也高達7.6%，杭州、濟南、福州房價分別環比上漲5.5%、5.2%、5.1%。此外，前期熱點城市天津房價環比上漲4.2%，石家莊、長沙環比上漲4.4%，合肥環比上漲4.6%，青島環比上漲4.7%，北京環比漲幅達到4.9%。

　　二手住宅價格方面，9月二手住宅價格環比漲幅超過1%的城市達到26個。其中，南京、上海、武漢、長沙、廣州、贛州環比漲幅均超過3%，天津、石家莊、杭州、福州、青島環比漲幅則分別為4.1%、4.0%、4.5%、4.2%、4.9%。此外，濟南達5.1%、北京漲幅達5.7%、鄭州達7.3%、無錫更是高達8.4%。

　　“如果說8月市場淡季不淡，9月的‘金九’行情則交出了一份亮眼的答卷。”中原地產市場總監張大偉表示，9月重點城市商品住宅成交面積環比上升15%，同比上升38%。中原監測的19城市推售套數環比大幅上升53%，開盤認購率更是創新高地達到81%。

　　值得注意的是，進入10月，受政策密集落地影響，熱點城市房價漲幅明顯回落。統計局數據顯示，10月上半月，15個一線和熱點二線城市的新建住房價格環比漲幅，除無錫、鄭州雖有下調但漲幅仍然較快外，其余均明顯下調。具體來看，10月上半月，15個熱點城市中，漲幅超過2%的城市僅有6個。其中，無錫、鄭州環比漲幅達到4.4%和4.3%，但較9月分別下調了3.8個百分點和3.3個百分點。濟南、杭州環比漲幅為3.2%、3.0%，分別環比下調2個百分點和2.5個百分點。四個一線城市環比漲幅均有所下調，北京環比上漲1.2%，上海環比上漲0.7%，廣州環比上漲1.3%，深圳則環比下調0.3%，較9月漲幅分別下滑3.7個、2.5個、1.8個和2.2個百分點。

　　國家統計局城市司高級統計師劉建偉分析稱，10月，一線和部分熱點二線城市因地制宜、因城施策實施有針對性的調控政策后，房地產市場出現積極變化。從房價環比漲跌幅度看，15個一線和部分熱點二線城市房價過快上漲的勢頭得到明顯遏制，房價走勢趨穩。從新建商品住宅網簽成交量看，多數城市出現明顯下降，有4個城市成交量環比下降80%至60%，有3個城市下降60%至40%，另外，下降40%至20%的城市有3個。

　　降溫 新一輪樓市調控收緊局面確立

　　促使市場快速降溫的是，國慶假期多地樓市收緊政策集中落地。自9月30日北京出臺首個樓市收緊新政后，短短10天便有21個城市出臺多達26個收緊政策。

　　“房價快速大幅上漲，市場供不應求。高價地頻現，成為‘十一’期間政策收緊的最主要誘因。”張大偉表示，新一輪整體性的調控政策收緊局面正式確立，各地調控升級力度強勁，限購、信貸等對市場影響舉足輕重的內容在新政中均有涉及。

　　新城控股(11.620, -0.14, -1.19%)副總裁歐陽捷表示，本輪樓市的火爆，是由于投資客搶先入市，帶來剛需和改善性需求的恐慌性入市，導致供求嚴重失衡，此輪調控中，多地政策都指向擠出投資泡沫。

　　事實上，除調控住房消費市場外，嚴控房地產市場的入市資金也是重點。“必須堅決遏制各種資金違規進入房地產市場，不對此進行治理，房地產市場難以穩定。”一位業內人士說。

　　近日，銀監會召開三季度經濟金融形勢分析會時，銀監會主席尚福林提出，要嚴控房地產金融業務風險，包括嚴禁違規發放或挪用信貸資金進入房地產領域；嚴禁銀行理財資金違規進入房地產領域等。銀監會還要求銀行業要嚴格執行房地產貸款業務規制要求和調控政策，審慎開展與房地產中介和房企相關的業務。

　　預判 房價快速上漲趨勢年內或終結

　　值得注意的是，對于大多數城市而言，去庫存壓力依然較大。劉建偉表示，9月，70個大中城市中，一線和部分熱點二線城市與其他城市的房價走勢有明顯差異。從環比看，一線和部分熱點二線城市中，新建商品住宅價格漲幅在2%以上的城市有14個；此外，仍有6個城市新建商品住宅價格呈現環比下降。

　　從同比看，一線和部分熱點二線城市中，新建商品住宅價格漲幅在10%以上的城市有14個；其余城市中，新建商品住宅價格同比下降的城市有6個，漲幅在10%以內的城市有42個。

　　有關人士透露，此輪調控的目標，對于庫存高的地區，依然加快去庫存，但對于房價上漲過快的地區，則大致為房價漲幅逐步回落，努力回歸到合理區間。

　　張大偉認為，過去全面寬松的趨勢已經出現了變化，在市場分化的基礎下，調控政策也開始明顯有所區分，“托底蓋帽”出現，這種情況下，房價上漲較快的城市，包括部分一二線及輻射區都出現了約束性的政策。“未來房地產調控政策將不僅僅是分城施策，將會升級到一城一策、一城多策。”他說。

　　張大偉表示，將有越來越多的人陷入觀望狀態。整體來看，市場將告別明顯上漲，四季度前期過熱市場將出現明顯降溫，部分區域將出現價格下調。

　　亞豪機構市場總監郭毅認為，從市場表現來看，首付比重的普遍大幅提升使得大量原計劃購房群體出現資金短缺現象，因此購房計劃不得不延后甚至擱置。時至年末，各商業銀行普遍面臨信貸額度不足，放貸周期增長。因此到年底之前，大部分城市商品住宅成交量將普遍進入低迷周期。受成交量的影響，成交價格快速上漲的趨勢在年底之前也將終結。

　　不過郭毅也指出，從長期來看，成交量價的走勢很大程度上仍然受到貨幣政策的影響，信貸總量是否納入管控范圍將為未來樓市的走向提供風向標。