2015年，房地產(chǎn)市場整體結(jié)束高速增長，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)也呈現(xiàn)一定程度的調(diào)整。宏觀環(huán)境方面，2015年實物商品網(wǎng)上零售額占社會消費品零售總額比例達到12.9%，較年初提高4.6個百分點，增長顯著。而百貨店、實體超市、實體專業(yè)店銷售額同比增速顯著回落；此外批發(fā)和零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)增加值同比增速也持續(xù)回落。

　　電商沖擊實體銷售，批發(fā)和零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)增速放緩等均負面影響市場對商業(yè)營業(yè)用房的需求。但金融業(yè)方面，2015年金融業(yè)增加值同比增長15.9%，高出同期GDP增速9.0個百分點，金融業(yè)高速增長有利于市場對寫字樓的需求。多方因素影響下，2015年我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)趨謹慎，開發(fā)投資額增速放緩，新開工規(guī)模繼續(xù)下降；但寬松貨幣信貸環(huán)境下商業(yè)地產(chǎn)銷售面積同比增幅較2014年擴大；全國商辦用地供需創(chuàng)近五年新低，樓面均價同比上漲，溢價率較去年同期下降。

　　一、宏觀環(huán)境與全國商辦市場表現(xiàn)

　　1.宏觀環(huán)境：零售業(yè)增速放緩影響短期商業(yè)營業(yè)用房需求，結(jié)構(gòu)調(diào)整利好商業(yè)地產(chǎn)長期發(fā)展批發(fā)和零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)增速下降負面影響商業(yè)營業(yè)用房需求

2010-2015年1-10月三類實體店銷售額走勢

2010-2015年1-10月快遞業(yè)務(wù)量走勢

　　電子商務(wù)沖擊實體零售，不利于商業(yè)營業(yè)用房的市場需求。隨著電子科技發(fā)展，電商快速擴張，網(wǎng)購量持續(xù)提高。2015年實物商品網(wǎng)上零售額占社會消費品零售總額比例達到10.8%，較年初提高2.5個百分點，增長顯著。快遞業(yè)務(wù)增長也直接印證了這一點，2010年以來快遞業(yè)務(wù)量保持年均50%左右的增長，2015年快遞業(yè)務(wù)量達到206億件，為2010年全年的8.8倍。網(wǎng)上零售正逐步侵蝕實體商業(yè)銷售市場，根據(jù)商務(wù)部對實體百貨店、實體超市、實體專業(yè)店銷售額的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2010年三類實體店銷售額增速分別為19.5%、14.1%、21.8%，2014年增速降至4%、5.4%和3.5%，增速回落幅度遠超消費品零售總額。具體來看，2015年上半年萬達百貨在全國調(diào)整收縮門店，物美、高鑫零售、京客隆等大型連鎖超市凈利潤下滑幅度超過10%，其中中百集團凈利潤同比下降77.9%。預(yù)計未來網(wǎng)上零售對實體商品零售的沖擊仍將持續(xù)，影響商業(yè)營業(yè)用房的銷售和運營。

　　批發(fā)和零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)增速下降負面影響對商業(yè)營業(yè)用房的需求；金融業(yè)高速增長有利于促進寫字樓市場發(fā)展。商業(yè)營業(yè)用房主要用于批發(fā)和零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)的日常經(jīng)營，該兩大行業(yè)的發(fā)展狀況將直接關(guān)系到商業(yè)營業(yè)用房的市場需求，而金融業(yè)的發(fā)展與對寫字樓需求息息相關(guān)。2014年，批發(fā)和零售業(yè)增加值同比增速下降至9.5%，2015年前三季度進一步降至6.1%；2015年住宿和餐飲業(yè)增加值同比增長6.1%，持續(xù)低于GDP增速。批發(fā)和零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)增速放緩負面影響市場對商業(yè)營業(yè)用房的需求，電子商務(wù)沖擊持續(xù)存在及整體經(jīng)濟增長承壓的背景下這一趨勢仍將持續(xù)。而金融業(yè)方面，2015年金融業(yè)增加值同比增長15.9%，高出同期GDP增速9個百分點，金融業(yè)高速增長有利于促進市場對寫字樓的需求。

　　產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)調(diào)整利于商業(yè)地產(chǎn)長期發(fā)展

1990-2015年三季度三大需求對GDP同比的拉動

　　消費正逐步成為拉動經(jīng)濟增長的核心動力。2015年前三季度，最終消費對國內(nèi)生產(chǎn)總值的貢獻達到58.4%，比2014年底大幅提高8.2個百分點，拉動GDP增長4個百分點，高于資本形成總額和凈出口對GDP的拉動。十三五規(guī)劃建議稿中提出，要發(fā)揮消費對增長的基礎(chǔ)作用，著力擴大居民消費，引導(dǎo)消費朝著智能、綠色、健康、安全方向轉(zhuǎn)變，以擴大服務(wù)消費為重點帶動消費結(jié)構(gòu)升級。未來隨著居民消費能力進一步釋放、消費結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級，消費對經(jīng)濟增長的貢獻將進一步加大。

　　我國儲蓄率遠高于世界其他國家，消費潛力釋放將促進未來市場對商業(yè)營業(yè)用房的需求。居民收入水平和消費能力存在穩(wěn)定的正相關(guān)關(guān)系，收入水平越高居民消費意愿越強。2013年以來，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實際增速保持在7%左右，增速趨穩(wěn)，推動消費增速保持穩(wěn)健增長。此外統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，截至2014年我國居民可支配收入超過63萬億元，總儲蓄超過30萬億，儲蓄率為47.96%。盡管國民儲蓄率自2010年起連續(xù)5年下降，但目前48%的儲蓄率依然遠高于世界其他國家平均水平。世界銀行統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年中國總儲蓄占GDP的50%，遠高于美國的18%、日本的22%和韓國的34%。這意味著中國消費需求仍有巨大的潛在發(fā)展空間，消費需求釋放將刺激超市、商城、娛樂場所的增加，從而促進未來市場對商業(yè)營業(yè)用房的需求。

　　第三產(chǎn)業(yè)增加值占比持續(xù)提升，有利于商業(yè)地產(chǎn)市場整體發(fā)展。2013年以來，中央政府持續(xù)加大定向調(diào)控力度，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整逐步深化，高污染、高耗能以及產(chǎn)能過剩等行業(yè)有序退出市場，而代表產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型方向的互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟、高端服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)政策效果逐步顯現(xiàn)，新的增長動力加速形成。2015年前三季度第三產(chǎn)業(yè)增加值同比增長8.4%，高于GDP增速，在GDP中占比達到51.4%，超過第一、第二產(chǎn)業(yè)的總和，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。第三產(chǎn)業(yè)是商業(yè)地產(chǎn)的主要產(chǎn)業(yè)支撐，其增幅高于GDP、在GDP中占比提高，為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來利好。

