行業(yè)在經(jīng)歷了早期分散、無(wú)序的競(jìng)爭(zhēng)階段后，正開(kāi)始加速整合，行業(yè)集中度不斷提高，一批品牌價(jià)值高、業(yè)務(wù)規(guī)模大、綜合實(shí)力強(qiáng)的綜合服務(wù)商迅速確立行業(yè)領(lǐng)先地位，加快發(fā)展。

　　根據(jù)《2015 中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》 ，2014年，策劃代理百?gòu)?qiáng)企業(yè)一手物業(yè)代理實(shí)現(xiàn)銷售面積均值為 228.16 萬(wàn)平方米，同比小幅下滑3.68%，但相比全國(guó)商品房銷售面積 7.58%的降幅，百?gòu)?qiáng)企業(yè)仍跑贏大市，市場(chǎng)份額提升至 18.91%，較 2013 年提升 0.77 個(gè)百分點(diǎn)。這主要是一方面部分百?gòu)?qiáng)企業(yè)已經(jīng)形成規(guī)模化，其高度的專業(yè)水平和豐富的客戶資源，在市場(chǎng)較為低迷的背景下更受開(kāi)發(fā)企業(yè)青睞；另一方面，百?gòu)?qiáng)企業(yè)緊跟市場(chǎng)動(dòng)向，創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷模式，尤其是加強(qiáng)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用，多渠道、全方位解決不同客戶多種需求，有效提升了蓄客量和轉(zhuǎn)化率水平。

　　同時(shí)，伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新常態(tài)，策劃代理百?gòu)?qiáng)企業(yè)內(nèi)部分化趨勢(shì)加劇。

　　2014 年， TOP10 企業(yè)市場(chǎng)份額 （包含一手和二手物業(yè)） 為 16.26%， 同比增長(zhǎng)2.05個(gè)百分點(diǎn)；TOP11-50 企業(yè)的市場(chǎng)份額（包含一手和二手物業(yè)）為 13.26%，同比小幅增長(zhǎng) 0.64 個(gè)百分點(diǎn)；TOP51-100 企業(yè)的市場(chǎng)份額（包含一手和二手物業(yè)）為 4.63%，同比下滑 0.95個(gè)百分點(diǎn)。相比較來(lái)看，市場(chǎng)集中度明顯偏向規(guī)模及品牌優(yōu)勢(shì)較強(qiáng)的 TOP50，這些企業(yè)通過(guò)不斷創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷方式，有效提升代理銷售能力。TOP10 企業(yè)已經(jīng)基本完成了全國(guó)布局，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)分散，規(guī)模效應(yīng)又進(jìn)一步強(qiáng)化市場(chǎng)開(kāi)拓能力，未來(lái)整合市場(chǎng)的空間較大；TOP11-50 的企業(yè)通過(guò)采取區(qū)域深耕和大客戶策略， 有效穩(wěn)固當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)客戶資源， 在房地產(chǎn)市場(chǎng)受到?jīng)_擊時(shí)，更易獲取項(xiàng)目和促成交易；TOP51-100 企業(yè)則由于自身規(guī)模和客戶資源有限，創(chuàng)新和變革能用較弱，受市場(chǎng)沖擊影響較大。 2014 年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)合同儲(chǔ)備項(xiàng)目總建筑面積均值為 741.52 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 20.87%，增速較2013 年提升 5.71 個(gè)百分點(diǎn)。一方面，百?gòu)?qiáng)企業(yè)通過(guò)并購(gòu)、戰(zhàn)略合作等方式加大重點(diǎn)區(qū)域項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，進(jìn)一步完善全國(guó)化布局，保障未來(lái)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)；另一方面，策劃代理企業(yè)順應(yīng)開(kāi)發(fā)企業(yè)走量快跑策略，利用行業(yè)品牌影響力，加大優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目資源儲(chǔ)備。值得注意的是，受聯(lián)合代理方式比例的提升以及房地產(chǎn)市場(chǎng)成交下降影響，2014 年百?gòu)?qiáng)企業(yè)合同儲(chǔ)備項(xiàng)目面積與實(shí)現(xiàn)銷售面積的比值上升至 3.25，百?gòu)?qiáng)企業(yè)應(yīng)該合理優(yōu)化儲(chǔ)備項(xiàng)目結(jié)構(gòu)，提高優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目占比，增強(qiáng)企業(yè)的代理銷售能力，注重儲(chǔ)備項(xiàng)目與代理銷售能力匹配。

　　對(duì)于綜合實(shí)力 TOP10 企業(yè)來(lái)講，2014 年得益于強(qiáng)大的專業(yè)化服務(wù)能力和營(yíng)銷模式的不斷創(chuàng)新，銷售業(yè)績(jī)?nèi)〉昧朔�(wěn)定增長(zhǎng)，市場(chǎng)占有率明顯提升。一方面，綜合實(shí)力 TOP10 企業(yè)憑借其強(qiáng)大的業(yè)務(wù)能力、品牌影響力及規(guī)模效應(yīng)，繼續(xù)搶占市場(chǎng)從而規(guī)模優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步擴(kuò)大。另一方面，綜合實(shí)力 TOP10 企業(yè)抓住新技術(shù)和新理念帶來(lái)的行業(yè)機(jī)遇，不斷創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷模式，拓寬營(yíng)銷渠道，除傳統(tǒng)線下?tīng)I(yíng)銷方式外，線上形成了電商營(yíng)銷和 APP、微博及微信等移動(dòng)互聯(lián)多元營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)，資源整合能力明顯提升，優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步擴(kuò)大。

