養(yǎng)老地產(chǎn)在近年來是房地產(chǎn)市場發(fā)展的一大熱點，在未來的15年內(nèi)，其規(guī)模有望超過10萬億人民幣，并取代商業(yè)房地產(chǎn)成為中國最大的產(chǎn)業(yè)。究其原因，一是由于我國人口老齡化程度的不斷加劇，使得養(yǎng)老地產(chǎn)的需求急速上升；二是由于現(xiàn)在的養(yǎng)老機構(gòu)和配套設(shè)施都較為落后，而老年人的消費能力卻在不斷上升，二者的不匹配導(dǎo)致中高端養(yǎng)老地產(chǎn)的供給仍然不足；同時，國家政策的扶持使得曾一度困擾養(yǎng)老地產(chǎn)的地價高、補貼少、運營成本昂貴等問題得到了有效緩解。

　　一、老齡化日益加劇，推動養(yǎng)老布局

　　銀發(fā)浪潮來襲，養(yǎng)老布局正當(dāng)時。據(jù)統(tǒng)計，世界上發(fā)達國家諸如美國、英國、新加坡和日本的老齡人口占比呈現(xiàn)增長趨勢，從2010年至2015年這五年間，此趨勢尤為顯著。由此可見，老齡化已經(jīng)是一個全球性問題。在我國，根據(jù)2014年和2015年民政局發(fā)布的社會服務(wù)發(fā)展統(tǒng)計公告顯示，60歲以上老年人口的數(shù)量在2007年已達到1.53億人，占全國人口比重的11.6%，截止2015年年底，我國60歲以上老年人口為2.22億人，占全國總?cè)丝诘?6.2%。根據(jù)中國老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展報告，中國老齡化從2013年到2021年開始進入快速發(fā)展階段，將由2.02億人增加至2.58億人，共增加5,600萬人，老齡化水平從14.9%提高到17.9%，進入輕度老齡化水平。從2022年到2030年，中國老齡化進入急速發(fā)展階段，將由2.58億人增長到3.71億人，年均增長1,260萬人，進入中度老齡化水平。由此可見，未來我國人口老齡化將十分迅猛，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將成為我國未來經(jīng)濟發(fā)展的新增長引擎。

發(fā)達國家老齡人口占比（%）

2007-2015年老年人口及占全國人口比重

　　城鄉(xiāng)分布變化，性別結(jié)構(gòu)失衡。未來由于城鎮(zhèn)化進程快速推進，城市老年人口將仍然保持增長，而農(nóng)村老年人口則是先增后減，根據(jù)中國老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展報告顯示，農(nóng)村老齡人口變化的拐點將會在2035年左右。與此同時，在老年人口中女性比例將會逐漸上升。在2014年，在老年人口中女性已超過男性，且在高齡段，該差距愈發(fā)明顯。而到2050年，據(jù)估計，由于高齡老年人口的大幅增長，老年人口性別比將會日益失衡，女性老年人口比男性老年人口多出3,000萬人。因此，未來養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的局部應(yīng)更多注重城市以及女性老年群體的需求。

未來城鄉(xiāng)老年人口變動趨勢

2014年老年人口性別比（女=100）

　　老年人口撫養(yǎng)比上升，現(xiàn)有養(yǎng)老難擔(dān)重任。雖然我國總體撫養(yǎng)比呈現(xiàn)下降趨勢，但是由于人口老齡化加劇，勞動力占比逐年走低，老年撫養(yǎng)呈遞增態(tài)勢，且增速不斷加快。1953年，我國老年撫養(yǎng)比僅為7.40，而在2000年老人人口比為9.90，在2014年已經(jīng)上升至13.70，增長速度正在不斷提高。根據(jù)《2012年世界人口展望》中所預(yù)測，2050年和2100年我國的60歲以上人口撫養(yǎng)比將會高達74.9%和89.7%。與此相對，由于眾多多年來實施計劃生育政策，截止2015年，中國大約有1.5億個獨生子女家庭，“421”家庭數(shù)目激增。因此如何為老年人提供恰當(dāng)?shù)睦夏晟�活將是一個亟待解決的問題。

