2000 年，北京太陽城集團最先踏足養老地產領域，開發養老地產項目。該項目的成功不僅使得養老地產這一新興概念正式進入大 眾視野，更揭開了中國養老地產發展的序幕。然而，養老地產的開發過程涉及到多 個方面，不僅需要政府政策的扶植，更需要醫療機構醫療技術和相關高等院校人才 培養的支持；同時，養老地產的開發對資金的依賴程度高，加之其在當時只是一個 新興產業，政府和企業都尚在摸索之中。這一系列的因素導致養老地產的發展舉步維艱，在 21 世紀初一度陷入困境。

　　2013 年是養老地產發展的轉折年，在這一年， 眾多大投資項目上馬，投資地域也從北上廣一線城市拓展到二三線城市。萬科、遠 洋、綠城、保利、首創臵業、復星等大牌地產公司爭相進入這一領域。截止 2013 年年底，已有超過 80 家房地產商進入養老地產行業，而公開信息披露的養老地產 項目也已超百個。此外，泰康、新華、平安、國壽、太保、合眾等多家知名保險企 業也紛紛發力，醞釀借助銀發浪潮來襲之際，加入養老地產大戰。2013 年 7 月 20 日，泰康人壽旗下廣州廣泰投資有限公司競得蘿崗廣州開發區永和區相關地塊，進 行養老社區布局，成為首家完成在北京、上海和廣州拿地建設養老社區的險企；2013 年 11 月，合眾人壽在武漢的養老社區竣工，為業內第一家養老社區；2015 年 6 月 12 日，中國人壽聯手美國最大的非上市養老運營管理機構魅力花園公司投資建設針 對高端客戶群的復合型養老養生社區。

養老地產概況

　　目前養老的主要模式包括居家養老、機構養老和社區養老，在我國居家養老占 據 96%，機構養老占據 3%，社區養老僅為 1%。居家養老，依托社區提供日常醫療 保健、文化娛樂、體育休閑、學習培訓、送餐、家政等服務。機構養老，則是老年人居住在特別的養老機構中，在我國養老機構種類繁多，包括普通型養老院、醫護 型養老院和敬老院。社區養老，則是由社會所提供的商業化的養老服務，通過社區服務設施，為半失能老年人為主的日托老年人提供日間服務，以及養老社區，比如 度假型養老社區。老年公寓則是居家養老和社區養老相結合而形成的養老地產。

　　根據十二五規劃，我國居家養老、社區養老和機構養老的比例以 90%、7%和 3%為目標。相較于目前 96%、3%和 1%的占比，居家養老的比例將有所下降，機構養老的比例會保持不變，而社區養老的比例將從 1%提高至 7%，社區養老將會有很 大的提升空間。在未來，由于老年撫養比的逐年遞增、老年人口中患病比例的上升 以及老年人對于生活質量的要求，社區養老，尤其是和醫療相結合的養老將會成為 主要的發展方向。

目前養老結構

十二五養老規劃結構

十二五規劃養老模式

　　養老地產在近年來是房地產市場發展的一大熱點，在未來的 15 年內，其規模 有望超過 10 萬億人民幣，并取代商業房地產成為中國最大的產業。究其原因，一 是由于我國人口老齡化程度的不斷加劇，使得養老地產的需求急速上升；二是由于現在的養老機構和配套設施都較為落后，而老年人的消費能力卻在不斷上升，二者 的不匹配導致中高端養老地產的供給仍然不足；同時，國家政策的扶持使得曾一度 困擾養老地產的地價高、補貼少、運營成本昂貴等問題得到了有效緩解。

　　據統計，世界上發達國家諸如美國、英國、 新加坡和日本的老齡人口占比呈現增長趨勢，從 2010 年至 2015 年這五年間，此趨 勢尤為顯著。由此可見，老齡化已經是一個全球性問題。在我國，根據 2014 年和 2015年民政局發布的社會服務發展統計公告顯示， 60歲以上老年人口的數量在2007 年已達到 1.53 億人，占全國人口比重的 11.6%，截止 2015 年年底，我國 60 歲以上 老年人口為 2.22 億人，占全國總人口的 16.1%。根據中國老齡產業發展報告，中國 老齡化從 2013 年到 2021 年開始進入快速發展階段，將由 2.02 億人增加至 2.58 億 人，共增加 5,600 萬人，老齡化水平從 14.9%提高到 17.9%，進入輕度老齡化水平。 從 2022 年到 2030 年，中國老齡化進入急速發展階段，將由 2.58 億人增長到 3.71 億人，年均增長 1,260 萬人，進入中度老齡化水平。由此可見，未來我國人口老齡 化將十分迅猛，養老產業將成為我國未來經濟發展的新增長引擎。

發達國家老齡人口占比（%）

2007-2015 年老年人口及占全國人口比重

　　未來由于城鎮化進程快速推進，城市老年人口 將仍然保持增長，而農村老年人口則是先增后減，根據中國老齡產業發展報告顯示， 農村老齡人口變化的拐點將會在 2035 年左右。與此同時，在老年人口中女性比例 將會逐漸上升。在 2014 年，在老年人口中女性已超過男性，且在高齡段，該差距 愈發明顯。而到 2050 年，據估計，由于高齡老年人口的大幅增長，老年人口性別 比將會日益失衡，女性老年人口比男性老年人口多出 3,000 萬人。因此，未來養老 產業的局部應更多注重城市以及女性老年群體的需求。