　　2014 年，在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)萎縮的大環(huán)境下，綜合實(shí)力TOP10 企業(yè)憑借其較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和與時(shí)俱進(jìn)的學(xué)習(xí)創(chuàng)新能力，精準(zhǔn)把握市場(chǎng)發(fā)展方向，仍實(shí)現(xiàn)了業(yè)績(jī)的較快增長(zhǎng)。2014 年，綜合實(shí)力 TOP10 企業(yè)營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率達(dá)到17.37%，高于百?gòu)?qiáng)企業(yè)11.60 個(gè)百分點(diǎn)，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步呈現(xiàn)，這主要得益于綜合實(shí)力 TOP10 企業(yè)堅(jiān)持營(yíng)銷創(chuàng)新策略，持續(xù)拓展業(yè)務(wù)廣度和深度。

　　大型品牌企業(yè)的業(yè)務(wù)種類也更加豐富，在夯實(shí)傳統(tǒng)策劃代理業(yè)務(wù)同時(shí)，積極開(kāi)拓新的服務(wù)內(nèi)容，深入整合房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，尋求新的業(yè)務(wù)利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。從產(chǎn)業(yè)鏈上游的房地產(chǎn)金融、投資管理、策劃咨詢、政府顧問(wèn)、房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)到下游的按揭服務(wù)、物業(yè)管理等都成為房地產(chǎn)綜合服務(wù)商的業(yè)務(wù)拓展方向。易居中國(guó)的業(yè)務(wù)范圍已經(jīng)覆蓋了營(yíng)銷代理、決策咨詢、房地產(chǎn)金融服務(wù)、房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)、房地產(chǎn)投資基金等領(lǐng)域；世聯(lián)行除了傳統(tǒng)的策劃咨詢、營(yíng)銷代理，也在開(kāi)拓針對(duì)客戶端的金融服務(wù)。同策咨詢較早涉足長(zhǎng)三角地區(qū)商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)，也積極開(kāi)展房地產(chǎn)金融等新業(yè)務(wù)。

　　2、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)方式逐步由價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)演變成品牌競(jìng)爭(zhēng)

　　行業(yè)發(fā)展早期，代理銷售公司大量涌現(xiàn)，在激烈的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)下出現(xiàn)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的不利情況。2012 年聯(lián)合代理模式頻繁出現(xiàn)，成為樓市銷售的新趨勢(shì)之一。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，選擇兩家以上企業(yè)聯(lián)合代理樓盤，銷售支出成本不變，售樓處現(xiàn)場(chǎng)接待人員數(shù)相對(duì)更加充足，能夠有效降低客戶流失率；同時(shí)，策劃代理企業(yè)的相互競(jìng)爭(zhēng)，都會(huì)促進(jìn)成交量上升，降低樓盤銷售風(fēng)險(xiǎn)。聯(lián)合代理對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)的優(yōu)勢(shì)不容置疑，但對(duì)策劃代理企業(yè)則提出了更高的要求，加劇了行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。

　　現(xiàn)在品牌已經(jīng)成為房地產(chǎn)綜合服務(wù)商互相競(jìng)爭(zhēng)的新領(lǐng)域， 通過(guò)提升品牌競(jìng)爭(zhēng)力公司可以獲得更多市場(chǎng)份額，減少市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)公司經(jīng)營(yíng)的影響。2008 年以來(lái)，房地產(chǎn)綜合服務(wù)商對(duì)品牌建設(shè)的投入逐年增長(zhǎng)， 充分顯示出各公司對(duì)品牌建設(shè)的日益重視。在房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入穩(wěn)定增長(zhǎng)期后，大型開(kāi)發(fā)商還將傾向于選擇與全國(guó)化布局的房地產(chǎn)綜合服務(wù)商合作，通過(guò)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的戰(zhàn)略聯(lián)盟，進(jìn)一步落地自身經(jīng)過(guò)專業(yè)化市場(chǎng)運(yùn)作所積累的品牌優(yōu)勢(shì)。

　　房地產(chǎn)綜合服務(wù)業(yè)的發(fā)展經(jīng)歷了早期無(wú)序發(fā)展、 價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、 服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)等階段，現(xiàn)在“品牌競(jìng)爭(zhēng)”逐漸成為各大公司比拼的重點(diǎn)。對(duì)于“輕資產(chǎn)”服務(wù)型企業(yè)，能為股東帶來(lái)價(jià)值的往往是“無(wú)形”的資產(chǎn)，其中“品牌價(jià)值”是十分關(guān)鍵的因素。首先，品牌的好壞不僅反應(yīng)了服務(wù)能力及質(zhì)量，開(kāi)發(fā)商通過(guò)與知名的綜合服務(wù)商合作還能使項(xiàng)目對(duì)投資者更有吸引力；其次，品牌企業(yè)服務(wù)收費(fèi)的議價(jià)能力較高，項(xiàng)目具有更高的利潤(rùn)率；第三，高知名度的品牌能在公司進(jìn)行地域擴(kuò)張、開(kāi)拓新業(yè)務(wù)時(shí)降低進(jìn)入成本，提高成功率；第四，品牌企業(yè)在吸引人才、留住人才方面占據(jù)優(yōu)勢(shì)。

　　因此房地產(chǎn)綜合服務(wù)商通過(guò)各種方法努力打造公司品牌， 紛紛加大品牌建設(shè)的投入，并為提升品牌也建立了完善的品牌建設(shè)體系，主要有兩個(gè)鮮明特點(diǎn)：

