行業在經歷了早期分散、無序的競爭階段后，正開始加速整合，行業集中度不斷提高，一批品牌價值高、業務規模大、綜合實力強的綜合服務商迅速確立行業領先地位，加快發展。

　　根據《2015 中國房地產策劃代理百強企業研究報告》 ，2014年，策劃代理百強企業一手物業代理實現銷售面積均值為 228.16 萬平方米，同比小幅下滑3.68%，但相比全國商品房銷售面積 7.58%的降幅，百強企業仍跑贏大市，市場份額提升至 18.91%，較 2013 年提升 0.77 個百分點。這主要是一方面部分百強企業已經形成規�；�，其高度的專業水平和豐富的客戶資源，在市場較為低迷的背景下更受開發企業青睞；另一方面，百強企業緊跟市場動向，創新營銷模式，尤其是加強移動互聯網應用，多渠道、全方位解決不同客戶多種需求，有效提升了蓄客量和轉化率水平。

　　同時，伴隨房地產市場進入新常態，策劃代理百強企業內部分化趨勢加劇。

　　2014 年， TOP10 企業市場份額 （包含一手和二手物業） 為 16.26%， 同比增長2.05個百分點；TOP11-50 企業的市場份額（包含一手和二手物業）為 13.26%，同比小幅增長 0.64 個百分點；TOP51-100 企業的市場份額（包含一手和二手物業）為 4.63%，同比下滑 0.95個百分點。相比較來看，市場集中度明顯偏向規模及品牌優勢較強的 TOP50，這些企業通過不斷創新營銷方式，有效提升代理銷售能力。TOP10 企業已經基本完成了全國布局，市場風險相對分散，規模效應又進一步強化市場開拓能力，未來整合市場的空間較大；TOP11-50 的企業通過采取區域深耕和大客戶策略， 有效穩固當地市場客戶資源， 在房地產市場受到沖擊時，更易獲取項目和促成交易；TOP51-100 企業則由于自身規模和客戶資源有限，創新和變革能用較弱，受市場沖擊影響較大。 2014 年，百強企業合同儲備項目總建筑面積均值為 741.52 萬平方米，同比增長 20.87%，增速較2013 年提升 5.71 個百分點。一方面，百強企業通過并購、戰略合作等方式加大重點區域項目儲備，進一步完善全國化布局，保障未來業績增長；另一方面，策劃代理企業順應開發企業走量快跑策略，利用行業品牌影響力，加大優質項目資源儲備。值得注意的是，受聯合代理方式比例的提升以及房地產市場成交下降影響，2014 年百強企業合同儲備項目面積與實現銷售面積的比值上升至 3.25，百強企業應該合理優化儲備項目結構，提高優質項目占比，增強企業的代理銷售能力，注重儲備項目與代理銷售能力匹配。

　　對于綜合實力 TOP10 企業來講，2014 年得益于強大的專業化服務能力和營銷模式的不斷創新，銷售業績取得了穩定增長，市場占有率明顯提升。一方面，綜合實力 TOP10 企業憑借其強大的業務能力、品牌影響力及規模效應，繼續搶占市場從而規模優勢進一步擴大。另一方面，綜合實力 TOP10 企業抓住新技術和新理念帶來的行業機遇，不斷創新營銷模式，拓寬營銷渠道，除傳統線下營銷方式外，線上形成了電商營銷和 APP、微博及微信等移動互聯多元營銷網絡，資源整合能力明顯提升，優勢進一步擴大。

　　2014 年，在國內房地產市場出現萎縮的大環境下，綜合實力TOP10 企業憑借其較強的抗風險能力和與時俱進的學習創新能力，精準把握市場發展方向，仍實現了業績的較快增長。2014 年，綜合實力 TOP10 企業營業收入增長率達到17.37%，高于百強企業11.60 個百分點，競爭優勢進一步呈現，這主要得益于綜合實力 TOP10 企業堅持營銷創新策略，持續拓展業務廣度和深度。