　　2.全國商辦市場：新開工規(guī)模下降，辦公樓銷售表現(xiàn)突出，三四線城市土地市場遇冷

　　商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)占比逐年提升 新開工規(guī)模下降 辦公樓銷售表現(xiàn)突出

2011-2015年全國商業(yè)營業(yè)用房及辦公樓投資 、新開工面積、銷售面積占比

　　全國商品房中，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額、新開工占比逐年提升，銷售面積占比較2014年小幅下降。近5年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資及新開工面積占商品房比重逐年提升。2011-2015年，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資占比由16.1%提升5.6個百分點至21.7%；新開工面積占比由13.6%提升5.2個百分點至18.9%，由于商業(yè)地產(chǎn)去化周期較住宅慢，且部分商業(yè)地產(chǎn)不公開銷售而作為持有物業(yè)經(jīng)營，近五年銷售面積占比僅為9%左右。其中，商業(yè)營業(yè)用房銷售占比較2014年下降0.3個百分點，辦公樓銷售占比較2014年小幅提升0.2個百分點。

　　從供應(yīng)端來看，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)趨謹慎，開發(fā)投資額增速放緩，新開工規(guī)模降幅擴大。2015年，國內(nèi)經(jīng)濟面臨較大下行壓力，房企資金趨緊，商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)趨謹慎，全國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增速較2014年明顯放緩，新開工規(guī)模較去年縮減。具體來看，2015年全國商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資累計同比增速為1.8%，較2014年顯著下降18.3個百分點；新開工面積降幅較2014年擴大6.8個百分點至10.1%。辦公樓開發(fā)投資累計同比增速下降11.2個百分點至10.1%；新開工面積同比下降10.6%，而2014年為增長6.7%。

　　從需求端來看，寬松貨幣信貸環(huán)境下商業(yè)地產(chǎn)銷售面積同比增幅較2014年擴大，三產(chǎn)占比提升、金融業(yè)快速發(fā)展帶來辦公樓市場需求，辦公樓銷售表現(xiàn)突出。2015年已實施五次降息，四次全面降準，五年以上長貸利率降至4.9%的歷史低點，存準率也回落到2010年的寬松水平，多輪貨幣政策調(diào)整，強化市場回暖預(yù)期，2015年，商業(yè)地產(chǎn)銷售面積同比增速較2014年提升3.0個百分點至5.0%。全國三產(chǎn)占比提升、金融業(yè)快速發(fā)展帶來大量辦公樓需求，2015年辦公樓銷售面積同比增長16.2%，而2014年為同比下降13.1%；由于早期商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)規(guī)模較大，加之近年來電商快速發(fā)展對實體商業(yè)帶來一定沖擊，全國商業(yè)營業(yè)用房銷售面積同比增速較2014年回落5.2個百分點至1.9%。隨著我國三產(chǎn)占比穩(wěn)步提升，服務(wù)業(yè)快速發(fā)展，區(qū)域一體化逐步推進，未來寫字樓市場發(fā)展前景可觀，但商業(yè)營業(yè)用房市場空間在一定階段內(nèi)將持續(xù)受網(wǎng)上零售業(yè)擠壓。

　　商辦用地供需創(chuàng)近五年新低 樓面均價同比上漲 市場冷熱不均

2011-2015年全國商辦用地推出及成交面積

　　商辦用地供需創(chuàng)近五年新低，樓面均價同比上漲，溢價率較去年同期下降。2015年,全國300個主要城市商辦用地推出量為2.87億平方米，同比下降33.1%；成交量為2.20億平方米，同比下降35.1%；供需規(guī)模均降至近五年最低位。2015年，全國300個城市商辦用地成交樓面均價為1858元/平方米，同比上漲17.1%，溢價率為6.99%，較2014年同期下降2.93個百分點。

　　熱點城市土地市場熱度攀升與三四線城市遇冷并存。由于熱點城市經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)發(fā)展良好，人口吸納力強，商業(yè)地產(chǎn)具有良好發(fā)展空間，房價、地價具有較強上漲動力，多數(shù)房企重點布局、積極拿地，2015年，全國商辦用地成交總價前50名中，41宗來自一線城市，其余均來自熱點二三線城市，其中廈門3宗，重慶2宗，珠海、福州、成都、杭州各1宗；而部分二線城市及多數(shù)三四線城市由于前期供應(yīng)量大但需求有限，地方政府放緩?fù)恋毓��?yīng)節(jié)奏、企業(yè)擴張意愿不強，市場以去庫存為主，土地市場需求遇冷。

　　二、全國辦公樓市場

　　全國新開工近十年首降 但南京、西安、合肥和濟南新開工規(guī)模與增速突出

2009-2015年全國辦公樓開工面積及其同比增速

　　全國辦公樓市場供應(yīng)減少，新開工面積同比近十年來首降。2009-2014年，全國辦公樓市場持續(xù)擴容，新開工面積年平均增長率達20.6%；2014年房地產(chǎn)行業(yè)步入調(diào)整期，辦公樓新開工面積同比增幅收窄，2015年，房企開發(fā)建設(shè)仍趨謹慎，辦公樓新開工面積同比轉(zhuǎn)增為降，降幅為10.6%，為近十年來首度同比下降。

　　從不同城市辦公樓新開工規(guī)模來看，2015年，北京、西安、上海、成都、杭州和天津新開工面積領(lǐng)先，均超200萬平方米，這些城市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達，存在辦公樓市場發(fā)展空間；而沈陽、大連新開工面積較小，不足10萬平方米，這些城市前期供應(yīng)量大而需求相對有限，2015年新開工規(guī)模明顯放緩。

　　從不城市新開工面積同比增速來看，南京、西安、合肥和濟南新開工面積翻番，而蘇州、昆明、大連和沈陽同比降幅超五成。2015年，南京、西安、合肥和濟南新開工面積翻番，新開工面積均超100萬平方米；廊坊前期供應(yīng)量小、基數(shù)較低，同時，受益于京津冀一體化發(fā)展戰(zhàn)略，2015年新開工面積為18.4萬平米，同比大幅增長79%，但由于該市二產(chǎn)占比較高，由第三產(chǎn)業(yè)帶來的辦公樓需求在一定時間內(nèi)仍將有限；天津、北京和深圳同比增幅超三成，武漢同比增長12%；其余城市均同比下降，蘇州、昆明、大連和沈陽同比降幅超五成。