　　第一，依靠研究及咨詢業(yè)務(wù)的成功帶動(dòng)營(yíng)銷代理業(yè)務(wù)的發(fā)展。研究側(cè)重對(duì)整體市場(chǎng)的分析，著眼于數(shù)據(jù)的整合，數(shù)據(jù)庫(kù)的創(chuàng)建及維護(hù)，對(duì)資金及人力資源要求較高。

　　但優(yōu)秀數(shù)據(jù)庫(kù)產(chǎn)品能針對(duì)業(yè)內(nèi)最廣泛的參與者提供標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)，迅速擴(kuò)大知名度，并吸引使用者進(jìn)一步開(kāi)展合作；咨詢關(guān)注具體項(xiàng)目的個(gè)性化解決方案，需要的是策劃經(jīng)驗(yàn)及專業(yè)能力。開(kāi)發(fā)商更傾向與咨詢實(shí)力強(qiáng)、經(jīng)驗(yàn)豐富的綜合服務(wù)商合作。

　　第二，加強(qiáng)與品牌開(kāi)發(fā)商戰(zhàn)略合作。大客戶對(duì)房地產(chǎn)綜合服務(wù)商業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)越來(lái)越重要， 房地產(chǎn)綜合服務(wù)商與知名品牌開(kāi)發(fā)商合作不僅能為公司帶來(lái)可觀的業(yè)務(wù)收入，同時(shí)也能通過(guò)強(qiáng)勢(shì)品牌互動(dòng)達(dá)到提升公司的品牌形象的效果。

　　房地產(chǎn)綜合服務(wù)商的專業(yè)能力、服務(wù)質(zhì)量、競(jìng)爭(zhēng)力等因素最終將通過(guò)品牌傳達(dá)給客戶，并形成客戶選擇合作對(duì)象的重要參考依據(jù)。目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或機(jī)構(gòu)投資者委托的房地產(chǎn)項(xiàng)目一般金額較大， 房地產(chǎn)綜合服務(wù)商的服務(wù)質(zhì)量對(duì)客戶利益有重大影響， 同時(shí)優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)綜合服務(wù)商品牌對(duì)提升房地產(chǎn)項(xiàng)目品質(zhì)有著積極作用。

　　因此，品牌房地產(chǎn)綜合服務(wù)商更容易得到客戶的信賴，從而獲得更多的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)以及更有利的定價(jià)策略。 行業(yè)新進(jìn)入者在缺乏品牌支持的情況下，較難獲得客戶的合同，業(yè)務(wù)拓展困難。

　　良好的客戶關(guān)系是房地產(chǎn)綜合服務(wù)商重要的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，拓展新項(xiàng)目、挖掘客戶需求、保持持續(xù)盈利能力、尋找利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)的保障。優(yōu)秀的房地產(chǎn)綜合服務(wù)商善于與客戶建立長(zhǎng)期的戰(zhàn)略合作關(guān)系，新競(jìng)爭(zhēng)者難以與其搶奪優(yōu)質(zhì)客戶。

　　隨著房地產(chǎn)綜合服務(wù)越來(lái)越強(qiáng)調(diào)多元化、全產(chǎn)業(yè)鏈的業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)，積累的客戶資源越多，包括有購(gòu)房需求的業(yè)主和有管理需求的開(kāi)發(fā)商，則開(kāi)展新業(yè)務(wù)或延伸產(chǎn)業(yè)鏈的基礎(chǔ)越好，能夠幫助房地產(chǎn)綜合服務(wù)商盡快實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)升級(jí)和轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略的落地。

　　和其他專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)一樣，高素質(zhì)的專業(yè)團(tuán)隊(duì)和有效的知識(shí)積累、更新是競(jìng)爭(zhēng)力的基礎(chǔ)。在目前階段，能夠?yàn)槠髽I(yè)或機(jī)構(gòu)客戶提供高水平服務(wù)的人才比較稀缺，新進(jìn)入企業(yè)難以迅速建立起好的團(tuán)隊(duì)或難以承受人力成本壓力。

　　另一方面，由于我國(guó)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)受到人口結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、地理交通等因素的影響，存在較大的差異性，本地銷售經(jīng)驗(yàn)的積累對(duì)房地產(chǎn)綜合服務(wù)商至關(guān)重要，能夠減少前期市場(chǎng)探索的成本，并為新競(jìng)爭(zhēng)者構(gòu)成一定的學(xué)習(xí)壁壘。

　　房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)所需要的知識(shí)有一定的地域性，專屬性，而客戶所參與的房地產(chǎn)行業(yè)又有一定的周期性。 受專業(yè)知識(shí)能力限制， 新進(jìn)入企業(yè)難以在多個(gè)市場(chǎng)、多種服務(wù)上進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，通常局限一地、一種服務(wù)。當(dāng)本地市場(chǎng)因特殊原因或產(chǎn)業(yè)周期進(jìn)入低谷時(shí)，新進(jìn)入企業(yè)難以像規(guī)模企業(yè)那樣，通過(guò)各地市場(chǎng)、各種服務(wù)的組合來(lái)抵抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)， 比如前端策劃業(yè)務(wù)與后端銷售代理執(zhí)行通過(guò)交叉銷售和捆綁銷售等形式得到強(qiáng)化和互補(bǔ)， 也難以抵抗和來(lái)自競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為獲取市場(chǎng)份額而采用的競(jìng)爭(zhēng)手段，比如降低代理費(fèi)率。

　　房地產(chǎn)綜合服務(wù)業(yè)的市場(chǎng)供求狀況及變動(dòng)主要受房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展變化的影響，基本與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資及銷售情況保持一致趨勢(shì)。