　　大型品牌企業的業務種類也更加豐富，在夯實傳統策劃代理業務同時，積極開拓新的服務內容，深入整合房地產產業鏈，尋求新的業務利潤增長點。從產業鏈上游的房地產金融、投資管理、策劃咨詢、政府顧問、房地產互聯網服務到下游的按揭服務、物業管理等都成為房地產綜合服務商的業務拓展方向。易居中國的業務范圍已經覆蓋了營銷代理、決策咨詢、房地產金融服務、房地產互聯網服務、房地產投資基金等領域；世聯行除了傳統的策劃咨詢、營銷代理，也在開拓針對客戶端的金融服務。同策咨詢較早涉足長三角地區商業物業運營業務，也積極開展房地產金融等新業務。

　　2、行業競爭方式逐步由價格競爭演變成品牌競爭

　　行業發展早期，代理銷售公司大量涌現，在激烈的競爭形勢下出現價格競爭的不利情況。2012 年聯合代理模式頻繁出現，成為樓市銷售的新趨勢之一。對于開發商而言，選擇兩家以上企業聯合代理樓盤，銷售支出成本不變，售樓處現場接待人員數相對更加充足，能夠有效降低客戶流失率；同時，策劃代理企業的相互競爭，都會促進成交量上升，降低樓盤銷售風險。聯合代理對于開發企業的優勢不容置疑，但對策劃代理企業則提出了更高的要求，加劇了行業競爭。

　　現在品牌已經成為房地產綜合服務商互相競爭的新領域， 通過提升品牌競爭力公司可以獲得更多市場份額，減少市場風險對公司經營的影響。2008 年以來，房地產綜合服務商對品牌建設的投入逐年增長， 充分顯示出各公司對品牌建設的日益重視。在房地產市場進入穩定增長期后，大型開發商還將傾向于選擇與全國化布局的房地產綜合服務商合作，通過強強聯合的戰略聯盟，進一步落地自身經過專業化市場運作所積累的品牌優勢。

　　房地產綜合服務業的發展經歷了早期無序發展、 價格競爭、 服務競爭等階段，現在“品牌競爭”逐漸成為各大公司比拼的重點。對于“輕資產”服務型企業，能為股東帶來價值的往往是“無形”的資產，其中“品牌價值”是十分關鍵的因素。首先，品牌的好壞不僅反應了服務能力及質量，開發商通過與知名的綜合服務商合作還能使項目對投資者更有吸引力；其次，品牌企業服務收費的議價能力較高，項目具有更高的利潤率；第三，高知名度的品牌能在公司進行地域擴張、開拓新業務時降低進入成本，提高成功率；第四，品牌企業在吸引人才、留住人才方面占據優勢。

　　因此房地產綜合服務商通過各種方法努力打造公司品牌， 紛紛加大品牌建設的投入，并為提升品牌也建立了完善的品牌建設體系，主要有兩個鮮明特點：

　　第一，依靠研究及咨詢業務的成功帶動營銷代理業務的發展。研究側重對整體市場的分析，著眼于數據的整合，數據庫的創建及維護，對資金及人力資源要求較高。

　　但優秀數據庫產品能針對業內最廣泛的參與者提供標準化服務，迅速擴大知名度，并吸引使用者進一步開展合作；咨詢關注具體項目的個性化解決方案，需要的是策劃經驗及專業能力。開發商更傾向與咨詢實力強、經驗豐富的綜合服務商合作。

　　第二，加強與品牌開發商戰略合作。大客戶對房地產綜合服務商業績增長越來越重要， 房地產綜合服務商與知名品牌開發商合作不僅能為公司帶來可觀的業務收入，同時也能通過強勢品牌互動達到提升公司的品牌形象的效果。

　　房地產綜合服務商的專業能力、服務質量、競爭力等因素最終將通過品牌傳達給客戶，并形成客戶選擇合作對象的重要參考依據。目前我國房地產開發商或機構投資者委托的房地產項目一般金額較大， 房地產綜合服務商的服務質量對客戶利益有重大影響， 同時優質的房地產綜合服務商品牌對提升房地產項目品質有著積極作用。