　　2.需求：全國銷售回暖 珠海、濟南、深圳增幅顯著 武漢、廊坊降幅超三成

　　全國辦公樓銷售顯著回暖，同比轉(zhuǎn)降為增。2009-2013年，全國辦公樓銷售面積穩(wěn)步提升，年平均增長率達20.5%，2014年，房地產(chǎn)行業(yè)步入調(diào)整期，全國辦公樓銷售面積同比下降13.1%。2015年，政策環(huán)境持續(xù)寬松，已實施五次降息、四次全面降準，與此同時，三產(chǎn)占比穩(wěn)步提升、服務(wù)業(yè)快速發(fā)展，利于辦公樓市場需求提升，全年辦公樓銷售面積達2912萬平方米，同比轉(zhuǎn)降為增，增幅為16.2%。

　　從不同城市辦公樓銷售規(guī)模來看，2015年，北京、上海、濟南、廣州、重慶銷售規(guī)模較大，超100萬平方米，大連、廊坊銷售規(guī)模較小，不足6萬平方米；從不城市辦公樓銷售面積同比增速來看，珠海橫琴自貿(mào)區(qū)正在逐步完善、港珠澳大橋預(yù)計于2017年建成通車，橫琴將成為唯一陸橋連接港澳兩地的區(qū)域，直接利好商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，加之珠海2014年同期銷售基數(shù)較小，2015年同比增速高達731.6%，在各代表城市中最高。此外，濟南同比增長超2倍，深圳同比增長1.4倍，蘇州、上海、北京、青島、合肥等城市同比增速超三成，在代表城市城市中增速較高。而武漢、廊坊銷售面積同比降幅超三成。

　　3.分化：一線城市存發(fā)展機遇 成都、昆明等城市應(yīng)注重庫存去化

　　多數(shù)城市優(yōu)質(zhì)寫字樓租金變化平穩(wěn) 重慶、成都、沈陽空置率超30%

　　2015年多數(shù)城市優(yōu)質(zhì)寫字樓租金變化平穩(wěn)，成都租金自2013年一季度起持續(xù)下跌。從各代表城市優(yōu)質(zhì)寫字樓租金情況來看，2015年as，一線城市租金水平較高，北京市第三季度租金高達424.9元/平米/月，二線城市中杭州、天津、南京租金均超100元/平米/月。各代表城市優(yōu)質(zhì)寫字樓租金變化平穩(wěn)，成都受空置率高企和市場需求動力不足影響，為各代表城市中唯一租金自2013年一季度起持續(xù)下跌的城市，2015年第四季度租金環(huán)比跌幅在各代表城市中最大，為2.8%。

　　代表城市優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率情況分化。2015年，從各代表城市優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率情況來看，重慶、成都、沈陽前期供應(yīng)量大而需求相對有限，今年各季度平均空置率均超30%；而大連2015年新增供應(yīng)量在各代表城市中最低，深圳、北京和上海市場需求量大，四城市今年各季度空置率均不足10%。

　　鄭州、昆明等城市應(yīng)注重合理去化庫存

　　第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值與辦公樓需求密切相關(guān)，在此，我們用第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值作為辦公樓需求的替代量來評估代表城市近五年新增供應(yīng)量的消化能力。一線城市第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值高于其他代表城市，且經(jīng)濟發(fā)展良好、具有較好人才吸納能力，具備寫字樓需求提升空間。北京市近五年累計新開工面積和第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值在代表城市中均為最高，2014年三產(chǎn)占比高達77.9%，服務(wù)型經(jīng)濟特征及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高端化趨勢更加明顯，未來辦公樓市場仍具備增長空間。

　　鄭州、昆明等城市近五年新增供應(yīng)量高于其消化能力，更應(yīng)注重合理去化庫存。2014年，鄭州市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為2.2：55.6：42.2，仍以第二產(chǎn)業(yè)為主，對辦公樓需求影響較大的第三產(chǎn)業(yè)占比有待進一步提升，鄭州市近年吸引的企業(yè)由中心逐步向鄭東新區(qū)或園區(qū)擴散，但由于新開工規(guī)模超過市場消化能力，市場存去化壓力；成都、重慶、西安、昆明以第三產(chǎn)業(yè)為主，但近五年新增供應(yīng)量高于其消化能力，更應(yīng)注重合理去化庫存。

　　三、全國商業(yè)營業(yè)用房市場

　　全國新開工降幅擴大 但重慶、西安新開工規(guī)模與增速突出

2009-2015年全國商業(yè)營業(yè)用房新開工面積及其同比增速

　　全國商業(yè)營業(yè)用房市場供應(yīng)減少，新開工面積同比降幅擴大。2009-2013年，全國商業(yè)營業(yè)用房市場供應(yīng)量持續(xù)增加，年平均增長率達21.4%。由于市場前期供應(yīng)量較大，加之2014年房地產(chǎn)市場步入調(diào)整期，商業(yè)營業(yè)用房新開工面積于2014年出現(xiàn)回落，同比下降3.3%，2015年，商業(yè)營業(yè)用房新開工同比降幅進一步擴大至10.1%，較2014年擴大6.8個百分點。

　　從不同城市商業(yè)營業(yè)用房新開工規(guī)模來看，2015年，重慶、成都、西安、合肥新開工面積領(lǐng)先，超400萬平方米，其中重慶超過1000萬平方米，這些城市均為區(qū)域中心城市，具有較強的人口吸納能力，同時，這些城市2015年前三季度社會消費品零售總額同比增速均超15%（高于全國10.5%的同比增速），商業(yè)營業(yè)用房存在較大發(fā)展空間；而大連、廈門、珠海新開工面積較小，不足60萬平方米。

　　從不同城市新開工面積同比增速來看，北京、深圳、重慶2014年末常住人口均超千萬，消費群體規(guī)模大，2015年，商業(yè)營業(yè)用房新開工面積同比增速超30%；西安作為西北五省中心城市，人口流入顯著、商業(yè)發(fā)達，近10年來（2006年以來）商業(yè)營業(yè)用房新開工規(guī)模不斷擴大，商業(yè)營業(yè)用房新開工面積同比增速達42%；大連、沈陽雖然是東北地區(qū)中心城市，但經(jīng)濟增速低于全國總體水平，人口面臨長期流出的困境，加之前期供應(yīng)量較大，面臨較大庫存去化壓力，新開工同比下降趨勢暫難扭轉(zhuǎn)，2015年同比降幅超五成。此外，多數(shù)代表城市商業(yè)營業(yè)用房新開工面積同比下降，蘇州、廈門同比降幅超三成，寧波、昆明、長沙同比降幅超五成。

