樓市拍案驚奇 房價無人看空 炒房遠勝實業

　　■本報記者 王海春 上海報道

　　怪事年年有，今年特別多。中國房地產業的怪事足夠讓人拍案驚奇。

　　網上流傳這樣一個段子。中國出了一道可以問鼎諾貝爾經濟學獎的課題：近半上市公司利潤不夠買京滬深一套豪宅，但賣掉1%的股份就夠買幾套了，請論證樓市、股市哪個泡沫更大？

　　然而，現實才是最好的劇情大師：從屢見不鮮的徹夜排號，到不久前上海的離婚買房、杭州限購前夜的搶房，再到如今的上市公司為保殼的賣房。不經意間，身邊的先如愿賣房再升級換房落空的案例多了起來，周遭的中介公司手里的房子已少到了無房可賣，而無論炒房的還是炒股的都把目光盯上了房價，結果就是"房價繼續上漲已逐漸成為了共識"。

　　那么，之后呢？狂歡之后呢？方正證券(7.280, -0.06, -0.82%)首席經濟學家任澤平在近期的一篇文章中明確提出，房地產是周期之母，10次危機中有9次與地產相關。

　　房價猛漲固然與天量貨幣涌洶有關，但不可否認的是，受益者地方政府亦不能置身事外，另外還有銀行。《華夏時報》記者查閱到的公開數據顯示，完成中報的15家上市銀行中，個人按揭貸款從上年的三成上升至目前的46.58%；個貸超過企業貸款，且個貸中九成是住房按揭貸款。

　　一年凈利不如賣套房

　　因業績持續下滑面臨退市風險，上市公司突出奇招：賣房保殼。

　　9月21日，一則*ST寧通B賣北京兩套學區房的消息，刷爆了網站和微信朋友圈。一家公司賣兩套房原本沒什么稀奇，但奇特之處在于，兩套房的收益有望神奇地把披星戴帽的公司從退市的邊緣拉回來，或使公司財務成功扭虧為盈。

　　*ST寧通B的公司全稱為南京普天通信股份，是中國普天集團旗下的國家大型通信制造企業，主營業務為通信網絡、物聯網應用和自動化集成加工等高端技術產業。不過這家公司的業績并不怎么好。今年上半年*ST寧通B凈利潤同比虧損擴大至2110.91萬元。因連續兩個會計年度出現虧損，該公司已經被實行退市風險警示。

　　為保殼，普天通信出了奇招。*ST寧通B公告顯示，公司通過北交所轉讓北京市西城區槐柏樹街兩套學區房，該房產賬面價值為129.74萬元，評估2272.62萬元，"若能按評估價成交，本次房產轉讓預計產生凈利潤1200萬元。"

　　事實上，想出賣房保業績這招的不止普天通信一家公司。

　　同一天，云賽智聯(10.850, -0.08, -0.73%)披露，將上海金穗路一處房產賣給了華鑫控股，云賽智聯將獲得5.04億元收入，最終實現轉讓收益約1.86億元。而今年上半年，云賽智聯歸屬母公司的凈利潤只有7073萬元，還不到這次賣房收益的零頭。

　　公司如此，普通投資者對房產的瘋狂更甚。有人著急賣房，有人卻為買不到房上火著急。

　　不久前，受上海部分房產中介和自媒體謠言影響，上海人離婚買房的報道才剛剛過去，杭州又上演了限時搶房潮。杭州實行限購前一天，外地購房者趕回杭州瘋狂簽約，成為今年杭州樓市一大奇觀。杭州一家房產機構高管告訴《華夏時報》記者，一天的時間里成交5105套房產，在此前的杭州樓市幾乎絕無僅有。

　　而一度被指庫存量過高的無錫，不久前也出現了包場買房的景象。"以前還沒聽說過開發商在體育場認購房子的。"無錫一位購房者說。當天，無錫某樓盤推出兩棟樓約400多套房源，吸引了3500人到場認購。購房人數較多，開發商為此包下了一個可容納萬人的體育中心。

　　活著的空頭請舉手

　　與以往房價一漲有就人出來喊泡沫不同，今年房地產一個耐人尋味的現象是：雖然房價屢創新高，但鮮見有人對樓市做出有分量的預警。曾經的"空頭部隊"和"空軍司令"，幾乎銷聲匿跡。

　　部分購房者對房地產的看法，某種程度上代表了看空者為何沒有了市場，以及為何對調控不再敏感。

　　"每次有專家說房價要跌，但哪次不是狼來了。狼在哪？這七八年時間里，只看到房價漲，幾乎沒看到一線的房價跌過。現在不買，以后更買不起；現在買，就是賺；不買，就虧了。"上海閔行房產交易中心一位購房者對本報記者說。

　　更有南京購房者吐槽，原本計劃賣掉一套南京郊區的房之后，再到市區換一套新房，但沒想到中心城區出現一房難求的現象。幾周后再想買以前區域的房子，因為房價上漲，賣房的錢早已買不起以前的房子了。

