前四月，在房地產市場量價齊升的同時，非重點城市商品房待售面積也持續增加

　　去庫存仍是一場硬仗

　　“最近政策支持，好多同鄉都在城里買了房。”四川省眉山市沈店村農民沈小雨在她工作了6年的眉山市也買了一套小房子，明年底就能入住。

　　而對在北京工作的周瓊而言，即便沒有鼓勵政策，想買房的人也還是太多了：“去年換了工作，想住得離新公司近一點，最好是一步到位換套學區房，可看了一年也沒遇見合適的，看著看著房價就漲得買不起了。”

　　今年，買房的人又多了起來，房地產市場持續升溫。“1—4月，房地產主要指標持續向好。”國家統計局投資司高級統計師李皎說。

　　房地產市場升溫，去庫存任務是否隨之減輕了呢？

　　市場升溫加速去庫存

　　全國商品房待售面積已連續兩個月減少

　　今年以來，商品房銷售面積和金額均快速增長，呈量價齊升的態勢。1—4月份，全國商品房銷售面積3.6億平方米，同比增長36.5%，增速比一季度提高3.4個百分點，比去年全年提高30個百分點；銷售額2.77萬億元，增長55.9%，增速比一季度提高1.8個百分點，比去年全年提高41.5個百分點。

　　在市場交易升溫的帶動下，房地產開發投資繼續加快。1—4月份，全國房地產開發投資2.54萬億元，同比增長7.2%，增速比一季度又提高了1個百分點，比去年全年提高6.2個百分點。全國房地產開發企業到位資金同比增長16.8%，為2014年年初以來最高增速；新開工面積增長21.4%，為2011年11月份以來最高增速；土地購置面積下降6.5%，為2014年11月份以來最小降幅。

　　市場持續升溫直接加速了房地產去庫存。“今年4月，全國商品房待售面積已連續兩個月減少，其中住宅待售面積低于去年末的規模。”李皎說，4月末，全國商品房待售面積7.27億平方米，比3月末減少826萬平方米，比2月末減少1241萬平方米。其中，住宅待售面積4.51億平方米，比3月末減少894萬平方米，比2月末減少1546萬平方米。

　　三四線城市壓力依然較大

　　切忌用強刺激或加杠桿的方式去庫存

　　市場這么火，去庫存的任務是否減輕了呢？

　　從全國整體情況看，去庫存依然任重道遠，仍需打硬仗。仔細觀察市場，不難發現樓市整體升溫的同時，分化情況也愈加明顯：盡管熱點城市房價上漲，個別區域甚至供不應求，但大量三、四線城市去庫存壓力依然較大。來自國家統計局的數據顯示，今年1—4月份，非重點城市商品房待售面積4.55億平方米，比3月末有所減少，但比去年末增加了1233萬平方米。

　　“我們要對‘去庫存’任務的艱巨性有足夠清醒的認識。”國務院發展研究中心市場經濟研究所綜合研究室主任劉衛民說。

　　供給還在增加，而需求增速不容樂觀。2011年以后，一些房地產開發企業在三、四線城市拿了大量土地，經過幾年的開發周期，目前已經到了陸續形成實物供給的階段。而有些庫存水平較高的地區，人口增長卻較為緩慢，產業吸引力不足，城市基礎設施相對薄弱，住房需求增長速度處于較低水平。

　　一線城市調控政策收緊釋放的信號，也可能對市場消化庫存形成壓力。中原地產首席分析師張大偉說：“據我們監測，3月份滬深等熱點城市相繼出臺樓市調控政策后，滬深兩地的樓市顯性指標已經較大回落。這種信號可能會給三四線城市去庫存造成壓力。”

　　去庫存雖然艱巨，卻不能“亂投醫”，特別是不能用強刺激或加杠桿的方式。“從其他國家的經濟運行看，在人均GDP（國內生產總值）達到1萬國際元時，房地產增速均出現了下降，而目前中國人均GDP已經接近1萬國際元，房地產業很難繼續保持兩位數的高增長。另外，據測算，城鎮常住人口的家庭平均住房套數已經超過1套，我國住房供求關系已經從供不應求變為總量供求基本平衡。”劉衛民說，“在這樣的背景下，如果通過不當刺激政策拉動房地產增速，往往會誘發房地產泡沫，而這種泡沫可能會在政策收縮周期中被刺破。”

　　科學發力去庫存

　　樓市調控應引導房地產回歸“居住”核心功能，注意因城施策、因地制宜

　　那么，去庫存究竟該如何發力？

　　短期看，維護房地產市場穩定至關重要，切莫因去庫存造成市場大起大落。“即使在成熟市場經濟國家，房地產依然是經濟增長的重要動力。十次金融危機，九次與房地產有關。維護房地產市場正常運行至關重要。”劉衛民說，“我認為，未來房地產調控政策應當著力于避免大波動：一是引導房地產回歸‘居住’核心功能；二是注意因城施策、因地制宜。房地產增速較快的城市，要注意防過熱；而庫存壓力較大的城市要積極去庫存。”

　　“去庫存要把握好度，房地產調控要避免短期行為。”張大偉說，“盡管政策干預可以改變短期市場格局。但中長期的樓市走向依然取決于供求關系的基本面，去庫存還是要依靠提升城市的吸引力和產業的聚集力。”

　　長期看，去庫存應當通過一系列改革來完善供給，引導需求有序釋放。

　　在供給側，庫存較高地區應合理控制土地供應速度，繼續推進保障房貨幣化安置，同時加快培育和發展住房租賃市場。在近日召開的國務院政策例行吹風會上，住房城鄉建設部副部長陸克華表示，住建部鼓勵房地產開發企業出租庫存的商品住房，也允許將商業用房按規定改建為租賃住房，“當前因為商業模式調整等因素的影響，一些城市騰退出一些商業用房，也有一些商業用房處在閑置或者半閑置的狀況，還有一些在建的商業用房項目預期市場前景不好，而這些商業用房往往位置好、配套好、交通也便利，把這些房子改造后用于租賃居住，既可以增加住房租賃的有效供應，還能做到物盡其用、避免資源浪費。”

　　在需求端，則可以通過公共服務均等化、提高就業服務水平以及深化戶籍制度改革等方法，降低新市民落戶門檻，提高城市吸引力。

　　“發展第三產業，特別是可以消化樓市庫存的養老、醫療等短板產業，既可以引導需求有序釋放，促進房地產去庫存，又可以補上服務業的短板，是標本兼治的一招。”國家統計局中國經濟景氣監測中心副主任潘建成補充道。

　　去庫存也要進一步完善面向消費層面的住房金融體系，豐富政策性金融工具，穩定居民住房支付能力。像美國、德國、新加坡等發達國家都有相對豐富的政策性住房金融工具，而目前我國住房政策性金融只有住房公積金及個別地區的住房儲蓄銀行，廣大居民特別是中低收入家庭還缺乏政策性金融支持。“提高政策性金融工具的普惠性、增加其對中低收入家庭的支持力度，既有助于去庫存，也有助于滿足市民特別是新市民的住房消費需求。”劉衛民說。（記者左婭）