　　2.需求：全國銷售增速放緩 重慶銷售規(guī)模與增速突出 大連、廊坊同比降幅超五成

　　全國商業(yè)營業(yè)用房銷售增速進一步放緩。2008年全球金融危機爆發(fā)，全國商業(yè)營業(yè)用房銷售面積同比下降9.4%，之后，商業(yè)營業(yè)用房市場逐步轉(zhuǎn)好，2009-2010年，全國商業(yè)營業(yè)用房銷售面積保持高速增長。2011年以來，受到外部宏觀環(huán)境低迷、互聯(lián)網(wǎng)電商沖擊的影響，加之開發(fā)商持有商業(yè)營業(yè)用房意愿不斷增強，全國商業(yè)營業(yè)用房銷售增速放緩。2015年，盡管社會消費品零售總額同比增速觸底回升，但整體經(jīng)濟下行壓力依然較大，網(wǎng)上零售的高速增長對線下商業(yè)帶來更大挑戰(zhàn)，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積同比增速進一步放緩至1.9%。

　　2015年，從不同城市商業(yè)營業(yè)用房銷售規(guī)模來看，重慶、成都作為區(qū)域中心城市，人口眾多，商業(yè)營業(yè)用房銷售規(guī)模較大，超200萬平方米；合肥、昆明、長沙、蘇州、上海和武漢也超過100萬平方米；深圳、廊坊、珠海等城市銷售規(guī)模較小，均小于20萬平方米。從不城市商業(yè)營業(yè)用房銷售同比增速來看，寧波同比增速最高，達到57.8%；青島、福州旅游業(yè)較為發(fā)達，刺激商業(yè)營業(yè)用房需求增長，銷售同比增幅分別為30.6%和24.0%；南京、重慶經(jīng)濟持續(xù)向好，居民消費能力不斷提高，促進商業(yè)營業(yè)用房需求增長，銷售同比增幅分別為52.3%和32.9%。此外，沈陽、武漢和鄭州同比降幅均超三成，大連和廊坊同比降幅均超五成，降幅顯著。

　　3.分化：一線城市需求旺盛 沈陽、合肥等城市應(yīng)注重去化庫存

　　多數(shù)城市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層租金變化平穩(wěn) 沈陽空置率超30%

2015年代表城市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層租金及空置率

　　2015年多數(shù)城市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層租金變化平穩(wěn)，成都租金連續(xù)三個季度下跌。從各代表城市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層租金情況來看，2015年，一線城市租金水平較高，上海市第四季度租金達42.4元/平米/天，二線城市中杭州、寧波租金均超20元/平米/天。各代表城市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層租金變化相對平穩(wěn)。

　　代表城市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率情況分化。2015年，從各代表城市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率情況來看，武漢2015年各度空置率不足5%；天津市空置率前三季度呈現(xiàn)提升態(tài)勢，第四季度略有下降，為13.8%，需警惕供應(yīng)過剩風(fēng)險；沈陽空置率自2014年四季度起逐季下降，但2015年各季度空置率在代表城市中仍為最高。

　　沈陽、合肥等城市應(yīng)注重合理去化庫存

　　社會消費品零售總額是衡量商業(yè)營業(yè)用房市場需求的一個重要指標。從代表城市近五年新開工面積與2015年前三季度社會消費品零售總額情況來看，一線城市的家庭可支配收入普遍較高，消費能力強大，社會消費品零售總額總體水平表現(xiàn)突出，還受益于高學(xué)歷人才聚集、國際化商務(wù)平臺等因素，商業(yè)營業(yè)用房需求突出；而重慶、成都兩城市社會消費能力可觀（2015年前三季度社會消費品零售總額超3500億元，在代表城市中處于較高水平），但近五年新增商業(yè)營業(yè)用房供應(yīng)量較大，需警惕過剩風(fēng)險。此外，沈陽、合肥、昆明、西安、蘇州近五年累計新開工面積相對于其社會其消費能力均顯現(xiàn)出過剩態(tài)勢，應(yīng)注意適當(dāng)控制新開工量，警惕過剩風(fēng)險。

　　四、2015年商業(yè)地產(chǎn)熱點回顧

　　1.輕資產(chǎn)：房企將更專注于設(shè)計、開發(fā)、運營等核心業(yè)務(wù)

　　傳統(tǒng)開發(fā)模式下，開發(fā)商通過融資、拿地、建房、銷售，并以銷售獲得的現(xiàn)金流投資持有物業(yè)。目前，房地產(chǎn)市場整體增速放緩，商業(yè)地產(chǎn)局部過剩的，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨同質(zhì)化競爭激烈，融資模式較單一以及資金壓力較大等問題，同時，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)周期較長牽制了開發(fā)商投資回報率的實現(xiàn)。而以持有資產(chǎn)為核心的重資產(chǎn)經(jīng)營模式已經(jīng)不能適應(yīng)當(dāng)下形勢，一方面是重資產(chǎn)開發(fā)的可持續(xù)性以及退出機制的局限性迫使開發(fā)商進一步專業(yè)化發(fā)展，另一方面電商的快速發(fā)展導(dǎo)致傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)加速轉(zhuǎn)型。輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型成為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型方向之一。

　　萬達集團總裁王健林在萬達2014年年會上說，萬達的商業(yè)地產(chǎn)將力推“輕資產(chǎn)”模式，未來萬達廣場的設(shè)計、建造、招商、營運、信息系統(tǒng)、電子商務(wù)由萬達負責(zé)，但投資全部來自機構(gòu)，雙方從凈租金收益中進行分成。

　　2015年萬達輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型正式啟動。

　　萬達商業(yè)地產(chǎn)的輕資產(chǎn)運營模式以基金主導(dǎo)，企業(yè)進行商業(yè)開發(fā)和運營。萬科、龍湖等住宅開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域“輕資產(chǎn)”探索上更加偏向于引入基金，入股合作，補充資金。商業(yè)地產(chǎn)后起之秀紅星商業(yè)則通過接洽中小房企或外行的合作方，入股或純代管商業(yè)項目實現(xiàn)輕資產(chǎn)運營模式。