　　因此，品牌房地產綜合服務商更容易得到客戶的信賴，從而獲得更多的業務機會以及更有利的定價策略。 行業新進入者在缺乏品牌支持的情況下，較難獲得客戶的合同，業務拓展困難。

　　良好的客戶關系是房地產綜合服務商重要的競爭優勢，拓展新項目、挖掘客戶需求、保持持續盈利能力、尋找利潤增長點的保障。優秀的房地產綜合服務商善于與客戶建立長期的戰略合作關系，新競爭者難以與其搶奪優質客戶。

　　隨著房地產綜合服務越來越強調多元化、全產業鏈的業務優勢，積累的客戶資源越多，包括有購房需求的業主和有管理需求的開發商，則開展新業務或延伸產業鏈的基礎越好，能夠幫助房地產綜合服務商盡快實現業務升級和轉型戰略的落地。

　　和其他專業服務機構一樣，高素質的專業團隊和有效的知識積累、更新是競爭力的基礎。在目前階段，能夠為企業或機構客戶提供高水平服務的人才比較稀缺，新進入企業難以迅速建立起好的團隊或難以承受人力成本壓力。

　　另一方面，由于我國各地房地產市場受到人口結構、經濟發展、地理交通等因素的影響，存在較大的差異性，本地銷售經驗的積累對房地產綜合服務商至關重要，能夠減少前期市場探索的成本，并為新競爭者構成一定的學習壁壘。

　　房地產專業服務所需要的知識有一定的地域性，專屬性，而客戶所參與的房地產行業又有一定的周期性。 受專業知識能力限制， 新進入企業難以在多個市場、多種服務上進行競爭，通常局限一地、一種服務。當本地市場因特殊原因或產業周期進入低谷時，新進入企業難以像規模企業那樣，通過各地市場、各種服務的組合來抵抗市場風險， 比如前端策劃業務與后端銷售代理執行通過交叉銷售和捆綁銷售等形式得到強化和互補， 也難以抵抗和來自競爭對手為獲取市場份額而采用的競爭手段，比如降低代理費率。

　　房地產綜合服務業的市場供求狀況及變動主要受房地產行業發展變化的影響，基本與房地產開發投資及銷售情況保持一致趨勢。

　　近幾年房地產市場供求狀況及變動原因：

　　1、全國房地產開發情況

　　2015 年 1-6 月，全國房地產開發投資金額為 43,954.05 億元，同比 2014 年1-6 月 42,018.62 億元增長 4.61%。2011 年至 2014 年，全國房地產開發投資金額由 61,739.78 億元增長至 95,035.61 億元，復合增長率為 15.46%。

全國房地產開發投資金額

數據來源：國家統計局網站

　　2、全國房地產施工情況

　　2015 年 1-6 月，全國房地產施工面積為 637,563.00 萬平方米，同比 2014 年1-6 月611,405.64萬平方米增長 4.28%。2011年至 2014 年，全國房地產施工面積由 507,959.39 萬平方米增長至 726,482.34 萬平方米，復合增長率為 12.67%。

全國房地產施工面積

數據來源：國家統計局網站

　　3、全國商品房銷售情況

　　2015 年 1-6 月，全國商品房銷售面積為 50,263.64 萬平方米，同比 2014 年1-6 月48,365.23萬平方米增長 3.93%。2011 年至2014 年，全國商品房銷售面積由 109,945.56 萬平方米增長至 120,648.54 萬平方米，復合增長率為 3.14%。

全國商品房銷售面積

數據來源：國家統計局網站

　　2015 年 1-6 月，全國商品房銷售額為 34,259.21 億元，同比 2014 年 1-6 月31,132.81 億元增長 10.04%。2011 年至 2014 年，全國商品房銷售額由 59,119.09億元增長至 76,292.41 億元，復合增長率為 8.87%。

全國商品房銷售額

數據來源：國家統計局網站

　　根據《2015 中國房地產策劃代理百強企業研究報告》 ，2014年，百強企業平均營業收入為 31,457.68 萬元，同比增長 5.77%，營收規模雖進一步擴張，但擴張速度明顯放緩，主要是在房地產市場下行背景下，營業收入占比最大的代理業務受市場沖擊較為明顯，同時部分新興競爭企業和新營銷渠道的出現，也在一定程度上加劇了策劃代理市場競爭；值得一提的是，百強企業為應對市場變革，積極調整業態結構， 不斷推動房地產全產業服務鏈的多元業務拓展， 如金融、 經紀、資產管理、 投資管理等業務貢獻度大幅提升， 對營業收入增長形成了一定的支撐。

