【熱點】北京二手房成交量斷崖式下跌超五成，一線樓市驚現拐點？

　　雖然6月份還沒有結束但從目前的成交量來看，北京的二手房已經呈現除了斷崖式的下跌，環比5月跌幅深達56%。

　　北京二手房成交量呈現斷崖式下跌

　　昨天（27日），記者聯系了多家地產中介公司了解到，三環以里店面的成交量環，一般都比上個月要下降三四成左右，三環外降幅更甚。中原地產研究部統計數據顯示，截至26號，北京二手房成交量僅有九千五百套，而在5月份同期，該數字已經超過了兩萬套，環比跌幅超五成。

　　中原地產首席分析師 張大偉：雖然說北京并沒有直接出臺了一些政策，但是外省市包括像上海深圳價格的回落和調整對北京市場購買的心理出現了影響。

　　自今年三月份二手房成交量超過3萬套以來，整個二季度的成交數字都在不斷下跌，與此同時，在二手房成交價方面，漲幅相比前期也繼續收窄。6月中上旬，北京二手房均價為4.14萬元，整體看相比5月份同期的4.12萬元，環比只上漲了0.5%。

　　樓面價同比上漲近33%

　　統計數據顯示，今年上半年，北京出讓土地平均樓面價每平方米達到了16435元，同比上漲了32.7%。

　　更重要的是，今年上半年，北京供應的居住類用地僅有7宗，商品房住宅的面積只有38.7萬平方米，也就是商品房住宅土地未來大約只能供應3000套。反觀交易數據，今年上半年，北京商品房住宅成交2.3萬套左右，這意味著北京的土地剛需比約為1：7。

　　張大偉表示，地王頻繁出現，頂豪占比上漲。按照目前的房價，地價已經超過房價，對于北京有限的住宅土地來說，未來高端化趨勢將越來越明顯。從成交結構就可以窺見一二，兩居所成交占比明顯萎縮，從過去兩年的占比接近40%加速降低到當下的28.48%。

　　不過，土地市場進入6月份稍有降溫。在過去的27天，6月分合計出讓土地總價5億元以上的地王合計50宗，溢價率超過50%的有27宗，而在5月份，合計單宗地塊超過5億元的地王達到了91宗，而其中溢價率超過50%的有？67宗。張大偉稱，整體看，土地市場雖然依然有地王頻繁出現，但隨著國企降低入市頻率，出現的概率明顯減少。

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　　下半年一線城市房價怎么走？

　　一線城市地價飛漲的下一階段，即是市場開始全面豪宅化。目前看來，北京的平均商品房住宅樓面價每平方米已經大面積超過3.7萬元。在這種市場局勢下，豪宅化難以避免，房企未來的運營難度系數將越來越高。

　　同策咨詢研究部總監張宏偉認為，在多輪“救市”政策刺激之后，本輪樓市量價齊升最多持續到今年上半年，也就是說，樓市需求在去年下半年和今年上半年大量透支，樓市在上半年瘋狂后下半年將陷入調整期。

　　張宏偉進一步稱，從時間的角度來看，2016年下半年開始新一輪的房地產市場調整極有可能會來臨，去年下半年以來的“日光盤：頻現的現象也會就此而止。屆時，如果企業沒有在今年上半年做到“未雨綢繆”，那么，房企就有可能會因此陷入被動推盤的局面，企業的資金面也會因此遇到問題。

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