　　信心是黃金，但太多的黃金都投在房地產市場了。

　　中原地產資深分析師盧文曦指出，中國樓市除2008年出現過短暫的一定幅度的調整，近十幾年以來幾乎沒有經歷過大的波折，從房價曲線圖來看，呈現出持續向上的態勢；正是因為此，房價剛性上揚正被越來越多的人認同，使得更多購房者瘋狂擁入樓市。

　　"當下地方政策只具有喊話作用，對于已經歷過多年限購的購房者來說，除非信貸收緊，否則抑制作用非常有限。不收緊信貸的任何調控政策，都沒有作用。"盧文曦說。

　　而全民炒房一個深層次的原因，在于貨幣政策。"所謂貨幣之水，房產是容器。"在亞太城市房地產業協會會長謝逸楓看來，沒有超發的貨幣，房地產市場不會如此癲狂；所謂的資產荒，與資產泡沫有相當大的聯系度。

　　央行近日公布的數據顯示，8月份全國人民幣貸款增加9487億元，是7月4636億元的兩倍多，而8月份以住房按揭貸款為主的中長期貸款增加5286億元，占當月份新增貸款的一半以上。

　　"資本想在一線和熱點城市尋找安全島，但實體經濟如此差，不要說投資收益率了，能收回本金就不錯了。資本對房地產的追逐，是市場對貨幣購買力的普遍焦慮。"謝逸楓說。

　　就貨幣、GDP與房價之間的關系，任澤平近日發表的文章對今年房價為何異常瘋狂做出了深刻解析。

　　據任澤平研究，從2000年至2015年間，M2、GDP、城鎮居民可支配收入這三項的名義增速年均分別為16.4%、13.6%、11.2%。這組數據意味著，近15年平均每年的M2增長速度，分別超過了GDP、城鎮居民收入名義增速2.8、5.2個百分點。

　　另一組相關的數據顯示，M2和GDP較高的年份，往往是房價大漲、地王頻出、房地產火爆的年份，如2009、2012、2015，以及2016年。

　　誰能給個完美的解釋？

　　現在熱點城市的房價在國際上是什么水平？以上海為樣本，國際房產機構戴德梁行將上海與紐約、倫敦進行了比對。

　　"房價不可能漲到天上去，還是與收入的增長相掛鉤。房價究竟有沒有泡沫，可以從當期房價與GDP的比值看出來。"戴德梁行高級董事伍惠敏稱。

　　據戴德梁行研究數據，2010年，上海房均價約253萬元/套，紐約折合人民幣約334萬元/套，是上海的1.32倍，倫敦折合人民幣約401萬元/套，是上海的1.58倍；2015年，上海房均價約397萬元/套，紐約折合人民幣約320萬元/套，上海已經超過紐約，倫敦折合人民幣約493萬元/套，差距大幅度縮小。

　　"套均總價不單是指豪宅，而是包括普通商品房在內的每套房產的均值。比較不難看出，上海套均總價的增長速度，要明顯高于紐約及倫敦。雖然上海去年套均房價已經超過紐約，但2015年紐約人均GDP是上海的3倍，倫敦是上海的3.5倍。"伍惠敏表示，上海房價確已經處于相當的高位了。

　　"房價上揚、地價瘋漲，地方土地收入猛增，地方政府的調控看上去嚴厲，但其實很‘溫柔’，甚至是矛盾的，并沒有嚴厲打擊的意思。"一位不愿具名的分析師說。在房價大漲中，與"溫柔"政府相伴的，是地方土地收入的大增。

　　中原地產統計，今年前8個月全國單宗土地超過10億的地塊合計有65宗，其中溢價率超過100%的地王高達46宗。另據財政部公布的數據，今年前8個月全國國有土地使用權累計出讓收入超過2萬億元，同比增長14%。

　　現在的問題是，樓市還能瘋狂多久？

　　"每次經濟繁榮多與房地產帶動的消費投資有關，而每次經濟衰退則多與房地產去泡沫相聯。"任澤平在文章中指出，雖然時代和國別不同，但歷次房地產泡沫走向瘋狂則無一例外受到流動性過剩和低利率的刺激。

　　瑞銀經濟學家汪濤近日指出，房地產市場強勁的反彈如果持續到明年，可能會增加另一輪向下調整的風險。高盛高華則在最新的報告中預測，二線城市的房價將在2017年年末下跌，但一線城市房價因土地供應有限，可能會在短暫下跌之后再次反彈，并可能再創新高。

　　有什么藥方可以給樓市去火？

　　盧文曦認為，現在房價爆發的原因是資金潮下的資產荒，導致購房者出現了恐慌，要解決這個問題只能從三方面下手：降低資金潮水水位、增加優質資產、緩解購房者的恐慌情緒。

　　"三方面都需要政策加碼。信貸不能只投入到房地產，要有政策約束信貸進入實體。房地產去庫存也不能只去一二線，銀行對三四線城市應該增加利率優惠。政策應對恐慌情緒有所作為，通過增加土地供應給市場以平穩的預期。"盧文曦表示。