　　2014 年，百強企業的規模優勢保障了營業收入保持相對高位，同時百強企業積極轉型，拓寬營銷渠道，利用互聯網等新型營銷方式吸引客源，保證了業務在新形勢下的可持續性。另一方面，受整體市場環境影響，百強企業面臨營收減速與成本上升的雙重壓力，利潤增長之路變得日益艱難。在此背景下，百強企業采取了不同的發展策略：優勢企業以現有資源為基礎，立足主營業務，拓展金融等延伸業務，挖掘新的盈利增長點，獲得了利潤的持續增長；部分企業聚焦房地產服務鏈相關細分市場，強化專業化能力，也形成了較好的業績支撐。值得警惕的是，百強企業也應注意業務拓展與自身資源的匹配度，尤其在不熟悉的領域盲目過快拓展，可能會帶來較大的風險。

　　2014 年，營收增速放緩與成本上升直接導致百強企業的毛利率和凈利率均有所下降。首先，人工成本、營銷費用等均處于不斷攀升的狀態，使得營業成本居高不下；其次，在面臨較大的轉型壓力的情況下，企業紛紛進行業務拓展，并不斷嘗試營銷途徑的變革，加大在互聯網方面的投資力度，在硬件購買、軟件提升、人員培訓、高技術人才引進等方面擴大支出，不可避免地加大了企業成本，造成利潤率下降的局面。

　　影響行業發展的因素

　　1、房地產行業進一步專業細分，房地產綜合服務商市場空間擴大

　　房地產業涉及到眾多相關上下游行業、 產業鏈長， 對國民經濟具有重大影響。我國房地產開發商“全產業鏈”的運營成本不斷提高，因此主流開發商在保持土地、融資及資源整合能力作為公司核心的同時，逐漸剝離開發產業鏈上非核心環節交給專業服務公司操作，形成由金融產業鏈、開發產業鏈、中介產業鏈、流通產業鏈構成新產業體系，每個產業鏈由不同的專業主體運營并相互協調發展。這將成為我國房地產行業發展的必然趨勢。

　　我國房地產業的專業外包趨勢明顯，目前較為普遍的是銷售環節外包，并衍生到以房產銷售為導向的項目前期策劃各專業環節。政府顧問、商業物業運營管理、市場研究、房地產金融以及沿著產業鏈下游整合的二手房經紀、物業管理等眾多新業務領域成為房地產綜合服務商未來業績成長的新亮點。

　　2、房地產開發商全國化趨勢拓寬了綜合服務商的市場空間

　　房地產綜合服務商的業務需要不斷的地域擴張以維持持續性發展， 擴大服務網點不僅能擴大公司的收入規模， 而且由于特定市場的變化很容易傳導至綜合服務商，因此跨區域經營能分散經營風險。

　　房地產綜合服務商經營模式的可復制性有利于公司實現業務網絡的快速擴張。我國目前大部分房地產綜合服務商經營集中于一線城市，進入二、三線城市較少，外地市場業務規模很小。但是綜合服務商的主要客戶開發商逐步向二、三線城市擴張，使二、三線城市對房地產服務業需求增加。例如在新房營銷代理業務中，一線城市新增商品房由房地產綜合服務商代理的比例較高，二、三線城市房地產綜合服務商較少，由房地產綜合服務商代理的比例不大，市場潛力大。隨著各地市場對房地產綜合服務商經營模式的逐步熟悉和認可，二、三線城市將擁有更大的市場空間。

　　3、中國經濟處于長期增長的周期中，房地產市場長期仍將持續發展

　　從國際經驗來看房地產的增速與 GDP的增速高度相關。2010～2014 年我國GDP 年均增長率為 8.07%， “十二五”期間我國宏觀經濟發展目標強調以結構調整和產業升級為主，在維持總量規模穩定增長的同時更突出質量的提高。國民經濟的持續健康發展是房地產市場不斷發展的堅實基礎。