　　近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況及變動(dòng)原因：

　　1、全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況

　　2015 年 1-6 月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資金額為 43,954.05 億元，同比 2014 年1-6 月 42,018.62 億元增長(zhǎng) 4.61%。2011 年至 2014 年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資金額由 61,739.78 億元增長(zhǎng)至 95,035.61 億元，復(fù)合增長(zhǎng)率為 15.46%。

全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資金額

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站

　　2、全國(guó)房地產(chǎn)施工情況

　　2015 年 1-6 月，全國(guó)房地產(chǎn)施工面積為 637,563.00 萬(wàn)平方米，同比 2014 年1-6 月611,405.64萬(wàn)平方米增長(zhǎng) 4.28%。2011年至 2014 年，全國(guó)房地產(chǎn)施工面積由 507,959.39 萬(wàn)平方米增長(zhǎng)至 726,482.34 萬(wàn)平方米，復(fù)合增長(zhǎng)率為 12.67%。

全國(guó)房地產(chǎn)施工面積

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站

　　3、全國(guó)商品房銷售情況

　　2015 年 1-6 月，全國(guó)商品房銷售面積為 50,263.64 萬(wàn)平方米，同比 2014 年1-6 月48,365.23萬(wàn)平方米增長(zhǎng) 3.93%。2011 年至2014 年，全國(guó)商品房銷售面積由 109,945.56 萬(wàn)平方米增長(zhǎng)至 120,648.54 萬(wàn)平方米，復(fù)合增長(zhǎng)率為 3.14%。

全國(guó)商品房銷售面積

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站

　　2015 年 1-6 月，全國(guó)商品房銷售額為 34,259.21 億元，同比 2014 年 1-6 月31,132.81 億元增長(zhǎng) 10.04%。2011 年至 2014 年，全國(guó)商品房銷售額由 59,119.09億元增長(zhǎng)至 76,292.41 億元，復(fù)合增長(zhǎng)率為 8.87%。

全國(guó)商品房銷售額

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站

　　根據(jù)《2015 中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》 ，2014年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)平均營(yíng)業(yè)收入為 31,457.68 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) 5.77%，營(yíng)收規(guī)模雖進(jìn)一步擴(kuò)張，但擴(kuò)張速度明顯放緩，主要是在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行背景下，營(yíng)業(yè)收入占比最大的代理業(yè)務(wù)受市場(chǎng)沖擊較為明顯，同時(shí)部分新興競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)和新?tīng)I(yíng)銷渠道的出現(xiàn)，也在一定程度上加劇了策劃代理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)；值得一提的是，百?gòu)?qiáng)企業(yè)為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變革，積極調(diào)整業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)， 不斷推動(dòng)房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)服務(wù)鏈的多元業(yè)務(wù)拓展， 如金融、 經(jīng)紀(jì)、資產(chǎn)管理、 投資管理等業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)度大幅提升， 對(duì)營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)形成了一定的支撐。

　　2014 年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)保障了營(yíng)業(yè)收入保持相對(duì)高位，同時(shí)百?gòu)?qiáng)企業(yè)積極轉(zhuǎn)型，拓寬營(yíng)銷渠道，利用互聯(lián)網(wǎng)等新型營(yíng)銷方式吸引客源，保證了業(yè)務(wù)在新形勢(shì)下的可持續(xù)性。另一方面，受整體市場(chǎng)環(huán)境影響，百?gòu)?qiáng)企業(yè)面臨營(yíng)收減速與成本上升的雙重壓力，利潤(rùn)增長(zhǎng)之路變得日益艱難。在此背景下，百?gòu)?qiáng)企業(yè)采取了不同的發(fā)展策略：優(yōu)勢(shì)企業(yè)以現(xiàn)有資源為基礎(chǔ)，立足主營(yíng)業(yè)務(wù)，拓展金融等延伸業(yè)務(wù)，挖掘新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)，獲得了利潤(rùn)的持續(xù)增長(zhǎng)；部分企業(yè)聚焦房地產(chǎn)服務(wù)鏈相關(guān)細(xì)分市場(chǎng)，強(qiáng)化專業(yè)化能力，也形成了較好的業(yè)績(jī)支撐。值得警惕的是，百?gòu)?qiáng)企業(yè)也應(yīng)注意業(yè)務(wù)拓展與自身資源的匹配度，尤其在不熟悉的領(lǐng)域盲目過(guò)快拓展，可能會(huì)帶來(lái)較大的風(fēng)險(xiǎn)。

　　2014 年，營(yíng)收增速放緩與成本上升直接導(dǎo)致百?gòu)?qiáng)企業(yè)的毛利率和凈利率均有所下降。首先，人工成本、營(yíng)銷費(fèi)用等均處于不斷攀升的狀態(tài)，使得營(yíng)業(yè)成本居高不下；其次，在面臨較大的轉(zhuǎn)型壓力的情況下，企業(yè)紛紛進(jìn)行業(yè)務(wù)拓展，并不斷嘗試營(yíng)銷途徑的變革，加大在互聯(lián)網(wǎng)方面的投資力度，在硬件購(gòu)買、軟件提升、人員培訓(xùn)、高技術(shù)人才引進(jìn)等方面擴(kuò)大支出，不可避免地加大了企業(yè)成本，造成利潤(rùn)率下降的局面。

　　影響行業(yè)發(fā)展的因素

　　1、房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步專業(yè)細(xì)分，房地產(chǎn)綜合服務(wù)商市場(chǎng)空間擴(kuò)大