　　小結(jié)：輕資產(chǎn)運營通過與機構(gòu)合作等方式有效解決企業(yè)資金壓力大的問題，有利于房企專注于設(shè)計、開發(fā)、運營等核心業(yè)務(wù)，進一步提高企業(yè)核心競爭力和品牌影響力，同時有效分擔(dān)市場風(fēng)險，加快資金周轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)逐步告別高利潤時代，輕資產(chǎn)模式無疑將繼續(xù)是未來整個行業(yè)的轉(zhuǎn)型方向之一。目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域輕資產(chǎn)運營模式仍處于探索階段，尚無典型成功案例出現(xiàn)。輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型效果如何仍有待市場檢驗。值得注意的是，輕資產(chǎn)運營模式對企業(yè)的商業(yè)運營能力、品牌效應(yīng)以及人才儲備等資源要求較高，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在進行輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型之前或過程中，應(yīng)注意提高自身商業(yè)地產(chǎn)運營能力、優(yōu)化產(chǎn)品品質(zhì)、提升品牌效應(yīng)。

　　2.眾創(chuàng)空間：運用互聯(lián)網(wǎng)思維 注重服務(wù)提供 盤活存量

　　2015年3月11日，在國務(wù)院辦公廳的文件提出推進大眾創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)，加快構(gòu)建眾創(chuàng)空間。到2020年形成一批有效滿足大眾創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)需求、具有較強專業(yè)化服務(wù)能力的眾創(chuàng)空間等新型創(chuàng)業(yè)服務(wù)平臺。眾創(chuàng)空間的提出，反映出當(dāng)前我國經(jīng)濟新模式、新業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)的新局面，中央的定調(diào)更為眾創(chuàng)空間的發(fā)展提供了良好的政策環(huán)境，同時也成為傳統(tǒng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的新方向和盈利點。今年以來，來自房地產(chǎn)行業(yè)的創(chuàng)客空間產(chǎn)品不斷涌現(xiàn)，典型的有優(yōu)客工場、SOHO3Q等。

　　優(yōu)客工場

　　優(yōu)客工場由毛大慶發(fā)起，紅杉資本、真格基金、創(chuàng)新工場、億潤投資、清創(chuàng)科控、諾亞財富等多個投資機構(gòu)共同投資，國內(nèi)多位知名企業(yè)家聯(lián)合創(chuàng)始成立。優(yōu)客工場是一種聯(lián)合辦公空間，涵蓋了一部分孵化器的功能，以及相關(guān)的空間服務(wù)。

　　盈利模式：租金，會議室、IT維修等基礎(chǔ)增值服務(wù)，培訓(xùn)、傳媒等高級服務(wù)以及會員會費四個方面。目前租金收益大概占優(yōu)客工場總收入的90%，隨著未來業(yè)態(tài)的不斷成熟，這一比例將逐步降低。在各類業(yè)務(wù)都穩(wěn)步展開之后，租金和來自于服務(wù)收入將有望達到四六開的占比。

　　城市布局：以一線城市為主。目前，主要在北京、上海、深圳等一線城市，北京選址以CBD和中關(guān)村為主，還有亦莊、望京、西直門、房山、順義等區(qū)域。除此之外，目標布局城市也包括廣州、南京、杭州、武漢、西安、天津、煙臺、青島等。

　　核心競爭力：服務(wù)。入駐企業(yè)可以享受到“智能化辦公處理器”的全方位服務(wù)，包括小微金融、定制化保險、人力、法務(wù)、財務(wù)、投資、市場推廣、交通、餐飲、生活服務(wù)、創(chuàng)意傳媒、培訓(xùn)、醫(yī)療、社交、效率等多維度的基礎(chǔ)服務(wù)，還有諸如銀行、咨詢、導(dǎo)師、投資、幼兒園等特色服務(wù)。

　　SOHO 3Q

　　2015年2月，SOHO中國為年輕的互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)團隊設(shè)計的“移動辦公”產(chǎn)品SOHO 3Q正式上線，僅僅3個月之后，位于北京的望京SOHO 3Q即告滿租。作為傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的巨頭，SOHO中國轉(zhuǎn)型進入“聯(lián)合辦公”領(lǐng)域備受業(yè)界關(guān)注。

　　3Q眾包創(chuàng)新營銷模式。3Q眾包模式鼓勵所有個人和公司加入3Q銷售網(wǎng)絡(luò)，成為3Q伙伴和3Q聯(lián)盟。借助互聯(lián)網(wǎng)的力量，3Q伙伴或聯(lián)盟可以通過手機端代客下單，客戶支付成功后，合同租金金額的8%將返還3Q伙伴或者聯(lián)盟賬戶，傭金閃電到賬。3Q眾包的整個過程輕松快捷，拓展了社會化的更豐富的資源渠道，實現(xiàn)“人人都能賺租金”，SOHO中國為此準備了1.6億元的傭金。

　　靈活的租期、互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合、完善的配套是SOHO 3Q的最大特色。SOHO 3Q可提供靈活的短租服務(wù)，一次訂單的租期可以短至一周，也可以長達三個月，可以單租一個工位，也可以整租一間辦公室，在手機APP上隨時隨地實現(xiàn)選位、付款或者續(xù)租，享受WIFI、復(fù)印打印、咖啡等辦公服務(wù)。

　　小結(jié)：目前傳統(tǒng)寫字樓市場面臨局部過剩，分布不均等現(xiàn)狀，房企如何盤活現(xiàn)有存量是亟待解決的問題。眾創(chuàng)空間為房企盤活存量提供了一條路徑，同時政府支持創(chuàng)業(yè)的寬松政策環(huán)境也提供了利好。但眾創(chuàng)空間除了提供靈活辦公空間外，還包含技術(shù)支持、資金支持、導(dǎo)師指導(dǎo)、資源共享等多維度內(nèi)涵。目前房企轉(zhuǎn)型眾創(chuàng)空間只是試水階段，毛大慶的優(yōu)客工場除了提供獨立辦公場所，提供綜合服務(wù)是其未來的發(fā)展核心競爭力和宗旨；而潘石屹的SOHO 3Q本質(zhì)是互聯(lián)網(wǎng)思維下的靈活短租業(yè)務(wù)。目前來看二者的市場反應(yīng)均不錯，首先是很好的契合了當(dāng)下創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)時機，在地產(chǎn)商內(nèi)邁出了第一步為其贏得先機，再者毛大慶、潘石屹的企業(yè)品牌效應(yīng)和個人明星效應(yīng)也起到了一定的促進作用。但究其根本地產(chǎn)商最關(guān)注的是租金和出租率；而創(chuàng)業(yè)者關(guān)注的是除了辦公空間，地產(chǎn)商還能為其提供哪些幫助和支持。供需雙方接洽融合的前提下，地產(chǎn)思維的眾創(chuàng)空間才能可持續(xù)發(fā)展。