　　4、房地產需求依舊旺盛

　　房地產市場面對的終端消費市場需求狀況是決定房地產市場未來發展的關鍵，良好旺盛的房地產需求能推動整個行業持續健康發展，有利于房地產產業鏈上各類主體的發展，包括房地產綜合服務商。

　�。�1）人口紅利保障我國住房剛性需求

　　至少在未來十年的時間內， 我國房地產行業仍將受益于人口紅利帶來的旺盛需求。購房適齡人口中，對房地產剛性需求影響最大的一個年齡段是適婚年齡，20 世紀70 年代末至 80年代末，我國的人口出生率明顯回升， “嬰兒潮”現在相繼進入婚育年齡，以“婚房”為主要特征的住宅需求具有相當剛性。隨著房市泡沫的逐漸擠出以及年輕人財富的積累，剛性需求將持續釋放。

　�。�2） 快速發展的城市化進程帶來了源源不斷的新增房產需求

　　截至2013 年底，我國城鎮人口占總人口的比例為53.73%，仍然處于城市化快速發展的時期。根據國外發達國家房地產市場發展的規律，在城市化率達到70%后，房地產業將進入平穩發展階段。之前的快速城市化過程中，新增城市人口以及城市經濟的快速發展將帶來旺盛的房產需求。國家“十二五”規劃提出要積極推進城鎮化和區域協調發展，提高城鎮綜合承載能力。預計隨著我國城鎮化進程的推進，未來二、三線城市、縣城的房地產市場將有巨大市場空間，也將為房地產綜合服務企業帶來大量的業務機會。

　�。�3）非住宅物業投資需求旺盛

　　我國經濟的快速發展帶動了零售商業、 辦公樓及工業廠房等各類物業的房產需求快速增長，尤其是上海、北京等一線城市市場中，以商場、辦公樓、工業地產等為主的持有型物業往往成為各類房地產投資基金的投資重點， 增加了對各類物業的運營服務市場需求。

　　5、房地產市場理性調整有利于房地產綜合服務業長期健康發展

　　從 2013 年底開始，全國主要城市的房地產市場開始進入調整期，主要表現為成交量的萎縮、價格漲幅趨緩或價格絕對值的下降�？傮w來看，此次房地產市場的調整屬于向理性成長軌道回歸的過程， 房地產市場長期發展的基本面并沒有產生根本變化。房地產市場在調整初期，市場的劇烈波動在一定程度影響房地產綜合服務商的業績，主要原因是房地產成交量下降影響綜合代理銷售傭金的實現。但在調整中后期，房地產綜合服務業的長期發展將從中受益，主要體現在以下幾個方面：

　�。�1）房地產開發商對綜合服務商的營銷代理業務依賴度提高

　　低迷市場下房地產開發商面臨更大銷售壓力， 與其由其自身承擔全部銷售壓力，開發商更愿意將房產銷售交給綜合服務商運作。

　�。�2）房地產多專業環節外包趨勢加速

　　當市場調整時， 房地產機構投資者及開發商所運作的各類項目面臨更大的盈利壓力，迫使它們提高在決策、經營、管理等各環節的效率和能力，從而增加了對房地產服務鏈中更多更廣的專業需求，加快了房地產專業細分進程，提高綜合服務商的市場空間。

　�。�3）房地產綜合服務業行業集中度提高

　　房地產市場理性調整是優秀房地產綜合服務商擴大市場份額、 鞏固競爭地位的良機。這主要是基于以下三個原因：A、困難市場下，客戶更信賴領先的企業，小規模服務商的項目機會減少；B、在當年收入、利潤下降的情況下，領先企業有更充沛的財務資源來調整、支撐公司發展，而小規模企業面臨生存危機；C、在市場不景氣時，房地產綜合服務商發展的核心員工會向優勢企業聚集，小規模企業業務骨干面臨流失；D、具備規模優勢的房地產綜合服務商能夠為客戶提供更多的專業支持，積累更多的運營經驗。根據《2015 中國房地產策劃代理百強企業研究報告》 ，金融危機以來，國內房地產綜合服務行業前十名的合計市場份額逐年上升，從 2008 年 7%增加至2014 年 16.26%。