　　房地產(chǎn)業(yè)涉及到眾多相關(guān)上下游行業(yè)、 產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)， 對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)具有重大影響。我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商“全產(chǎn)業(yè)鏈”的運(yùn)營(yíng)成本不斷提高，因此主流開(kāi)發(fā)商在保持土地、融資及資源整合能力作為公司核心的同時(shí)，逐漸剝離開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈上非核心環(huán)節(jié)交給專業(yè)服務(wù)公司操作，形成由金融產(chǎn)業(yè)鏈、開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈、中介產(chǎn)業(yè)鏈、流通產(chǎn)業(yè)鏈構(gòu)成新產(chǎn)業(yè)體系，每個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈由不同的專業(yè)主體運(yùn)營(yíng)并相互協(xié)調(diào)發(fā)展。這將成為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。

　　我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的專業(yè)外包趨勢(shì)明顯，目前較為普遍的是銷售環(huán)節(jié)外包，并衍生到以房產(chǎn)銷售為導(dǎo)向的項(xiàng)目前期策劃各專業(yè)環(huán)節(jié)。政府顧問(wèn)、商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理、市場(chǎng)研究、房地產(chǎn)金融以及沿著產(chǎn)業(yè)鏈下游整合的二手房經(jīng)紀(jì)、物業(yè)管理等眾多新業(yè)務(wù)領(lǐng)域成為房地產(chǎn)綜合服務(wù)商未來(lái)業(yè)績(jī)成長(zhǎng)的新亮點(diǎn)。

　　2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商全國(guó)化趨勢(shì)拓寬了綜合服務(wù)商的市場(chǎng)空間

　　房地產(chǎn)綜合服務(wù)商的業(yè)務(wù)需要不斷的地域擴(kuò)張以維持持續(xù)性發(fā)展， 擴(kuò)大服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)不僅能擴(kuò)大公司的收入規(guī)模， 而且由于特定市場(chǎng)的變化很容易傳導(dǎo)至綜合服務(wù)商，因此跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)能分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　房地產(chǎn)綜合服務(wù)商經(jīng)營(yíng)模式的可復(fù)制性有利于公司實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)的快速擴(kuò)張。我國(guó)目前大部分房地產(chǎn)綜合服務(wù)商經(jīng)營(yíng)集中于一線城市，進(jìn)入二、三線城市較少，外地市場(chǎng)業(yè)務(wù)規(guī)模很小。但是綜合服務(wù)商的主要客戶開(kāi)發(fā)商逐步向二、三線城市擴(kuò)張，使二、三線城市對(duì)房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)需求增加。例如在新房營(yíng)銷代理業(yè)務(wù)中，一線城市新增商品房由房地產(chǎn)綜合服務(wù)商代理的比例較高，二、三線城市房地產(chǎn)綜合服務(wù)商較少，由房地產(chǎn)綜合服務(wù)商代理的比例不大，市場(chǎng)潛力大。隨著各地市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)綜合服務(wù)商經(jīng)營(yíng)模式的逐步熟悉和認(rèn)可，二、三線城市將擁有更大的市場(chǎng)空間。

　　3、中國(guó)經(jīng)濟(jì)處于長(zhǎng)期增長(zhǎng)的周期中，房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期仍將持續(xù)發(fā)展

　　從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看房地產(chǎn)的增速與 GDP的增速高度相關(guān)。2010～2014 年我國(guó)GDP 年均增長(zhǎng)率為 8.07%， “十二五”期間我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)強(qiáng)調(diào)以結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級(jí)為主，在維持總量規(guī)模穩(wěn)定增長(zhǎng)的同時(shí)更突出質(zhì)量的提高。國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展是房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

　　4、房地產(chǎn)需求依舊旺盛

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)面對(duì)的終端消費(fèi)市場(chǎng)需求狀況是決定房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展的關(guān)鍵，良好旺盛的房地產(chǎn)需求能推動(dòng)整個(gè)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，有利于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上各類主體的發(fā)展，包括房地產(chǎn)綜合服務(wù)商。

　　（1）人口紅利保障我國(guó)住房剛性需求

　　至少在未來(lái)十年的時(shí)間內(nèi)， 我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)仍將受益于人口紅利帶來(lái)的旺盛需求。購(gòu)房適齡人口中，對(duì)房地產(chǎn)剛性需求影響最大的一個(gè)年齡段是適婚年齡，20 世紀(jì)70 年代末至 80年代末，我國(guó)的人口出生率明顯回升， “嬰兒潮”現(xiàn)在相繼進(jìn)入婚育年齡，以“婚房”為主要特征的住宅需求具有相當(dāng)剛性。隨著房市泡沫的逐漸擠出以及年輕人財(cái)富的積累，剛性需求將持續(xù)釋放。

　　（2） 快速發(fā)展的城市化進(jìn)程帶來(lái)了源源不斷的新增房產(chǎn)需求

　　截至2013 年底，我國(guó)城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋壤秊?3.73%，仍然處于城市化快速發(fā)展的時(shí)期。根據(jù)國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的規(guī)律，在城市化率達(dá)到70%后，房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段。之前的快速城市化過(guò)程中，新增城市人口以及城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展將帶來(lái)旺盛的房產(chǎn)需求。國(guó)家“十二五”規(guī)劃提出要積極推進(jìn)城鎮(zhèn)化和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，提高城鎮(zhèn)綜合承載能力。預(yù)計(jì)隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，未來(lái)二、三線城市、縣城的房地產(chǎn)市場(chǎng)將有巨大市場(chǎng)空間，也將為房地產(chǎn)綜合服務(wù)企業(yè)帶來(lái)大量的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)。

