樓市仍"高燒" "信貸即房貸"或催政策再收緊

　　譚志娟

　　量價齊升——中國樓市在過去的一個月中依然持續著"高燒"模式。

　　盡管部分熱點城市陸續出臺了新一輪的限購限貸政策，但是資金依然更迅速地找到一個又一個新的目標。就在杭州市9月19日突擊限購之后，9月22日即有媒體曝出"9月21日下午，一名帶浙江口音的男子一下子買走成都高新區某樓盤60套房，總價9800萬元。"

　　房價隨之水漲船高：國家統計局9月19日發布的數據顯示：8月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環比上漲的城市分別有64個和57個，分別比7月增加13個和6個。

　　房價還能漲多少？房價還要漲多久？現在難有答案。不過《中國經營報》記者注意到，在日前召開的中國銀行(3.400, 0.01, 0.29%)業協會第七屆會員大會二次會議上，銀監會主席尚福林已經提醒要加強對房地產信貸壓力測試和風險測試。

　　"信貸即房貸"難持續

　　關注最近兩個月的金融信貸數據，就不難理解這個提醒。

　　8月新增社會融資總量1.47萬億元，8月新增金融機構貸款季節性回升至9487億元，其中居民中長期貸款新增5286億元，個人按揭貸款的占比達到了71.2%。而在此之前的7月份，金融機構貸款增加4636億元，但同期居民中長貸新增4773億元，房貸占信貸的比重甚至突破100% 。

　　信貸加持的背景下，8月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環比上漲的城市分別有64個和57個，分別比7月增加13個和6個；持平的城市分別有2個和4個，分別比7月減少1個和3個；下降的城市分別有4個和9個。

　　國家統計局城市司高級統計師劉建偉解讀稱，環比來看，一二三線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比漲幅均比7月有所擴大；同比來看，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅在連續三個月收窄后有所擴大，二三線城市則繼續擴大。

　　眼下，樓市到處彌漫著"追漲"心態。9月18日，中國人民銀行發布了《2016年第三季度城鎮儲戶問卷調查報告》，對全國 50 個城市2 萬戶城鎮儲戶進行的問卷調查結果顯示：53.7%的居民認為目前房價"高，難以接受"，較上季提高 0.3 個百分點，但42.9%的居民認為目前房價"可以接受"，還有3.4%的居民認為"令人滿意"。并且，未來 3 個月內準備出手購買住房的居民占比為 16.3%，較上季提高 1.3 個百分點。

　　據廣發證券(16.130, -0.17, -1.04%)的測算，2014、2015、2016年居民戶中長期貸款月均新增分別為1858億元、2542億元、4532億元，同比分別增長-0.9%、36.8%、78.3%。同時，該券商統計數據還顯示，從趨勢上看，按揭貸款占零售貸款的比重從2013年最低位的59.7%，穩步回升至65.9%。

　　但易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對記者表示，"貨幣寬松是一個可以解釋的變量，這使得各類資金比較充裕。但單純貨幣因素并不能解釋房價暴漲地價暴漲等原因，關鍵是資金的流動方向。目前避險情緒比較重， 認為房地產是資金的避風港。"

　　房貸高增長是否持續？前海開源基金執行總經理楊德龍對記者表示，"近月信貸增長主要是住房按揭貸款的增長，房價上漲跟貨幣發行有一定關系。由于目前房地產仍比較熱，預計信貸增長還會維持一段時間。"

　　然而，海通證券(15.900, -0.06, -0.38%)首席宏觀分析師姜超則發研報稱，上半年銀行盈利依然要靠規模沖量，由于2016年上半年地產火爆、企業投資低迷，使得銀行新增信貸中房貸占比猛增、企貸占比回落，但房貸高增長持續性存疑。

　　"居民買房以后會壓縮基本的生活消費，這是一個很大的問題。另外，買房后對于增值的預期很大，也會對房產價格波動過于敏感。"嚴躍進坦言。

　　未來政策或進一步收緊

　　廈門、武漢、南京、蘇州等二線城市相繼開始實行不同程度的限購或限貸舉措，以抑制房價過快上漲。更據公開統計數據顯示，8月房價環比漲幅前20名城市里，有一半已經開啟新一輪調控。

　　"一線城市的房價偏高，部分投資投機資金開始撤出一線城市，進而進入二線城市，部分二線城市從限購、限貸等層面積極收緊政策。"嚴躍進表示，從政策導向看，部分房價上漲過快的城市，后續也會陸續出臺各類收緊政策，比如說模仿杭州落實"市區限購、郊區不限購"的差別化調控政策。

　　"關鍵是信貸方面能夠把控住，那么風險就不會太大。"嚴躍進對記者稱。樓市調控政策可用的招數其實很多，比如說提高二套房的交易成本、類似契稅等費用�；蛘邔Ω黝惙抠J申請頻繁的現象進行管制，此類貸款甚至包括消費貸等需要管制。"如果信貸方面能夠把控住，那么風險就不會太大。"嚴躍進對記者稱。

　　實際上，除了金融機構，民間金融也在為房價推波助瀾：盈燦咨詢數據顯示，2016年1~8月，共有773家P2P網貸平臺涉及房貸業務，成交量為1256.50億元，約占網貸行業總成交量的10%。值得注意的是，涉及房地產抵押貸款的平臺約有200家。

　　9月18日，中國建設銀行(5.230, 0.02, 0.38%)發布的"建鑫2016年第二期不良資產支持證券"公告顯示，從2015年以來，個人住房貸款不良資產率不斷攀升。根據建行2015年和2016年發行的4期針對個人住房貸款不良資產支持證券中，深圳、上海、蘇州和廊坊等均位列前十之內。這些也是此輪房價上漲的"排頭兵"。

　　"目前央行重啟28天逆回購，旨在改變資金結構，防范債市高杠桿。當前地產泡沫擴大，美聯儲加息概率仍高，均對寬松構成制約，預計貨幣政策保持中性，短期難松難緊。"姜超解釋稱。

　　記者注意到，市場曾預期的降準降息遲遲未出臺，央行今年以來在投放方式上更多使用MLF、逆回購等貨幣工具。

　　考慮央票及逆回購順延到期的影響之后，9月12日至9月22日期間八個交易日，央行公開市場操作分別凈投放資金1501億元、1000億元、1350億元、1400億元、1700億元、1400億元、1200億元、1600億元，累計凈投放11151億元。

　　房價還能漲多久？瑞銀證券中國首席經濟學家汪濤建議，要監測房地產市場是否會強勁復蘇、大幅助推經濟增長，投資者應繼續關注房地產銷售，因為銷售的強勁增長通常會推動新開工，進而帶動房地產投資。與此同時，如果更多城市房價和地價快速上升、房貸增速及其他相關杠桿快速攀升，那么國家就更有可能大幅收緊政策、給房地產市場降溫。