　　值得關(guān)注的是，創(chuàng)客空間這種辦公物業(yè)形式，目前多是“小而美”的小眾路線，市場空間有限，未必適合大規(guī)模復(fù)制。這種形式在一線城市和發(fā)達二線城市有一定市場空間，大多數(shù)二線及三四線城市并不適合。很多城市都有政府主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)和產(chǎn)業(yè)孵化器，且政府給予一定的補貼，有資金實力的創(chuàng)業(yè)企業(yè)更愿意選擇成熟園區(qū)。而小微企業(yè)或個人能夠承受的租金水平有限，導(dǎo)致眾創(chuàng)空間的租金水平短期內(nèi)較難走高。

　　3.“體驗式”業(yè)態(tài)：更強調(diào)業(yè)態(tài)配比、環(huán)境設(shè)計等方面的考量

　　2015年，互聯(lián)網(wǎng)電商零售沖擊實體銷售，消費者心態(tài)的日漸成熟，購物中心“地段和大牌決定一切”的時代已經(jīng)結(jié)束，而商場的布局尤其是體驗消費型商家的引進及布局、人文設(shè)施和服務(wù)的改善日益重要，未來的消費者會更愿意為體驗、環(huán)境、情感和服務(wù)買單。

　　“體驗式”購物中心更強調(diào)業(yè)態(tài)配比、環(huán)境設(shè)計等方面的考量

　　雖然購物中心“體驗式業(yè)態(tài)”被頻提，但其內(nèi)涵究竟如何？通常，體驗式購物中心是一種以休閑娛樂為主、購物為輔的城市購物中心，體量一般較大，它強調(diào)從生活情境出發(fā)，塑造人們的感官體驗及心理認同，通過環(huán)境、建筑及與城市風(fēng)格的融合營造出別致的休閑消費場所，激發(fā)出消費者的消費意愿和購物行為。

　　2015年，越來越多的商業(yè)項目已注意到這一趨勢，紛紛開打“體驗牌”，調(diào)整業(yè)態(tài)，增加休閑、餐飲、娛樂，甚至體育場館、博物館、兒童游樂設(shè)施、水族館、體驗式運動城等業(yè)態(tài)的比重，通過輕松愉悅的購物環(huán)境實現(xiàn)對客流的重新集聚。

體驗式購物中心特點一覽

　　2015年，新開業(yè)的購物中心不斷優(yōu)化“體驗式”布局，通過創(chuàng)造體驗性購物環(huán)境、增加體驗性業(yè)態(tài)，嘗試體驗性服務(wù)等方式為商場增值。如：獨具特色的建筑設(shè)計，購物中心內(nèi)部每一個店鋪沒有死角的自然連接，提供便利的配套服務(wù)，融入與項目相關(guān)的特色文化理念，以往的雙主力店也由現(xiàn)在的多主力店代替。

　　2015年新開業(yè)典型項目品鑒：成都遠洋太古里

　　項目特色：設(shè)計獨特（復(fù)古街區(qū)式）、定位精準、體驗式消費（建筑體驗、業(yè)態(tài)體驗、商家體驗）、低密度。

　　項目的“體驗式”分析：該項目毗鄰千年古剎大慈寺的大片川西建筑特色的歷史街區(qū)，具有十足的文化底蘊，項目設(shè)計秉持“以現(xiàn)代詮釋傳統(tǒng)”的設(shè)計理念，將成都的文化精神注入到建筑群落之中。項目集文化、購物、休閑、娛樂、餐飲為一體，是開放式、低密度的街區(qū)形態(tài)購物中心，快慢生活相結(jié)合的體驗式消費聚集地，為顧客提供創(chuàng)新及充滿個性的購物及休閑體驗。

　　小結(jié)：一個成功的體驗式購物中心，不是簡單的引入諸多“體驗式”業(yè)態(tài)，而體現(xiàn)在從項目的前期定位、規(guī)劃到后期運營管理方方面面的細節(jié)考量，體驗式業(yè)態(tài)的不斷完善與升級不僅僅是開發(fā)商或者一家品牌商的責(zé)任，而需要購物中心各種業(yè)態(tài)的相互配合才能更好地實現(xiàn)。對于開發(fā)商而言，在項目規(guī)劃設(shè)計、業(yè)態(tài)劃分、品牌引進等方面都面臨很大挑戰(zhàn)；對于線下商業(yè)而言，這是一次發(fā)揮自身優(yōu)勢、反攻電商的絕佳機會。體驗型購物中心作為一個新興的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式，未來還有很長的路要走。

　　4.互聯(lián)網(wǎng)+：強調(diào)線上線下融合 以互聯(lián)網(wǎng)思維延長商業(yè)鏈條

　　2015年，互聯(lián)網(wǎng)于商業(yè)地產(chǎn)而言，一方面是電商對實體商業(yè)的沖擊，給商業(yè)地產(chǎn)帶來巨大的發(fā)展壓力與挑戰(zhàn)；另一方面互聯(lián)網(wǎng)也向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域逐步滲透，給商業(yè)地產(chǎn)帶來了新的發(fā)展機遇：一些實力房企正加速商業(yè)地產(chǎn)的“互聯(lián)網(wǎng)+”戰(zhàn)略布局，強調(diào)線上線下的融合與共同發(fā)展。與此同時，商業(yè)地產(chǎn)對互聯(lián)網(wǎng)的應(yīng)用也不再是簡單的網(wǎng)頁設(shè)計與開發(fā)一個APP，范圍正在被逐步拓寬，商業(yè)鏈條正在不斷延長。

　　強調(diào)線上線下融合 多企業(yè)布局互聯(lián)網(wǎng)+

　　在2015年8月的某論壇上，王健林表示：“5年以后沒有互聯(lián)網(wǎng)公司能存活，互聯(lián)網(wǎng)與實業(yè)融合，線上線下的融合，這才是未來互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展方向，也是實業(yè)長期持續(xù)發(fā)展的方向。”他闡釋了萬達在“互聯(lián)網(wǎng)+”領(lǐng)域所做的布局。