　　（3）非住宅物業(yè)投資需求旺盛

　　我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展帶動(dòng)了零售商業(yè)、 辦公樓及工業(yè)廠房等各類物業(yè)的房產(chǎn)需求快速增長(zhǎng)，尤其是上海、北京等一線城市市場(chǎng)中，以商場(chǎng)、辦公樓、工業(yè)地產(chǎn)等為主的持有型物業(yè)往往成為各類房地產(chǎn)投資基金的投資重點(diǎn)， 增加了對(duì)各類物業(yè)的運(yùn)營(yíng)服務(wù)市場(chǎng)需求。

　　5、房地產(chǎn)市場(chǎng)理性調(diào)整有利于房地產(chǎn)綜合服務(wù)業(yè)長(zhǎng)期健康發(fā)展

　　從 2013 年底開(kāi)始，全國(guó)主要城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入調(diào)整期，主要表現(xiàn)為成交量的萎縮、價(jià)格漲幅趨緩或價(jià)格絕對(duì)值的下降。總體來(lái)看，此次房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整屬于向理性成長(zhǎng)軌道回歸的過(guò)程， 房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展的基本面并沒(méi)有產(chǎn)生根本變化。房地產(chǎn)市場(chǎng)在調(diào)整初期，市場(chǎng)的劇烈波動(dòng)在一定程度影響房地產(chǎn)綜合服務(wù)商的業(yè)績(jī)，主要原因是房地產(chǎn)成交量下降影響綜合代理銷售傭金的實(shí)現(xiàn)。但在調(diào)整中后期，房地產(chǎn)綜合服務(wù)業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展將從中受益，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

　　（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)綜合服務(wù)商的營(yíng)銷代理業(yè)務(wù)依賴度提高

　　低迷市場(chǎng)下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面臨更大銷售壓力， 與其由其自身承擔(dān)全部銷售壓力，開(kāi)發(fā)商更愿意將房產(chǎn)銷售交給綜合服務(wù)商運(yùn)作。

　　（2）房地產(chǎn)多專業(yè)環(huán)節(jié)外包趨勢(shì)加速

　　當(dāng)市場(chǎng)調(diào)整時(shí)， 房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)投資者及開(kāi)發(fā)商所運(yùn)作的各類項(xiàng)目面臨更大的盈利壓力，迫使它們提高在決策、經(jīng)營(yíng)、管理等各環(huán)節(jié)的效率和能力，從而增加了對(duì)房地產(chǎn)服務(wù)鏈中更多更廣的專業(yè)需求，加快了房地產(chǎn)專業(yè)細(xì)分進(jìn)程，提高綜合服務(wù)商的市場(chǎng)空間。

　　（3）房地產(chǎn)綜合服務(wù)業(yè)行業(yè)集中度提高

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)理性調(diào)整是優(yōu)秀房地產(chǎn)綜合服務(wù)商擴(kuò)大市場(chǎng)份額、 鞏固競(jìng)爭(zhēng)地位的良機(jī)。這主要是基于以下三個(gè)原因：A、困難市場(chǎng)下，客戶更信賴領(lǐng)先的企業(yè)，小規(guī)模服務(wù)商的項(xiàng)目機(jī)會(huì)減少；B、在當(dāng)年收入、利潤(rùn)下降的情況下，領(lǐng)先企業(yè)有更充沛的財(cái)務(wù)資源來(lái)調(diào)整、支撐公司發(fā)展，而小規(guī)模企業(yè)面臨生存危機(jī)；C、在市場(chǎng)不景氣時(shí)，房地產(chǎn)綜合服務(wù)商發(fā)展的核心員工會(huì)向優(yōu)勢(shì)企業(yè)聚集，小規(guī)模企業(yè)業(yè)務(wù)骨干面臨流失；D、具備規(guī)模優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)綜合服務(wù)商能夠?yàn)榭蛻籼峁└�多的專業(yè)支持，積累更多的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。根據(jù)《2015 中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》 ，金融危機(jī)以來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)綜合服務(wù)行業(yè)前十名的合計(jì)市場(chǎng)份額逐年上升，從 2008 年 7%增加至2014 年 16.26%。

　　6、政府積極促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，房地產(chǎn)綜合服務(wù)業(yè)將從中受益

　　近年來(lái)，我國(guó)政府針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行情況，出臺(tái)了一系列的宏觀調(diào)控政策，充分利用了各種政策手段促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。政府的宏觀調(diào)控有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，有利于房地產(chǎn)綜合服務(wù)業(yè)健康成長(zhǎng)。一方面，如果房市過(guò)度繁榮，開(kāi)發(fā)商銷售壓力小，無(wú)需綜合服務(wù)商的介入；如果房市低迷，即使專業(yè)的綜合服務(wù)商也要承擔(dān)過(guò)高的銷售風(fēng)險(xiǎn)，只有在房市理性平穩(wěn)的環(huán)境下，綜合服務(wù)商的市場(chǎng)空間和專業(yè)能力才能得到充分發(fā)揮。另一方面，以抑制不合理住房需求為主的調(diào)控措施加大了開(kāi)發(fā)商的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，擠壓了開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間，從而引發(fā)了專業(yè)細(xì)分和行業(yè)整合的需要，刺激開(kāi)發(fā)商與房地產(chǎn)綜合服務(wù)商加強(qiáng)合作。

