北京樓市現集中違約 業內稱房價漲跌還要看信貸

　　華夏時報記者 王冰凝 北京報道

　　仿佛一夜之間，頭一天還在瘋狂地搶號搶房的人群，一夜之后，戲劇性地開始忙著違約、退款。9
30新政出爐后，北京樓市出現了一輪集中的違約、退定潮。

　　“違約、退定現象確實集中出現了，在二手房市場，這些問題基本上在通過離婚、首次貸款還清等途徑來解決，但是一手房開發商面臨的壓力會更大。”10月14日，麥田房產一負責人告訴《華夏時報》記者，成交量的萎縮則是在所難免的，因為買賣雙方都進入觀望期了。

　　不過，戴德梁行北中國區研究部主管魏東在接受《華夏時報》記者采訪時認為，像北京這樣的熱點區域，房價只會漲不會跌，調控政策也只能是讓漲幅回落而已。而中原地產首席分析師張大偉則認為，影響未來房價的依然是信貸是否進一步收緊。

　　二手房現集中違約

　　“10萬訂金很可能打了水漂。”說起調控新政，魏先生顯得很郁悶，他告訴記者，自己的以房換房的計劃眼看就要成功了，就因為9月30日晚北京一紙樓市限購新政的出臺，瞬間打了水漂。

　　9月30日，北京市出臺樓市調控新政，首套普通自住房的首付款比例不低于35%，非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品住房、兩限房等政策性住房除外）。而對于二套房，無論有無貸款記錄，無論是否普通自住房，首付款比例均不低于50%；購買二套非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

　　“我可能是特別倒霉的那一種，我是通過中介公司同時談好了一個買家和一個賣家，原計劃是把手上的房子賣掉來支付新看中的那套房子的首付。9月29日我跟賣方草簽購房意向書，并支付10萬元定金；原計劃買家10月1日來跟我草簽購房意向書并支付10萬元定金的。但是，9
30新政出臺后，我房子的買家違約了，稱自己無力支付50%的首付款而無法再購買我的房子，房子沒賣出去，這也導致我現在沒有資金支付已經付了定金的那套房子。現在10萬定金也拿不回來了。”魏先生稱自己正在咨詢律師，想了解清楚是否可以以政策性不可抗力來拿回自己的10萬元定金。

　　而對于自己的房子是否還可以在近期賣出，魏先生顯得毫無信心，“十一后，就沒有一個客戶來看過房了。”

　　中原地產研究中心統計數據顯示，北京二手房購房者人群中，賣掉一套房再買的改善型購房者占比接近50%。因此，9
30樓市政策中的信貸政策對市場的影響比較大。

　　而據記者從各二手房中介公司了解，自從9月30日北京樓市新政出臺后，二手房市場上的違約現象不時出現。

　　據我愛我家分析報告稱，預計將有兩至三成的客戶或將取消或延緩換房計劃；鏈家研究院的報告也稱，北京樓市調控新政對北京二手房市場的短期影響之一，就是違約和糾紛案例明顯增多。

　　開發商遭遇冷風吹

　　相對于二手房的違約現象，一手房開發商遇到的問題則更為棘手，因為除了意向購房者的違約退款，還有投資者的集中撤退。

　　據記者了解，國慶節后，北京市場不少樓盤接到了購房者要求退款的申請。據悉，有一個樓盤就接到數十位已經交付定金或交完首付、簽訂了合同但尚未辦理下來貸款客戶的退款要求，涉及金額2億-3億元。

　　有開發商在朋友圈感慨，階段性戲劇又上演了。以前是各種打電話咨詢怎么才能買到房怎么才能拿到號，現在都在咨詢怎么毀約不買房。

　　事實上，目前北京樓市一套房的價格多數在600萬以上，根據樓市新政，購房者原本最低只要120萬首付就可以購房，但十一后，購房者首付成本基本要翻一番。所以無力支付突然暴增的首付的購房者只能違約，去和開發商要求退款。

　　另外，新的限貸限購政策出臺，也動搖了一部分購房者看漲的信心，購房者擔心房價走跌，購房意愿減弱，開始觀望，也會有違約退款的心理。

　　“很多新盤客戶流失度超過一半。”一位售樓人員告訴記者，投資客多的樓盤還要更慘，顯而易見的是，調控的加碼，令一些投資客眾多的樓盤必然發生退籌、退定的現象。

　　房價漲跌還看信貸

　　盡管市場進入集中違約、集中觀望期，但房價未來是漲是跌，還要看進一步的信貸政策。

　　首先可以肯定的是，隨著成交量的走跌，房價短期內會企穩。

　　據不完全統計，國慶節期間（10月1日-10月6日），北京樓市日成交量在291套，而在之前的6天（9月25日-9月30日），北京樓市日成交量達到1066套，不足之前成交量的3成。

　　來自鏈家提供的數據顯示，今年北京二手住宅月度成交量達到了1.5萬至2萬套，是歷史常規水平的1.5倍，個別月份甚至高達3萬多套。截至10月4日，在鏈家委托可售北京二手住宅庫存只有常規水平的40%，處于極低水平，且庫存仍在持續下降；在二手住宅成交中，接近80%的購房人群使用了貸款，且貸款比例明顯上升。這意味著二手住宅市場處于相對非理性的狀態。

　　不過，魏東認為，像北京這樣的熱點區域，房價只會漲不會跌，調控政策也只能是讓漲幅回落而已。“不過對于資金鏈90%以上資金依靠資金方的錢來滾動開發的開發商來說，更加嚴厲的信貸政策會給一些資金實力和背景較弱的開發商帶來巨大挑戰，尤其是今年拿了地王的那些開發商，如果沒有足夠的資金實力可以把地王捂在手里3到5年，則可能很難撐過去。”

　　而張大偉則認為，影響未來房價的依然是信貸，如果年末信貸整體收緊，房價有望出現一輪明顯的調整，但如果針對房企的信貸不收緊，高價地依然頻繁出現，很可能房價的調整幅度會小很多。

　　“所以預測房價漲跌多少，其實意義不大，完全看對水龍頭的控制。稍微緊點，跌30%很輕松，這一輪的調整幅度在15%-20%吧，也只能這么估算了。中國房地產并非市場經濟，預測完全沒意義，因為你不知道，明天是降息還是加息！”張大偉認為。