今天顧村出了一塊地，信息是這樣的

　　寶山新城顧村A單元10-03、10-05地塊最終由財(cái)主信達(dá)拿下，溢價(jià)率高達(dá)303%，在意料之中；樓板價(jià)高達(dá)36962元/㎡，也在意料之中。

　　扣除5%（7600㎡）的保障房后，實(shí)際樓板價(jià)達(dá)到38841元/㎡；

　　若扣除15%的持有住宅部分（21667㎡），實(shí)際樓板價(jià)高達(dá)45427元/㎡；

　　不過不知道為啥，我感覺這一次所謂的刷屏沒有想象中那么猛烈嘛，可能是樓板價(jià)沒有到非常高的程度。當(dāng)然也有可能對(duì)類似套路的宣傳方式也感到一點(diǎn)麻木了

　　所以今天我就不聊土地了，聊聊這家開發(fā)商，最近做了幾件事情非常蹊蹺

　　百度百科上有關(guān)于信達(dá)地產(chǎn)的介紹，全文是這樣的

　　信達(dá)地產(chǎn)的大股東是信達(dá)投資，信達(dá)投資則是中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理公司的全資子公司。信達(dá)資產(chǎn)管理公司是國(guó)內(nèi)第一家專門處置不良資產(chǎn)的專業(yè)公司，成立以來，累計(jì)收購(gòu)、管理各類不良資產(chǎn)1萬多億元，資產(chǎn)涉及國(guó)家開發(fā)銀行、建行、中行、工行、交行、上海銀行、深圳商業(yè)銀行等多家銀行，其中建行最多。

　　所以業(yè)內(nèi)我們都有這樣一句玩笑話說：

　　別說央企國(guó)企有錢，信達(dá)什么都不是，但是他卻是錢本身

　　不過說實(shí)話，信達(dá)這家企業(yè)我以前還真不知道，直到去年的下半年的時(shí)候。

　　2015年至今，信達(dá)地產(chǎn)通過公開招拍掛新增9宗地塊，其中7宗是地王

　　廣州天河地王；合肥濱湖地王；上海新江灣城地王；深圳坪山地王；杭州單價(jià)地王和總價(jià)地王；然后就是今天的上海顧村地王

　　我們來看下信達(dá)瘋狂的拿地行為

　　——2016年1月，這位兄弟豪氣的以36679.58元/平的樓面價(jià)刷新杭州地價(jià)紀(jì)錄

　　——2015年12月22日，信達(dá)地產(chǎn)與龍光地產(chǎn)鏖戰(zhàn)100多輪，27200元/平的樓面價(jià)拿下，成為深圳新的住宅“地王”。

　　——2015年11月25日 ，又是信達(dá)以實(shí)際樓面價(jià)超過61000元/平的驚天價(jià)，刷新上海地價(jià)新紀(jì)錄。

　　——2015年7月28日，信達(dá)在合肥以91.07%的溢價(jià)，樓面價(jià)7295.45元/平成為合肥濱湖區(qū)單價(jià)地王。

　　——上個(gè)禮拜，杭州總價(jià)地王就是信達(dá)創(chuàng)造，123億，樓板價(jià)21576元/平米

　　——然后就是今天

　　看到了趨勢(shì)了吧，這哪是在拿地啊，這簡(jiǎn)直就是在撒錢的節(jié)奏啊

　　但是更加詭異的是，這家企業(yè)在2015年之前，幾乎都是默默無聞的開發(fā)三四線城市低端項(xiàng)目的

　　查了些背景資料

　　這家開發(fā)商過去做的項(xiàng)目基本上是建設(shè)銀行各種渠道拿到土地的再次開發(fā)，共有在開發(fā)和待開發(fā)項(xiàng)目35個(gè)，總占地面積300萬平方米，可開發(fā)建筑面積510萬平方米，這其中約78%的土地是在2001年-2006年獲得的，成本極為低廉。2008年，信達(dá)地產(chǎn)賬面存貨61.97億元，可開發(fā)面積510萬平方米，由于存貨中包括土地儲(chǔ)備、在建工程及已建未售的樓盤，由此推算平均土地成本最多不超過1200元/平方米。

　　但是哪怕是現(xiàn)在的一家企業(yè)，現(xiàn)在的一些行為也非常的不尋常

　　首先是布局方面，我們看到半年的時(shí)間，信達(dá)進(jìn)入的城市非常沒有規(guī)律

　　作為一個(gè)之前一直在三四線城市開發(fā)的企業(yè)，想要進(jìn)入一線城市是所有房企的目標(biāo)，而且選擇上海和杭州的節(jié)奏也很清晰，是想以長(zhǎng)三角為基點(diǎn)作為正常的布局手段

　　但是布局杭州上海的同時(shí)，也布局了廣州、深圳、合肥！

　　這樣的節(jié)奏有點(diǎn)讓人摸不著頭腦

　　第二個(gè)是姿態(tài)