　　7、房地產(chǎn)綜合服務(wù)行業(yè)逐步走向規(guī)范化

　　我國(guó)房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)發(fā)展時(shí)間較短，早期進(jìn)入門檻也較低，行業(yè)仍不成熟，存在一定問(wèn)題：比如代理費(fèi)率惡性價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、違規(guī)代理期房銷售等。但是房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)規(guī)范化發(fā)展問(wèn)題已經(jīng)得到了業(yè)內(nèi)人士及政府監(jiān)管部門的高度重視。

　　首先，業(yè)內(nèi)領(lǐng)先公司加強(qiáng)公司品牌建設(shè)，夯實(shí)自身實(shí)力，逐漸在品牌、客戶、業(yè)經(jīng)驗(yàn)、管理等方面提高了房地產(chǎn)綜合服務(wù)業(yè)的進(jìn)入門檻。

　　其次，房地產(chǎn)綜合服務(wù)商主動(dòng)參與樹立行業(yè)規(guī)范，完善企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理體制，提升從業(yè)人員的素質(zhì)，務(wù)實(shí)加強(qiáng)行業(yè)自律。

　　最后，政府監(jiān)管部門及行業(yè)自律組織通過(guò)不斷完善行業(yè)監(jiān)管法律法規(guī)體系，加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格認(rèn)證及經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入機(jī)制、 逐步建立房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)誠(chéng)信制度，以促進(jìn)行業(yè)健康有序發(fā)展。

　　受房地產(chǎn)宏觀政策的影響較大，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于拉動(dòng)鋼鐵、建材及家電家居等相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展舉足輕重，對(duì)金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展至關(guān)重要，對(duì)于推動(dòng)居民消費(fèi)升級(jí)、改善民生具有重要作用。我國(guó)各級(jí)政府歷來(lái)十分重視房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)管和調(diào)控， 針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)而采取相應(yīng)政策以穩(wěn)定市場(chǎng)。因此，房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)受宏觀政策影響較大。首先房地產(chǎn)業(yè)的政策手段豐富多樣，包括財(cái)稅政策、貨幣政策、金融政策、行業(yè)政策等。其次政策制定主體也較為復(fù)雜，各地房地產(chǎn)政策在細(xì)處存在一定差異。最后由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，法規(guī)及監(jiān)管體系需要完善之處較多，因此政策推出的節(jié)奏也較為頻繁。房地產(chǎn)項(xiàng)目周期較長(zhǎng)，快速變化市場(chǎng)政策環(huán)境在短期內(nèi)會(huì)給房地產(chǎn)綜合服務(wù)業(yè)帶來(lái)一定的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。但隨著法規(guī)及監(jiān)管體系的逐步完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策環(huán)境將更成熟穩(wěn)定，市場(chǎng)秩序更加健康有序。

　　土地供應(yīng)遠(yuǎn)期是稀缺的。我國(guó)目前主要城市的建設(shè)用地占比較高，北京、上海、天津都超過(guò)了20%，與發(fā)達(dá)國(guó)家相比存在國(guó)土過(guò)度開(kāi)發(fā)問(wèn)題。根據(jù)我國(guó)國(guó)土資源局新一輪的《土地利用總體規(guī)劃》 ，到 2020～2030 年，我國(guó)人口達(dá)到高峰14.7 億，全國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)用地達(dá)到2,665萬(wàn)公頃。因此，前階段建設(shè)用地規(guī)模大的地區(qū)，今后主要是盤活存量，增量空間已非常有限。 主要城市土地供應(yīng)的稀缺一方面將導(dǎo)致土地購(gòu)置、規(guī)劃、交易顧問(wèn)等咨詢服務(wù)業(yè)務(wù)量減少，另一方面也會(huì)壓縮新房營(yíng)銷代理業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)空間。因此，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)將逐步向二、三線城市轉(zhuǎn)移，在主要一線城市，持有型物業(yè)市場(chǎng)將逐漸成為主流， 房地產(chǎn)綜合服務(wù)業(yè)將面臨地域擴(kuò)張及持有型物業(yè)新業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)的雙重挑戰(zhàn)。

　　人力資源是房地產(chǎn)綜合服務(wù)商的核心資產(chǎn)， 優(yōu)秀的人才及團(tuán)隊(duì)往往是其核心競(jìng)爭(zhēng)力和支撐品牌的重要因素。房地產(chǎn)綜合服務(wù)商所需人才不僅專業(yè)化強(qiáng)，涵蓋面廣， 而且在人才本地化上要求較高， 尤其是中高端人才相對(duì)稀缺， 如銷售經(jīng)理、策劃經(jīng)理、物業(yè)服務(wù)經(jīng)理、高級(jí)估價(jià)師、投資顧問(wèn)、房地產(chǎn)金融人才以及綜合管理人才等。我國(guó)房地產(chǎn)綜合服務(wù)業(yè)的發(fā)展歷史相對(duì)較短，人才積累不夠，在強(qiáng)烈的全國(guó)化擴(kuò)張及新業(yè)務(wù)的發(fā)展需求下，優(yōu)秀人才缺口往往成為公司發(fā)展的瓶頸。

　　同時(shí)，房地產(chǎn)綜合服務(wù)業(yè)的人才流動(dòng)頻繁，公司面臨很高的人才流失風(fēng)險(xiǎn)。因此業(yè)內(nèi)優(yōu)秀公司非常重視科學(xué)的人力資源戰(zhàn)略體系的建立，通過(guò)人才激勵(lì)機(jī)制、員工培訓(xùn)，企業(yè)文化建設(shè)等方式，解決人力資源發(fā)展與公司規(guī)模擴(kuò)張之間的矛盾。