　　除萬達外，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，2015年多數(shù)房企均紛紛布局“互聯(lián)網(wǎng)+”，如4月20日，北京萬科發(fā)布社區(qū)商業(yè)V-LINK品牌，宣告萬科社區(qū)服務(wù)商2.0階段的到來。通過V-LINK，萬科將與創(chuàng)業(yè)者一起打造分時的教育配套，如面向幼兒的早教，面向青少年的4點半學(xué)堂，面向青年的職業(yè)培訓(xùn)，面向老年人的興趣小組等。 V-LINK體現(xiàn)了萬科“客戶真實體驗的移動互聯(lián)社區(qū)”理念，最終實現(xiàn)觸發(fā)人與人之間鏈接。10月15日，SOHO中國宣布SOHO 3Q正式開啟互聯(lián)網(wǎng)眾包模式，優(yōu)辦、遠行地產(chǎn)等首批8家企業(yè)加入3Q聯(lián)盟，SOHO中國為該模式準備了1.6億元傭金。該模式從選房、訂房到付款交易，每個環(huán)節(jié)都在網(wǎng)上進行，為流動人群提供O2O模式的辦公場所，該互聯(lián)網(wǎng)眾包模式操作便捷，可以更好地實現(xiàn)資源共享。

　　發(fā)展迅速的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)均強調(diào)線上線下融合，這種線上線下相融合的模式能夠使企業(yè)資產(chǎn)變“輕”，增加與用戶的互動，增強用戶的體驗等，更好地發(fā)揮其主力優(yōu)勢。

　　商業(yè)地產(chǎn)發(fā)力O2O 以互聯(lián)網(wǎng)思維延長商業(yè)鏈條

　　在現(xiàn)階段，互聯(lián)網(wǎng)電商給商業(yè)地產(chǎn)帶來的沖擊大于挑戰(zhàn)，但互聯(lián)網(wǎng)電商也存在著線下服務(wù)能力匱乏這樣的“痛點”，互聯(lián)網(wǎng)電商的“痛點”，給商業(yè)地產(chǎn)帶來了機會。

　　何謂商業(yè)地產(chǎn)O2O？并非簡單地設(shè)計一個網(wǎng)頁或APP，定時推送商品促銷信息。如何將合適的信息在合適的時間傳遞給合適的人群，吸引其進入商場消費，并長時間地留在商場，成為商業(yè)地產(chǎn)O2O的終極目的。而這其中，需要強大的客戶前期調(diào)研、持續(xù)的產(chǎn)品調(diào)整、完善的后臺服務(wù)以及極具競爭優(yōu)勢的實體商業(yè)空間，才能完整實現(xiàn)這個商業(yè)閉環(huán)。

　　從商業(yè)地產(chǎn)的招商選址、室內(nèi)導(dǎo)航、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)到消費者意見調(diào)查等等方面，均實現(xiàn)了互聯(lián)網(wǎng)的滲透與布局；百度、阿里等互聯(lián)網(wǎng)大企業(yè)分別推出了百度慧眼和喵街作為商業(yè)數(shù)據(jù)領(lǐng)域的創(chuàng)新項目。商業(yè)地產(chǎn)巨頭寸土不讓，萬達集團推出飛凡網(wǎng)、凱德集團的購物星從1.0升級至2.0，中糧大悅城會員大數(shù)據(jù)更已頗具規(guī)模……毫無疑問的是，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，互聯(lián)網(wǎng)的滲透、布局以及對數(shù)據(jù)的積累與利用已成為發(fā)展趨勢。

　　以互聯(lián)網(wǎng)思維延長商業(yè)鏈條。通過互聯(lián)網(wǎng)，實體商業(yè)綜合體可將購物中心的輻射半徑由3公里、5公里延伸至10公里、15公里，更大范圍地吸引人流；通過線上和線下的互動，更迅速彌補電商所存在的“短板”，實現(xiàn)真正意義上的O2O。

　　小結(jié)：我們認為，對于商業(yè)地產(chǎn)而言，“互聯(lián)網(wǎng)+”的戰(zhàn)略布局，不僅僅是對互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)或者某一個模式的應(yīng)用，而是更好地實現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)化的滲透與融合，“互聯(lián)網(wǎng)+”區(qū)別于純互聯(lián)網(wǎng)，其更強調(diào)線上線下的融合與互動，從而攻克單純線上O2O線下服務(wù)能力匱乏的行業(yè)“痛點”，彌補電商的不足，從而帶來新的發(fā)展機遇。

　　五、2015年商業(yè)地產(chǎn)市場總結(jié)與2016年趨勢展望

　　我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化升級，第三產(chǎn)業(yè)占比逐步提升，新型城鎮(zhèn)化推進、區(qū)域經(jīng)濟一體化發(fā)展，人口紅利持續(xù)釋放，商業(yè)地產(chǎn)市場長遠存在發(fā)展機遇，但短期來看，也面臨著階段性過剩、實體商業(yè)受電商沖擊、零售業(yè)增長放緩影響商業(yè)地產(chǎn)需求等問題。2016年，商業(yè)地產(chǎn)市場將在調(diào)整中發(fā)展，對于企業(yè)而言，應(yīng)在服務(wù)與產(chǎn)品品質(zhì)提升中去化庫存，產(chǎn)品將不斷向精細化、智能化、綠色化發(fā)展。與此同時，輕資產(chǎn)運營、互聯(lián)網(wǎng)思維、眾創(chuàng)空間、體驗式業(yè)態(tài)、社區(qū)商業(yè)等近幾年興起的新模式、新業(yè)態(tài)、新思維將進一步得到完善、應(yīng)用與發(fā)展，具

　　體表現(xiàn)如下：

　　1.商業(yè)地產(chǎn)階段性過剩 市場在調(diào)整中發(fā)展 長期存發(fā)展機遇

　　商業(yè)地產(chǎn)階段性過剩，市場在調(diào)整中發(fā)展。前期商業(yè)地產(chǎn)市場持續(xù)擴容，過剩態(tài)勢逐步顯現(xiàn)，2015年，商業(yè)地產(chǎn)市場在調(diào)整中發(fā)展，表現(xiàn)為供應(yīng)端趨冷但占比提升，銷售端回暖但占比略有下降：從供應(yīng)端來看，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額增速放緩，新開工規(guī)模縮減，同比降幅擴大，但開發(fā)投資及新開工面積占比呈提升態(tài)勢；從需求端來看，寬松貨幣信貸環(huán)境下商業(yè)地產(chǎn)銷售面積同比增幅擴大，辦公樓銷售表現(xiàn)尤為突出。此外，商辦用地供需創(chuàng)近五年新低。預(yù)計2016年商業(yè)地產(chǎn)新增供應(yīng)繼續(xù)保持同比下降態(tài)勢，銷售保持低位增長。