我國老年人口撫養(yǎng)比

我國勞動人口數(shù)量和占比

　　養(yǎng)老機構(gòu)設(shè)施落后，中端人群無法滿足。同時，隨著經(jīng)濟水平的提高，在北京、上海、廣州等經(jīng)濟發(fā)達城市，根據(jù)中國老年產(chǎn)業(yè)發(fā)展報告，從2014年到2050年，中國老年人口的消費潛力將從4萬億左右增長到106萬億元，占GDP的比例從8%增長到33%；同時，據(jù)中國老齡科學(xué)研究中心預(yù)測，退休金將從2010年的8,383億元上漲至2030年的73,219億元；據(jù)中國社科院老年研究院預(yù)測，養(yǎng)老市場商機將從2014年的4萬億上升至2030年13萬億。這說明，未來老年人口將會逐漸成為消費的主力人群，而他們的消費需求也將逐漸轉(zhuǎn)向中端老年產(chǎn)品。但是從供應(yīng)角度來看，市場上大部分養(yǎng)老機構(gòu)配套設(shè)施落后，缺乏現(xiàn)代化的管理方式；而目前國內(nèi)企業(yè)在進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)時大多選擇“高端”，致使90%以上的中等收入人群被忽略。

退休金預(yù)測（單位：億）

養(yǎng)老市場商機（單位：萬億）

“機構(gòu)養(yǎng)老”床位需求保守預(yù)測（單位：萬張）

　　二、中國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢

　　1、一直以來，困擾養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的核心問題是相關(guān)政府政策的缺失，缺少金融、土地方面的政策支持，養(yǎng)老地產(chǎn)很難形成市場化運作。而隨著我國人口老齡化問題的逐漸加劇，政府對養(yǎng)老也愈加重視，自2010年以來，政府出臺與養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)的政策密度逐漸加大，2013年-2016年更是出現(xiàn)高潮。就出臺的各個政策而言，其支持內(nèi)容涉及廣泛，包括土地供給、資金支持、稅收補貼、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合等多方面，且投資主體也正從政府主辦慢慢轉(zhuǎn)向政府主導(dǎo)、多元主體參與，覆蓋人群從高收入向中低收入群體拓展，從城市向農(nóng)村蔓延。

養(yǎng)老相關(guān)政策

　　2、老齡化社會催生的“銀發(fā)經(jīng)濟”促使眾多房企紛紛掘金養(yǎng)老地產(chǎn)項目，養(yǎng)老地產(chǎn)資金規(guī)模不斷擴張，行業(yè)發(fā)展前景明朗。在將來， PPP模式的有效運用將有助于企業(yè)和政府打造雙贏局面；醫(yī)護型結(jié)合成為未來養(yǎng)老新模式，智能化養(yǎng)老成為養(yǎng)老地產(chǎn)提供服務(wù)新趨勢。

　　3、隨著國家政策的扶持以及人口老齡化的必然之勢，養(yǎng)老地產(chǎn)作為“朝陽產(chǎn)業(yè)”，眾多保險企業(yè)和地產(chǎn)開發(fā)公司乘勢紛紛布局養(yǎng)老地產(chǎn)。截至2015年，已經(jīng)有10余家保險企業(yè)，80多家地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和大量的外資企業(yè)布局中國養(yǎng)老地餐，投資總額超過3,000億元。我們預(yù)測，隨著養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)前景日益明朗化的大背景下，將會有更多的企業(yè)參與其中，帶來行業(yè)資金規(guī)模的急速擴張。