　　同時(shí)，隨著國(guó)內(nèi)勞動(dòng)力成本的提高，專業(yè)人才的持續(xù)補(bǔ)充將對(duì)房地產(chǎn)綜合服務(wù)商在業(yè)務(wù)布局初期構(gòu)成一定的成本壓力。由于人員成本相對(duì)剛性，優(yōu)秀的服務(wù)企業(yè)需要謹(jǐn)慎判斷市場(chǎng)形勢(shì)，積極獲取良好的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，從而能夠通過(guò)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目產(chǎn)出的不斷兌現(xiàn)來(lái)填補(bǔ)人員成本， 實(shí)現(xiàn)新增房地產(chǎn)服務(wù)項(xiàng)目在較長(zhǎng)經(jīng)營(yíng)周期內(nèi)的整體盈利。

　　行業(yè)的周期性、區(qū)域性或季節(jié)性特征

　　1、周期性

　　房地產(chǎn)綜合服務(wù)業(yè)的周期性與房地產(chǎn)行業(yè)保持一致， 是一個(gè)典型的周期性行業(yè)。與宏觀經(jīng)濟(jì)總是處于經(jīng)濟(jì)擴(kuò)展與經(jīng)濟(jì)收縮的周期性交替循環(huán)一樣，房地產(chǎn)行業(yè)在實(shí)際運(yùn)行過(guò)程中也會(huì)由于資源約束與消費(fèi)約束處于調(diào)整階段， 由于資源供給充裕或消費(fèi)需求拉動(dòng)處于擴(kuò)張階段，周而復(fù)始，循環(huán)往復(fù)，由此構(gòu)成了房地產(chǎn)行業(yè)的周期波動(dòng)。

　　2、區(qū)域性

　　由于房地產(chǎn)地理位置的不可復(fù)制性和房地產(chǎn)的獨(dú)特性， 加之各區(qū)域房地產(chǎn)消費(fèi)者需求的差異化，房地產(chǎn)行業(yè)具有典型的區(qū)域性特征。因此，房地產(chǎn)綜合服務(wù)業(yè)也具有明顯的區(qū)域性特征， 國(guó)內(nèi)主要房地產(chǎn)綜合服務(wù)商均在特定區(qū)域占有一定的優(yōu)勢(shì)。

　　3、季節(jié)性

　　房地產(chǎn)綜合服務(wù)業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)一樣，存在顯著的季節(jié)性特征。通常來(lái)講，房地產(chǎn)行業(yè)下半年成交量較上半年更為活躍，且在行業(yè)內(nèi)存在“金九銀十”的規(guī)律。

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2012 年～2014 年，全國(guó)商品房上半年銷售面積占全年銷售面積的比例分別為 35.91%、39.40%和 40.09%。

全國(guó)商品房銷售面積

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2012 年～2014 年，全國(guó)商品房上半年銷售金額占全年銷售金額的比例分別為 36.17%、40.99%和 40.81%。

全國(guó)商品房銷售額

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及眾多復(fù)雜的參與主體及專業(yè)環(huán)節(jié)， 由此產(chǎn)生了專業(yè)細(xì)分的需求并出現(xiàn)了房地產(chǎn)綜合服務(wù)行業(yè)。 國(guó)際房地產(chǎn)綜合服務(wù)業(yè)基本覆蓋了產(chǎn)業(yè)鏈全部環(huán)節(jié)，我國(guó)的房地產(chǎn)綜合服務(wù)業(yè)由于發(fā)展時(shí)間短，目前主要集中營(yíng)銷代理、咨詢研究、商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)等領(lǐng)域，為以下各類型客戶提供專業(yè)化服務(wù)：政府部門、土地運(yùn)營(yíng)商、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)投資基金、金融機(jī)構(gòu)等機(jī)構(gòu)投資者、辦公物業(yè)需求者、制造型企業(yè)、零售商、個(gè)人投資者、商品房消費(fèi)者等。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及各類房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)投資者是我國(guó)房地產(chǎn)綜合服務(wù)商的主要客戶。從項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)鏈條上來(lái)看：土地獲取→項(xiàng)目拓展→項(xiàng)目策劃→建筑設(shè)計(jì)→項(xiàng)目管理→營(yíng)銷推廣→銷售執(zhí)行， 既有房地產(chǎn)服務(wù)商只提供其中某一環(huán)節(jié)的專業(yè)咨詢服務(wù)， 也存在房地產(chǎn)綜合服務(wù)商提供某一房地產(chǎn)項(xiàng)目從土地獲取至銷售完成全過(guò)程的整合服務(wù)。

　　房地產(chǎn)綜合服務(wù)商的上游行業(yè)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)、金融機(jī)構(gòu)及機(jī)構(gòu)投資者等。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)運(yùn)作土地、 資本及各類專業(yè)資源生產(chǎn)出商品房供綜合服務(wù)商營(yíng)銷或提供其他專業(yè)服務(wù)，在土地儲(chǔ)備、開(kāi)發(fā)體量、預(yù)售樓盤總量等方面影響著房地產(chǎn)綜合服務(wù)商的總業(yè)務(wù)量。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)專業(yè)外包趨勢(shì)的發(fā)展程度也是影響房地產(chǎn)綜合服務(wù)業(yè)市場(chǎng)空間的一個(gè)重要因素。房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)投資者的投資方向、投資策略、資金規(guī)模等都是影響其對(duì)綜合服務(wù)商各項(xiàng)專業(yè)服務(wù)需求的重要因素。