未來城鄉老年人口變動趨勢

2014 年老年人口性別比（女=100）

　　雖然我國總體撫養比呈現下降趨勢， 但是由于人口老齡化加劇，勞動力占比逐年走低，老年撫養呈遞增態勢，且增速不 斷加快。1953 年，我國老年撫養比僅為 7.40，而在 2000 年老人人口比為 9.90，在 2014 年已經上升至 13.70，增長速度正在不斷提高。根據《2012 年世界人口展望》 中所預測，2050 年和 2100 年我國的 60 歲以上人口撫養比將會高達 74.9%和 89.7%。 與此相對，由于眾多多年來實施計劃生育政策，截止 2015 年，中國大約有 1.5 億個 獨生子女家庭，“421”家庭數目激增。因此如何為老年人提供恰當的老年生活將是一 個亟待解決的問題。

我國老年人口撫養比

我國勞動人口數量和占比

　　截止 2014 年底，全國各類養老服務機構和設 施 94,110 個，其中：養老服務機構 33,043 個，社區養老服務機構和設施 18,927 個， 互助型的養老設施 40,357 個，軍隊離退休干部休養所 1,783 個；各類養老床位 577.8 萬張，比上年增長 17.0%，每千名老年人擁有養老床位 27.2 張，比上年增長 11.5%。離國發【2013】35 號文《 加快發展養老服務業的若干意見》中所提出的“全 社會養老床位數達到每千名老人 35-40 張仍然相距甚遠。根據國發【2013】35 號文， 機構養老床位需求到 2050 年將增至 1,404 萬張。

　　隨著經濟水平的提高，在北京、 上海、廣州等經濟發達城市，根據中國老年產業發展報告，從 2014 年到 2050 年， 中國老年人口的消費潛力將從 4 萬億左右增長到 106 萬億元，占 GDP 的比例從 8% 增長到 33%；同時，據中國老齡科學研究中心預測，退休金將從 2010 年的 8,383 億 元上漲至 2030 年的 73,219 億元；據中國社科院老年研究院預測，養老市場商機將 從 2014 年的 4 萬億上升至 2030 年 13 萬億。這說明，未來老年人口將會逐漸成為 消費的主力人群，而他們的消費需求也將逐漸轉向中端老年產品。但是從供應角度 來看，市場上大部分養老機構配套設施落后，缺乏現代化的管理方式；而目前國內 企業在進入養老產業時大多選擇“高端”，致使 90%以上的中等收入人群被忽略。

退休金預測（單位：億）

養老市場商機（單位：萬億）

“機構養老”床位需求保守預測（單位：萬張）

　　隨著國家政策的扶持以及人口老齡化的必然之勢，養老地產作為“朝陽產業”， 眾多保險企業和地產開發公司乘勢紛紛布局養老地產。截至 2015 年，已經有 10 余 家保險企業，80 多家地產開發企業和大量的外資企業布局中國養老地餐，投資總額 超過 3,000 億元。我們預測，隨著養老地產行業前景日益明朗化的大背景下，將會 有更多的企業參與其中，帶來行業資金規模的急速擴張。

　　據中國老年產業發展報告預計，未來中 國失能老人人口將從 2013 年的 3,750 萬人，增長到 2020 年 4,700 萬人，2030 年 6,800 萬人以及 2050 年 9,700 萬人。其次，老年人口醫療衛生消費總量巨大。未來 40 年， 中國老年人的慢性病患者病例將從目前的 1.1 億例，增長到 2050 年的 36.8 億人次， 老年人口的醫療衛生消費占 GDP 的比重，將在 2050 年達到 5%以上，這說明針對 患有慢性疾病的老年人而開設的醫護型養老社區將會大有所為。

失能老人 （萬人）

慢性病患者（億人）

　　2014 年，中國養老護理人員缺口達 250 萬，同時老年人口增長速度大于護理人 員增長速度，因此養老護理人員不足的現象在將來相當長的一段時間內存在。歐美 國家的探索和實踐表明，智能化技術可以大幅度提高護理效率，減少老年人群對護 理人員的依賴，同時提供性價比比較好的輔助服務。

　　智能化養老，以互聯網、物聯網為依托，集合運用現代通信與信息技術、計算 機網絡技術、老年服務行業技術和智能控制技術，旨在為老年人提供安全便捷舒適 的服務。在中國，智能化養老早已引起關注。2012 年，全國首家智能化養老實驗基 地奠基儀式在北京懷柔舉行，該項目由全國老齡辦信息中心組織實施，十年時間內 將在全國建設 100 家智能化養老實驗基地。此外，隨著智能家居的快速發展，智能 化的應用也將成為未來老年住宅的“標配”，為老年人提供更為細致的照顧，實現更 方便、安全的全方位保障。