　　4、根據(jù)“十二五養(yǎng)老規(guī)劃”，未來我國的社區(qū)養(yǎng)老占比將會從1%上升到7%，然而目前，我國養(yǎng)老社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)市場還未完全建立，仍存在整體供需失衡、資金不足、從業(yè)人員素質(zhì)較低等問題。PPP模式的合理運用將會成為有效途徑之一。就政府、社區(qū)而言，財政支出已經(jīng)愈來愈無法滿足養(yǎng)老社區(qū)的需求，尤其是是對于未來中高端養(yǎng)老消費產(chǎn)品的需求，同時各種管理也不能達標(biāo)，從而導(dǎo)致96%-97%的老年群體不能很好享受到社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)。而PPP模式的基本功能就是社會融資，該模式能夠有效實現(xiàn)財政資金與社會資本相結(jié)合，拓展資金來源，充分發(fā)揮財政資金的杠杠作用，緩解政府財政負擔(dān)。并且，專門養(yǎng)老服務(wù)公司的介入能夠提高養(yǎng)老服務(wù)的效率，改善養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)的運營機制。另一方面，由于政府對養(yǎng)老社區(qū)服務(wù)設(shè)臵了較高的門檻，社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)本身存在投資大、回本慢、利潤低等問題，從而導(dǎo)致一些企業(yè)不敢或不想進入到社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)市場，而PPP模式在一定程度上分擔(dān)了企業(yè)的風(fēng)險，對于一些已有場地、設(shè)施的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)，更可以通過出租等方式緩解資金壓力。因此，PPP模式的合理運用將會形成雙贏的局面。

　　目前，部分先進地區(qū)已經(jīng)開始嘗試PPP模式在中國社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)的探索研究，如上海市發(fā)改委牽頭制定《關(guān)于鼓勵社會力量參與本市養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)的若干意見》，明確提出要積極推廣政府與社會資本（PPP）模式，吸引社會資本投資、建設(shè)和運營；云南省財政廳將社會資本投資建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)項目納入財政支持范圍并給予重點支持；2015年6月，贛州市章貢區(qū)社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)中心PPP項目正式簽約；2016年4月，合肥首個社區(qū)居家養(yǎng)老PPP項目啟動。

　　5、首先，未來失能老年人口將大幅增加。據(jù)中國老年產(chǎn)業(yè)發(fā)展報告預(yù)計，未來中國失能老人人口將從2013年的3,750萬人，增長到2020年4,700萬人，2030年6,800萬人以及2050年9,700萬人。其次，老年人口醫(yī)療衛(wèi)生消費總量巨大。未來40年，中國老年人的慢性病患者病例將從目前的1.1億例，增長到2050年的36.8億人次，老年人口的醫(yī)療衛(wèi)生消費占GDP的比重，將在2050年達到5%以上，這說明針對患有慢性疾病的老年人而開設(shè)的醫(yī)護型養(yǎng)老社區(qū)將會大有所為。

失能老人（萬人）

慢性病患者（億人）

　　6、2014年，中國養(yǎng)老護理人員缺口達250萬，同時老年人口增長速度大于護理人員增長速度，因此養(yǎng)老護理人員不足的現(xiàn)象在將來相當(dāng)長的一段時間內(nèi)存在。歐美國家的探索和實踐表明，智能化技術(shù)可以大幅度提高護理效率，減少老年人群對護理人員的依賴，同時提供性價比比較好的輔助服務(wù)。 智能化養(yǎng)老，以互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)為依托，集合運用現(xiàn)代通信與信息技術(shù)、計算機網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、老年服務(wù)行業(yè)技術(shù)和智能控制技術(shù)，旨在為老年人提供安全便捷舒適的服務(wù)。在中國，智能化養(yǎng)老早已引起關(guān)注。2012年，全國首家智能化養(yǎng)老實驗基地奠基儀式在北京懷柔舉行，該項目由全國老齡辦信息中心組織實施，十年時間內(nèi)將在全國建設(shè)100家智能化養(yǎng)老實驗基地。此外，隨著智能家居的快速發(fā)展，智能化的應(yīng)用也將成為未來老年住宅的“標(biāo)配”，為老年人提供更為細致的照顧，實現(xiàn)更方便、安全的全方位保障。