　　杭州那塊總價(jià)地王，本來是準(zhǔn)備和萬科聯(lián)合拿地開發(fā)，但是到了最后舉牌的時(shí)候，直接無視當(dāng)初萬科給的價(jià)格底線，硬生生的往上舉。比萬科當(dāng)初預(yù)期的總價(jià)范圍要超過十億。我想好歹人家是專業(yè)的，對(duì)于地價(jià)的判斷相對(duì)理性，你拿地這樣的節(jié)奏已經(jīng)不是自己有錢沒錢了，而是你尊不尊重合作伙伴的意思了

　　不過信達(dá)好像無所謂，拿到地萬科不和他合作，他轉(zhuǎn)頭和別人合作去了

　　更奇怪的來自第三個(gè)邏輯點(diǎn)

　　拿了地王喜歡找別人合作，自己是大股東，但是操盤全權(quán)交給對(duì)方

　　拿了地王找別人合作也情有可緣的，畢竟自己沒有做過高端項(xiàng)目

　　之前拿的地塊，一二線城市基本上都是選擇和其他企業(yè)成立投資公司，然后聯(lián)合開發(fā)。

　　最為典型的就是屬于新江灣這塊地了，信達(dá)拿了地之后，又去勾搭第二名泰禾，一起來開發(fā)這塊地

　　但是對(duì)于這個(gè)項(xiàng)目?jī)杉移髽I(yè)分別占多少百分比都是沒有說的

　　網(wǎng)上找了一張圖，比較好的解釋了這個(gè)

　　但是項(xiàng)目的操盤這一塊，包括產(chǎn)品規(guī)劃，施工建設(shè)，后期銷售這一塊，全部都是由泰禾團(tuán)隊(duì)來進(jìn)行

　　新江灣這塊地的整體規(guī)劃也出來了，其丑無比

　　為了實(shí)現(xiàn)溢價(jià)率，做了標(biāo)準(zhǔn)的高低配的產(chǎn)品，通過別墅大量的偷面積來支撐后面要賣8萬的價(jià)格

　　所以此時(shí)此刻，信達(dá)已經(jīng)完全退縮成一個(gè)財(cái)務(wù)投資者

　　碼字碼到這里的時(shí)候我開始好奇了，既然信達(dá)無意真正的去開發(fā)操盤項(xiàng)目，那么為什么要拼盡全力去和大家搶地。就拿新江灣這塊地來說好了，你信達(dá)直接投資給泰禾不就好了嘛，這樣還能控制下地價(jià)，你的投入產(chǎn)出比可能還會(huì)高一點(diǎn)

　　那么為什么信達(dá)一定要?jiǎng)?chuàng)造一些地王給自己增加難度呢

　　我把信達(dá)的背景再深挖了一下

　　有這樣一篇文字很有意思

　　信達(dá)資產(chǎn)管理公司正是財(cái)政部創(chuàng)建的，也是最近在香港IPO成功湊集25億美元的受益方。基于總資產(chǎn)規(guī)模，信達(dá)比任何一家中國(guó)信托公司大超過15倍。

　　在過去的3年半時(shí)間里，信達(dá)的業(yè)務(wù)已經(jīng)開始偏離這個(gè)模式。除了從銀行和其它金融機(jī)構(gòu)那里購(gòu)買壞賬，信達(dá)還一直直接從非金融企業(yè)那里購(gòu)買囤積不良債務(wù)資產(chǎn)。

　　這里釋放了兩個(gè)讓人不安的訊號(hào)

　　第一，房地產(chǎn)資產(chǎn)在行業(yè)報(bào)表里已經(jīng)屬于不良資產(chǎn)

　　第二，但是財(cái)政部卻授權(quán)信達(dá)大肆購(gòu)買這樣的不良資產(chǎn)

　　但是作為企業(yè)，不論怎么樣都能盈利，信達(dá)能夠這樣大肆拿地投資企業(yè)的底氣來自于

　　異常低的借款利率

　　這個(gè)利率有多低，低到你想象不到

　　紅色這條線就是信達(dá)借款利率水平，只有2%

　　其他房企，基本的借款利率都在6%-8%左右，很優(yōu)秀很優(yōu)秀的能做到4%

　　這樣的財(cái)務(wù)成本才決定了信達(dá)可以這么任性可以去拿地的核心原因。這幾乎不是支持你開發(fā)房地產(chǎn)了，基本上等同于送錢給你開發(fā)項(xiàng)目了

　　為什么金融機(jī)構(gòu)會(huì)向信達(dá)提供如此廉價(jià)的貸款呢？一個(gè)可能的解釋是，信達(dá)與財(cái)政部的緊密關(guān)系使其享有很低的信貸風(fēng)險(xiǎn)。