　　6、政府積極促進房地產市場平穩健康發展，房地產綜合服務業將從中受益

　　近年來，我國政府針對房地產市場的運行情況，出臺了一系列的宏觀調控政策，充分利用了各種政策手段促進房地產業的健康發展。政府的宏觀調控有利于房地產市場平穩發展，有利于房地產綜合服務業健康成長。一方面，如果房市過度繁榮，開發商銷售壓力小，無需綜合服務商的介入；如果房市低迷，即使專業的綜合服務商也要承擔過高的銷售風險，只有在房市理性平穩的環境下，綜合服務商的市場空間和專業能力才能得到充分發揮。另一方面，以抑制不合理住房需求為主的調控措施加大了開發商的運營風險，擠壓了開發商的利潤空間，從而引發了專業細分和行業整合的需要，刺激開發商與房地產綜合服務商加強合作。

　　7、房地產綜合服務行業逐步走向規范化

　　我國房地產服務業發展時間較短，早期進入門檻也較低，行業仍不成熟，存在一定問題：比如代理費率惡性價格競爭、違規代理期房銷售等。但是房地產服務業規范化發展問題已經得到了業內人士及政府監管部門的高度重視。

　　首先，業內領先公司加強公司品牌建設，夯實自身實力，逐漸在品牌、客戶、業經驗、管理等方面提高了房地產綜合服務業的進入門檻。

　　其次，房地產綜合服務商主動參與樹立行業規范，完善企業經營管理體制，提升從業人員的素質，務實加強行業自律。

　　最后，政府監管部門及行業自律組織通過不斷完善行業監管法律法規體系，加強房地產經紀人資格認證及經紀機構的準入機制、 逐步建立房地產中介服務行業誠信制度，以促進行業健康有序發展。

　　受房地產宏觀政策的影響較大，房地產業對于拉動鋼鐵、建材及家電家居等相關產業發展舉足輕重，對金融業穩定和發展至關重要，對于推動居民消費升級、改善民生具有重要作用。我國各級政府歷來十分重視房地產業的監管和調控， 針對房地產市場周期波動而采取相應政策以穩定市場。因此，房地產相關行業受宏觀政策影響較大。首先房地產業的政策手段豐富多樣，包括財稅政策、貨幣政策、金融政策、行業政策等。其次政策制定主體也較為復雜，各地房地產政策在細處存在一定差異。最后由于我國房地產業發展迅速，法規及監管體系需要完善之處較多，因此政策推出的節奏也較為頻繁。房地產項目周期較長，快速變化市場政策環境在短期內會給房地產綜合服務業帶來一定的經營風險。但隨著法規及監管體系的逐步完善，房地產市場的政策環境將更成熟穩定，市場秩序更加健康有序。

　　土地供應遠期是稀缺的。我國目前主要城市的建設用地占比較高，北京、上海、天津都超過了20%，與發達國家相比存在國土過度開發問題。根據我國國土資源局新一輪的《土地利用總體規劃》 ，到 2020～2030 年，我國人口達到高峰14.7 億，全國城鄉建設用地達到2,665萬公頃。因此，前階段建設用地規模大的地區，今后主要是盤活存量，增量空間已非常有限。 主要城市土地供應的稀缺一方面將導致土地購置、規劃、交易顧問等咨詢服務業務量減少，另一方面也會壓縮新房營銷代理業務的增長空間。因此，我國房地產開發業將逐步向二、三線城市轉移，在主要一線城市，持有型物業市場將逐漸成為主流， 房地產綜合服務業將面臨地域擴張及持有型物業新業務開發的雙重挑戰。