　　中長期來看，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化升級、人口紅利持續(xù)釋放、新型城鎮(zhèn)化推進、區(qū)域經(jīng)濟一體化發(fā)展使得商業(yè)地產(chǎn)存在發(fā)展機遇。中央在十三五規(guī)劃建議稿中提出，“服務(wù)業(yè)比重進一步上升，消費對經(jīng)濟增長貢獻明顯加大”，預(yù)示著第三產(chǎn)業(yè)以及消費對經(jīng)濟的貢獻將繼續(xù)增加，利好商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展。此外，城鎮(zhèn)化穩(wěn)步推進將促使人口紅利持續(xù)釋放，為經(jīng)濟發(fā)展注入強大動力，也為商業(yè)地產(chǎn)提供需求空間；新型城鎮(zhèn)化的推進與區(qū)域經(jīng)濟一體化發(fā)展共同作用，將帶來部分城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展新機遇，從而推動商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展。

　　2.辦公樓：三產(chǎn)占比提升、金融業(yè)快速發(fā)展利好辦公樓市場

　　三產(chǎn)占比逐步提升，金融業(yè)快速發(fā)展，利好辦公樓市場持續(xù)發(fā)展。2015年前三季度，我國第三產(chǎn)業(yè)占比已達到51.4%，第三產(chǎn)業(yè)增加值同比增長8.4%，同比增速超過GDP增速，第三產(chǎn)業(yè)是商業(yè)地產(chǎn)的主要產(chǎn)業(yè)支撐，未來三產(chǎn)占比仍將逐步提升，將進一步利好商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展；2015年金融業(yè)增加值同比增長15.9%，高出同期GDP增速9個百分點，未來金融業(yè)仍將保持快速發(fā)展，將直接促進市場對寫字樓的需求。

　　部分城市需求仍將旺盛，但部分城市也應(yīng)注重合理去化庫存。2015年，全國辦公樓市場新開工近十年首降，銷售全面回暖，但城市分化明顯。一線城市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)領(lǐng)先，尤其是金融、高科技行業(yè)、咨詢服務(wù)業(yè)增長快速，加之全國高素質(zhì)勞動力的聚集和完善的營商環(huán)境，辦公樓市場需求仍將旺盛。部分城市如深圳、珠海等辦公樓市場需求仍將旺盛，但部分城市也將面臨庫存去化壓力：如重慶、成都、沈陽由于前期供應(yīng)量大而需求相對有限，優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率超30%；在空置率高企和市場需求動力不足的影響下，成都優(yōu)質(zhì)寫字樓租金自2013年一季度起持續(xù)下跌；鄭州、昆明等城市近五年新增供應(yīng)量高于其消化能力，未來這些城市應(yīng)注重合理去化庫存。

　　未來辦公樓將更加注重品質(zhì)的提升及新技術(shù)、新模式的應(yīng)用。高存量與新需求不斷增加促使未來辦公樓更應(yīng)注重品質(zhì)的提升，如對新技術(shù)、新材料的應(yīng)用促使辦公樓不斷向精細化、智能化、綠色化發(fā)展；如優(yōu)客工廠、SOHO 3Q此類眾創(chuàng)空間，不僅僅提供辦公場所，更注重服務(wù)的提供和互聯(lián)網(wǎng)思維的應(yīng)用，從而以“質(zhì)”的提升帶動“量”的增長。

　　3.商業(yè)營業(yè)用房：階段性過剩、電商沖擊促商業(yè)營業(yè)用房提升品質(zhì)與去庫存并行

　　城市分化持續(xù)，未來商業(yè)地產(chǎn)將在提升品質(zhì)中去化庫存。當(dāng)前商業(yè)營業(yè)用房面臨階段性過剩與電商沖擊的雙重壓力，2015年，全國商業(yè)營業(yè)用房新開工降幅擴大，銷售增速放緩。城市持續(xù)分化：一線城市人口集聚，家庭可支配收入普遍較高，消費能力強大，商業(yè)營業(yè)用房需求突出；二線城市如重慶商業(yè)營業(yè)用房市場發(fā)展良好，供需規(guī)模與增速突出，而大連、沈陽新開工下降趨勢暫難扭轉(zhuǎn)，面臨較大的去庫存壓力。未來商業(yè)地產(chǎn)的庫存去化應(yīng)建立在品質(zhì)提升的基礎(chǔ)上，如企業(yè)運營模式的“輕資產(chǎn)”化、商業(yè)體驗式業(yè)態(tài)的合理布局、互聯(lián)網(wǎng)思維在商業(yè)地產(chǎn)中的運用、社區(qū)型商業(yè)的發(fā)展等等。

　　運營成本提升、資金壓力加大使得“輕資產(chǎn)”運營模式成為發(fā)展趨勢。輕資產(chǎn)運營通過與機構(gòu)合作等方式有效解決企業(yè)資金壓力大的問題，有利于房企專注于設(shè)計、開發(fā)、運營等核心業(yè)務(wù)，進一步提高企業(yè)核心競爭力和品牌影響力，同時有效分擔(dān)市場風(fēng)險，加快資金周轉(zhuǎn)，輕資產(chǎn)運營模式將成為未來發(fā)展趨勢，但我國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域輕資產(chǎn)運營模式仍處于探索階段，企業(yè)在進行輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型之前或過程中，應(yīng)注意提高自身商業(yè)地產(chǎn)運營能力、優(yōu)化產(chǎn)品品質(zhì)、提升品牌效應(yīng)等。

　　電商沖擊、消費者心態(tài)日趨成熟，促使體驗式業(yè)態(tài)的合理布局成為未來發(fā)展趨勢。購物中心“地段和大牌決定一切”的時代已經(jīng)結(jié)束，而商場的布局、尤其是體驗消費型商家的引進及布局、人文設(shè)施和服務(wù)的改善日益重要，未來的消費者會更愿意為體驗、環(huán)境、情感和服務(wù)買單。對于開發(fā)商而言，在項目規(guī)劃設(shè)計、業(yè)態(tài)劃分、品牌引進等方面都面臨很大挑戰(zhàn)；對于線下商業(yè)而言，這是一次發(fā)揮自身優(yōu)勢、反攻電商的絕佳機會。體驗型購物中心作為一個新興的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式，未來還有許多需要探索、完善、提升之處。

　　此外，互聯(lián)網(wǎng)的應(yīng)用、社區(qū)商業(yè)的不斷發(fā)展也成為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展新趨勢。線上線下的融合與共同發(fā)展將成為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢，商業(yè)地產(chǎn)對互聯(lián)網(wǎng)的應(yīng)用不再是簡單的網(wǎng)頁設(shè)計與開發(fā)APP，范圍正在被逐步拓寬，商業(yè)鏈條正在不斷延長。社區(qū)商業(yè)發(fā)展方面，其特有的便利性可以提升人們生活品質(zhì)、營造人氣，是其他城市商業(yè)地產(chǎn)及區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)不可替代的，未來將成為發(fā)展趨勢。