　　換一句普通點(diǎn)的話來說就是：所謂的不良資產(chǎn)，也就是房地產(chǎn)其實(shí)并不盈利，能夠產(chǎn)生盈利的是信達(dá)獲得的異常低的資金水平

　　我們可以感受下財(cái)政部往各個(gè)項(xiàng)目上輸送的血液

　　今年1月7日設(shè)立的寧波匯融沁譽(yù)為例。該基金的投資標(biāo)的是深圳信達(dá)置業(yè)開發(fā)管理的深圳達(dá)菲地產(chǎn)項(xiàng)目，基金計(jì)劃籌資15.02億元。其中，中國(guó)信達(dá)認(rèn)繳10.5億元成為優(yōu)先級(jí)和次級(jí)LP，信達(dá)地產(chǎn)出資4.5億元作為劣后級(jí)LP。

　　也就是說，通過匯融沁譽(yù)這一夾層基金，信達(dá)地產(chǎn)用4.5億元撬動(dòng)了“信達(dá)系”合計(jì)15億元的資金，共同開發(fā)旗下項(xiàng)目。

　　信達(dá)地產(chǎn)出資7億元，參與認(rèn)繳一個(gè)總資金量為51.01億元的“深圳城市發(fā)展基金”，并表示此舉“有助于鞏固公司對(duì)華南區(qū)域的戰(zhàn)略投資布局”。這個(gè)基金由中國(guó)信達(dá)發(fā)起，旗下的6家“信達(dá)系”公司參與其中，未來投資項(xiàng)目時(shí)將再下設(shè)子基金進(jìn)行運(yùn)作，主要針對(duì)深圳的特點(diǎn)，用于城市更新改造、房企并購(gòu)、在優(yōu)質(zhì)地段拿地等。

　　2015年以來，信達(dá)地產(chǎn)頻繁地與母公司中國(guó)信達(dá)及“信達(dá)系”公司發(fā)生關(guān)聯(lián)交易，據(jù)統(tǒng)計(jì)，通過公告披露參與的“信達(dá)系”夾層基金就有7個(gè)，其中4個(gè)的資金投向信達(dá)地產(chǎn)自身開發(fā)的項(xiàng)目。

　　還有信達(dá)投資的項(xiàng)目地圖

　　信達(dá)高速擴(kuò)張還不僅僅在項(xiàng)目上，從他的企業(yè)杠桿率上來看也能看出一二

　　信達(dá)地產(chǎn)的負(fù)債率已經(jīng)突破國(guó)企80%的紅線。根據(jù)公司2015年三季度財(cái)報(bào)，截止到2015年9月30日，信達(dá)地產(chǎn)的負(fù)債率高達(dá)83%，比2014年末的78%增加5個(gè)百分點(diǎn)；公司賬上貨幣資金為58億元，并負(fù)有高達(dá)240億元的流動(dòng)性負(fù)債，而且短期借款和一年內(nèi)到期的非流動(dòng)性負(fù)債達(dá)到138.13億元。

　　2015年11月，信達(dá)地產(chǎn)第十屆董事會(huì)第九次（臨時(shí)）會(huì)議上，公司管理層表示，董事會(huì)于年初授予的40億元“基金投資額度”在8個(gè)月內(nèi)花掉20多億元，額度內(nèi)僅剩6.84億元，因此申請(qǐng)追加至80億元，用來進(jìn)一步推進(jìn)金融地產(chǎn)業(yè)務(wù)，以及通過基金形式為一線城市獲取房地產(chǎn)項(xiàng)目提供更為靈活的融資安排。

　　這一申請(qǐng)很快被通過，可見公司高杠桿擴(kuò)張的金融地產(chǎn)戰(zhàn)略并未動(dòng)搖。

　　寫到這里，我們可以看到一些端倪

　　信達(dá)在財(cái)政部的授權(quán)下，激進(jìn)拿地，炒出大量的地王項(xiàng)目，然后仰仗著不可思議的低息利率來苦苦支撐著盈利模式

　　尋找合作伙伴，給予他們不大的股份但是絕對(duì)大的權(quán)力手段，讓他們操盤，信達(dá)只負(fù)責(zé)輸送血液，讓一個(gè)個(gè)地王變成真的樓王高價(jià)賣掉

　　所以是不是可以理解為

　　現(xiàn)在的當(dāng)下：

　　這個(gè)行業(yè)需要?jiǎng)?chuàng)造一個(gè)個(gè)地王，然后高價(jià)的變現(xiàn)，不論真的賺不賺錢

　　信達(dá)是流氓么，好像只負(fù)責(zé)制造樓王，不負(fù)責(zé)生產(chǎn)銷售，甚至連是否盈利都不在乎

　　那么信達(dá)的底氣哪里來的呢

　　后面的話，我不敢再說下去……

　　部分圖片內(nèi)容素材來自地產(chǎn)壹線、華爾街見聞