　　人力資源是房地產綜合服務商的核心資產， 優秀的人才及團隊往往是其核心競爭力和支撐品牌的重要因素。房地產綜合服務商所需人才不僅專業化強，涵蓋面廣， 而且在人才本地化上要求較高， 尤其是中高端人才相對稀缺， 如銷售經理、策劃經理、物業服務經理、高級估價師、投資顧問、房地產金融人才以及綜合管理人才等。我國房地產綜合服務業的發展歷史相對較短，人才積累不夠，在強烈的全國化擴張及新業務的發展需求下，優秀人才缺口往往成為公司發展的瓶頸。

　　同時，房地產綜合服務業的人才流動頻繁，公司面臨很高的人才流失風險。因此業內優秀公司非常重視科學的人力資源戰略體系的建立，通過人才激勵機制、員工培訓，企業文化建設等方式，解決人力資源發展與公司規模擴張之間的矛盾。

　　同時，隨著國內勞動力成本的提高，專業人才的持續補充將對房地產綜合服務商在業務布局初期構成一定的成本壓力。由于人員成本相對剛性，優秀的服務企業需要謹慎判斷市場形勢，積極獲取良好的市場機會，從而能夠通過優質項目產出的不斷兌現來填補人員成本， 實現新增房地產服務項目在較長經營周期內的整體盈利。

　　行業的周期性、區域性或季節性特征

　　1、周期性

　　房地產綜合服務業的周期性與房地產行業保持一致， 是一個典型的周期性行業。與宏觀經濟總是處于經濟擴展與經濟收縮的周期性交替循環一樣，房地產行業在實際運行過程中也會由于資源約束與消費約束處于調整階段， 由于資源供給充�；蛳�費需求拉動處于擴張階段，周而復始，循環往復，由此構成了房地產行業的周期波動。

　　2、區域性

　　由于房地產地理位置的不可復制性和房地產的獨特性， 加之各區域房地產消費者需求的差異化，房地產行業具有典型的區域性特征。因此，房地產綜合服務業也具有明顯的區域性特征， 國內主要房地產綜合服務商均在特定區域占有一定的優勢。

　　3、季節性

　　房地產綜合服務業與房地產行業一樣，存在顯著的季節性特征。通常來講，房地產行業下半年成交量較上半年更為活躍，且在行業內存在“金九銀十”的規律。

　　根據國家統計局統計，2012 年～2014 年，全國商品房上半年銷售面積占全年銷售面積的比例分別為 35.91%、39.40%和 40.09%。

全國商品房銷售面積

數據來源：國家統計局網站

　　根據國家統計局統計，2012 年～2014 年，全國商品房上半年銷售金額占全年銷售金額的比例分別為 36.17%、40.99%和 40.81%。

全國商品房銷售額

數據來源：國家統計局網站

　　房地產項目涉及眾多復雜的參與主體及專業環節， 由此產生了專業細分的需求并出現了房地產綜合服務行業。 國際房地產綜合服務業基本覆蓋了產業鏈全部環節，我國的房地產綜合服務業由于發展時間短，目前主要集中營銷代理、咨詢研究、商業物業運營等領域，為以下各類型客戶提供專業化服務：政府部門、土地運營商、房地產開發商、房地產投資基金、金融機構等機構投資者、辦公物業需求者、制造型企業、零售商、個人投資者、商品房消費者等。

　　房地產開發商及各類房地產機構投資者是我國房地產綜合服務商的主要客戶。從項目的開發鏈條上來看：土地獲取→項目拓展→項目策劃→建筑設計→項目管理→營銷推廣→銷售執行， 既有房地產服務商只提供其中某一環節的專業咨詢服務， 也存在房地產綜合服務商提供某一房地產項目從土地獲取至銷售完成全過程的整合服務。

　　房地產綜合服務商的上游行業是房地產開發業、金融機構及機構投資者等。

　　房地產開發商通過運作土地、 資本及各類專業資源生產出商品房供綜合服務商營銷或提供其他專業服務，在土地儲備、開發體量、預售樓盤總量等方面影響著房地產綜合服務商的總業務量。同時，房地產開發業專業外包趨勢的發展程度也是影響房地產綜合服務業市場空間的一個重要因素。房地產機構投資者的投資方向、投資策略、資金規模等都是影響其對綜合服務商各項專業服務需求的重要因素。