一線樓市“調(diào)控風”來襲

　　去年以來深圳、上海房價上漲迅速，除了流動性相對寬裕、供應量下降及3·30新政等因素外，“首付貸”等操作也助漲市場。相關(guān)部門嗅到了其中被放大的購房杠桿風險。3月25日，上海發(fā)布《關(guān)于進一步完善本市住房市場體系和保障體系促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》（下稱“滬九條”），非滬籍限購“2改5”確定，上海二套房首付比例提高。當晚，深圳也發(fā)布新政，提高限購門檻和二套房首付比例。這標志著一線城市房地產(chǎn)調(diào)控的再次收緊。而除了一線城市的上海和深圳，重點二線城市中的武漢和南京也已出臺樓市新政。

　　縱觀一線城市的調(diào)控政策，核心其實就是限購和限貸兩條。隨著滬深兩地明里暗里的調(diào)控，同為一線城市的北京和廣州風聲漸緊。從非戶籍人口購房需繳納的社保年限來看，北京和上海需要連續(xù)繳納5年及以上，但上海還要求必須是“家庭購房”，即已婚，單身人士被排除在外。這一條，比北京更嚴。

　　徹夜未眠！

　　從下午6點開始，在中介的簽約室排隊等合同網(wǎng)簽，直到晚上11點才簽上，中間網(wǎng)簽系統(tǒng)“癱瘓一次”，對于上海的年輕購房者陳嘉來說，3月24日是“戰(zhàn)斗般”的一天。

　　與陳嘉一樣戰(zhàn)斗的，還有上海郊環(huán)線外的房產(chǎn)中介們。經(jīng)紀人徐偉在當晚零點才拖著疲憊的身軀回家，但在后半夜，他仍不斷接到客戶的電話，整夜未眠。

　　3月25日一早，上海即出臺“滬九條”，大幅提高了購房資格和首付比例。趕在新政前買房的人們，心中不知是喜是憂？

　　自2014年央行9·30新政以來，一年半時間內(nèi)，一線城市受惠于信貸寬松和首付下調(diào)，房價出現(xiàn)了大幅飆升，尤其是深圳和上海，其中更出現(xiàn)了裹挾著互聯(lián)網(wǎng)金融的“首付貸”，再次放大了購房杠桿，刺激了投資投機需求大量入市。

　　相關(guān)部門嗅到了其中的風險。實際上，在上海此次新政之前，一線城市的“降杠桿”行動已在進行。業(yè)內(nèi)預計接下來，北京甚至房價溫和的廣州，相關(guān)政策都會有所調(diào)整。

　　上海成調(diào)控最嚴城市

　　3月25日，上海發(fā)布《關(guān)于進一步完善本市住房市場體系和保障體系促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》（下稱“滬九條”）。

　　核心調(diào)控政策主要集中于前兩條：一是從嚴執(zhí)行住房限購政策。非滬籍居民購房繳納社保從2年調(diào)整為連續(xù)繳滿5年及以上；二是對擁有1套住房的居民家庭，再次申請商業(yè)個貸的首付款比例不低于50%；購買非普通住房的，首付款比例不低于70%。

　　這是對需求端的調(diào)控。而在開發(fā)商端，此前上海已通過收緊高端樓盤預售許可等措施來進行調(diào)控。

　　這標志著，繼深圳、北京打擊“首付貸”之后，一線城市房地產(chǎn)調(diào)控的再次收緊。政策出臺與上海市場表現(xiàn)緊密相關(guān)。

　　同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，2016年1-2月上海商品住宅成交面積分別為134萬平方米、79萬平方米，截至3月21日，3月份上海商品住宅成交量已高達136萬平方米，預計3月上海商品住宅成交量會突破230萬平方米。

　　按照這樣的預估值來計算，2016年一季度上海商品住宅成交量將超過440萬平方米，這是前所未有的。且在新房和二手房價格的漲幅上，上海越來越有“冠軍相”。

　　新城控股副總裁歐陽捷表示，上海房價瘋漲主要是因為三個因素，供求矛盾、貨幣廉價和投資避險，這三個因素有的是上海市政府能夠控制的，有些是控制不了的。

　　“上海只能在供求矛盾上去下功夫，想辦法增加供應，比如在土地出讓合同中增加中小套型的供應比例，或適當提高容積率；而在需求端，控制需求是一直以來調(diào)控的主要思路，此次政策最主要的落點也就在于控制需求方面”，歐陽捷說。

　　上海官方亦表示，今年的土地管理中，會加大土地的供應，確保“十三五”供地總量不會低于“十二五”，而且會有所增加。2016年的商品房土地供應量比2015年提高169公頃。不過，產(chǎn)生的效果可能在明年或者后年才能顯現(xiàn)。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉預計，從歷次上海樓市調(diào)控政策面從嚴開始的月份計算，大約7個月左右時間上海樓市的成交量將跌入低谷期，從這個時間點來判斷，10月份將是此次新政后上海樓市成交量跌入低谷期的時間段；10月份為了激活市場成交量，或者部分房企因為資金面的問題，上海樓市可能會出現(xiàn)開發(fā)商以價換量的局面。

