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揭秘中國(guó)高房?jī)r(jià)背后真相 國(guó)家為何不強(qiáng)制干預(yù)
2016/6/2 10:25:27 來(lái)源:財(cái)經(jīng)綜合報(bào)道 【字體:大 中 小】【收藏本頁(yè)】【打印】【關(guān)閉】
核心提示:轉(zhuǎn)自微信公眾號(hào) 小融讀財(cái) (ID:rong360jinrong)老百姓總是抱怨房?jī)r(jià)如此高,黑心房產(chǎn)商肯定賺了昧心錢。房產(chǎn)商要叫冤了,我房子賣得貴,還不是因?yàn)榈胤秸?/div>轉(zhuǎn)自微信公眾號(hào) 小融讀財(cái) (ID:rong360jinrong)
老百姓總是抱怨房?jī)r(jià)如此高,黑心房產(chǎn)商肯定賺了昧心錢。房產(chǎn)商要叫冤了,我房子賣得貴,還不是因?yàn)榈胤秸耐恋刭u得貴?地方政府又哭窮了,我靠賣地討生活,還不是被兩稅制給逼的?
既然說(shuō)到了兩稅制,那我們就先來(lái)說(shuō)說(shuō)房?jī)r(jià)高的大背景是怎樣的?
在改革開放初期,中央和地方政府實(shí)行包稅制,即地方財(cái)政每年僅向中央交納定額的財(cái)政稅收,部分地方采用減免企業(yè)稅收的方式,時(shí)間一久,中央就感覺錢不夠花,分灶吃飯才一年,便開始給地方政府“打借條”。1992年,全國(guó)財(cái)政收入3500億,其中中央收入1000億,只占收入的28%,而中央的財(cái)政支出高達(dá)2000億,赤字1000億。于是1993年,朱镕基在全國(guó)財(cái)政會(huì)議上正式提出了兩稅制:增值稅在中央與地方之間按75∶25的比例分成。立馬把地方和中央的分配調(diào)了個(gè)兒,第二年,中央的財(cái)政收入比上一年激增200%,占全國(guó)財(cái)政總收入的比例急升到56%。
現(xiàn)在涉及房?jī)r(jià)的關(guān)鍵問題來(lái)了,兩稅制實(shí)施以后,地方政府的荷包一下子就癟掉了,褲腰帶勒得腰都快斷了。但是國(guó)家仍要求GDP上升啊,于是,地方政府走上了“賣地求榮”的不歸路!之后的事,大家都有目共睹了,各地方政府紛紛以“城鎮(zhèn)化”為由,高價(jià)出售地皮給房產(chǎn)開發(fā)商,最后出售土地所得的“小金庫(kù)”成了地方財(cái)政收入的重要組成部分。1998年到2009年,全國(guó)的土地出讓金收入已經(jīng)超過1.5萬(wàn)億,以北京為例,09年賣地收入為其他財(cái)政收入的5倍!
再來(lái)看開發(fā)商們,他們也的確是冤,10000元/平方米的房產(chǎn)成本中,土地成本就占了接近四成,何況房地產(chǎn)又是高投入、高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目,理應(yīng)有較高回報(bào)率。
那為何房產(chǎn)商愿意為其高成本地價(jià)買單呢?
一、傳統(tǒng)置房觀念下的剛需市場(chǎng)
我們國(guó)家千百年來(lái)一直是農(nóng)業(yè)大國(guó),所以國(guó)人對(duì)土地有著強(qiáng)烈的依賴癥。中國(guó)人安全感的構(gòu)成很簡(jiǎn)單:有田,有房,有老婆。用現(xiàn)代人的話解釋就是:有工作,有房子,能傳宗接代。所以不能怪“丈母娘拉高了中國(guó)的房?jī)r(jià)”,是中國(guó)人千百年來(lái)對(duì)房子需求的觀念從未改變。“住哪兒”的問題,直接拉動(dòng)了對(duì)房產(chǎn)開發(fā)的必要性。
二、人口紅利為高成本房產(chǎn)買單
房地產(chǎn)高速發(fā)展的十年,是中國(guó)最享受人口紅利的十年。大量的剛需消費(fèi)基本靠著人口紅利在支撐,而我國(guó)特有的獨(dú)生子女政策間接地為房地產(chǎn)發(fā)展事業(yè)保駕護(hù)航。四個(gè)成年人(雙方家長(zhǎng))的積蓄為一套房子的首付提供資金,就連父母一輩兄弟姐妹眾多也變成了一項(xiàng)資金來(lái)源——借錢。
三、沒有細(xì)分市場(chǎng)需求的租房環(huán)境
其實(shí),中國(guó)政府一直以來(lái)忽略了對(duì)租房市場(chǎng)的建設(shè)和管理,僅靠廉租房完全不夠,有租房需求的不止是“窮人”,那些高收入的白領(lǐng)、金領(lǐng)們對(duì)租房的品質(zhì)及對(duì)價(jià)格的承受能力皆有不同。如果能保證國(guó)民可以在一輩子不買房的情況下也不會(huì)有居住的困擾,畸形的置業(yè)觀念不是不可以改變的。
剛需為高成本房一再買單。那么國(guó)家為什么不強(qiáng)制性干預(yù),反而一再的出臺(tái)政策穩(wěn)定房地產(chǎn)?這背后的原因又是什么呢?
一、有錢沒地方花
為什么有錢沒地方花?首先是貨幣超發(fā)。2014年底,中國(guó)廣義貨幣M2余額為122.84萬(wàn)億元,同期的美國(guó)M2折合人民幣也不超過74萬(wàn)億元人民幣。如果用M2/GDP來(lái)衡量貨幣超發(fā)情況,美國(guó)只有0.6到0.7,中國(guó)則高達(dá)1.93。
其實(shí)我們不能怪房地產(chǎn)一漲再漲,可以說(shuō),除了中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)能消化這么多超發(fā)的貨幣及泡沫化的發(fā)展,再也找不到任何一個(gè)行業(yè)去消化了。房地產(chǎn)的上漲控制了通貨膨脹率,否則今天你在超市買包方便面,很可能需要花費(fèi)十幾元。
沒有好的投資渠道,成了中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸。
二、投資人土豪化
在中國(guó)你會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)很有意思的現(xiàn)象,就是大部分房地產(chǎn)老板,都不是靠房地產(chǎn)發(fā)家的,他們?cè)陂_發(fā)房產(chǎn)前,可能是煤老板、飯店老板、制造業(yè)老板等實(shí)業(yè)老板,或者是有背景、有渠道的某官員親戚,這些人有個(gè)共同的特點(diǎn):文化程度不高,觀念局限,并且愛賺快錢。所以當(dāng)超發(fā)的熱錢被這些人拿去賺了第一桶金后,除了各種揮霍,剩余的大額財(cái)富仍然會(huì)流入房地產(chǎn)。
三、房地產(chǎn)帶動(dòng)多個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈
最后,說(shuō)回到賣地的問題。
房地產(chǎn)的上下游整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈非常巨大,覆蓋面廣,這也是為什么房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)的原因。所以政府賣掉一塊地,不僅僅是獲得土地財(cái)政收入,也同樣是對(duì)地方經(jīng)濟(jì)整體的一個(gè)拉動(dòng),一個(gè)地產(chǎn)可以養(yǎng)活的人太多太多了。
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