　　一線城市集體去杠桿

　　縱觀一線城市的調(diào)控政策，核心其實就是限購和限貸兩條。

　　隨著滬深兩地明里暗里的調(diào)控，同為一線城市的北京和廣州風聲漸緊。

　　從非戶籍人口購房需繳納的社保年限來看，北京和上海需要連續(xù)繳納5年及以上，但上海還要求必須是“家庭購房”，即已婚，單身人士被排除在外。這一條，比北京更嚴。

　　廣州則要求符合5年內(nèi)在本市連續(xù)繳納3年以上個人所得稅或社會保險，深圳目前只需繳納1年社保，在四大城市里是最寬松的。

　　3月25日晚，深圳新政突襲出臺，大幅提高了購房門檻：本市戶籍居民家庭限購2套住房；非本市戶籍能提供3年及以上個稅或社保證明的，限購1套住房。

　　此外，從二套房首付比例來看，根據(jù)330新政，四個一線城市申請首套房商業(yè)貸款首付款比例不低于30%，二套房商業(yè)貸款首付比不低于40%。

　　但在執(zhí)行層面，四個城市表現(xiàn)不一。融360本月初的報告顯示，廣州對二套房的限制最嚴格，首付達到7成，上海對二套房購房者最為寬松，四五成首付為主，北京的首付比例以五六成為主，深圳是六七成為主。

　　記者從北京中介機構(gòu)偉嘉安捷了解到，北京地區(qū)除興業(yè)銀行和中信銀行兩家的“二套房”首付比例為60%，其他各銀行的二套房首付比例均為50%；另據(jù)融360消息，有極個別銀行可以做到40%。

　　融360房貸分析師胡飛船表示，廣州首付比例一直嚴格控制，這也是2015年廣州樓市價格變動幅度較小的主要原因。但對于北上深，較低的首付則再次刺激了投資客的大幅增加。

　　而此次上海調(diào)整后，二套房商業(yè)貸款購買普通住房的首付比例加到了50%，購買非普通自住房的，首付款比例要求不低于70%。

　　盡管在多數(shù)業(yè)內(nèi)人士看來，北京和廣州跟進收緊調(diào)控的余地并不太大，但上海這條二套房首付提高、收緊的政策，很大可能會被其他城市效仿寫進文件。

　　而在深圳的新政中，也提高了二套房的首付比例，對購房人家庭名下在本市無房但近2年內(nèi)有住房貸款記錄的或在本市已有一套住房但已結(jié)清相應住房貸款的，貸款首付比例執(zhí)行最低4成。

　　這被業(yè)內(nèi)人士視為一線城市調(diào)控正在向3·30新政甚至9·30新政之前的回歸。對從未取消限購的一線城市而言，2014年的9·30新政核心是放寬首套房認定，已有一套房結(jié)清貸款依然可認定為首套房，從而降低了首付比例；而2015年的3·30新政進一步放寬二套房貸款，二套房商業(yè)貸款從此前的7成首付降低為4成首付。

　　至此，一年半時間內(nèi)，二套房首付比例從7成到4成再到5成，一線城市經(jīng)歷了從加杠桿到降杠桿的過程。“在實際執(zhí)行中，幾個大城市很多項目銀行都要求二套房首付7成了。”一位大型開發(fā)商內(nèi)部人士說。

　　狙擊投機防范風險

　　從上海和深圳各個政府部門的表態(tài)來看，收緊樓市調(diào)控，在于看到其中的投機需求、非理性需求太多了。

　　“我們要控制一些過早釋放的需求。因此無論貸款是否結(jié)清都視同第二套房”，在“滬九條”出臺后，央行上海總部調(diào)查統(tǒng)計研究部主任王振營如此解釋。

　　2015年下半年以來上海樓市的火爆行情中，價格推漲帶來的恐慌性入市也占了一定比例，在上海市住建委主任顧金山看來，這是提前透支了一部分需求。同時，市場上房東毀約、跳價的現(xiàn)象頻現(xiàn)，“確實是非理性上漲”，他說。

　　3月2日，深圳市金融辦下發(fā)“防范房地產(chǎn)行業(yè)金融風險”的函件，要求相關(guān)單位對P2P、小貸公司涉及眾籌買房、“首付貸”或其他涉及高杠桿放貸的情況進行摸底排查。

　　18日，深圳市互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會發(fā)出通知，要求相關(guān)企業(yè)嚴禁新開展“眾籌炒樓”業(yè)務，對于存量業(yè)務，立即停止募集并清理。

　　一份深圳房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會名為《深圳房價飆升的動因分析》的分析報告顯示，2015年的深圳樓市，能借助的金融工具多了，因此看上去可以支付的總價更高了，但這里隱含了金融泡沫的魅影。

　　報告還稱，深圳樓市中金融杠桿被濫用，推動成交物業(yè)總價節(jié)節(jié)攀升，其結(jié)果是“剛需”已經(jīng)快被拋離出深圳樓市基本面，而投資客在市場里擊鼓傳花。

　　23日，深圳人行下屬的深圳經(jīng)濟特區(qū)金融學會下發(fā)了《關(guān)于加強個人住房貸款風險控制措施的決議》，主要從金融層面抑制投資炒房行為，降低高杠桿的風險。

　　深圳中原研究中心指出，“首付貸”暫停、嚴禁眾籌、評估價上調(diào)提高稅費等都體現(xiàn)出了政府在抑制投資客特別是短炒客的進入的動機。深圳政府一直在觀望樓市近期走勢，差別化的政策調(diào)控應該是主要思路。

　　中原的市場調(diào)查顯示，3月份以來，已經(jīng)有部分銀行在執(zhí)行過程中有針對性地收緊了房貸，特別是對短期內(nèi)多次貸款的客戶，審批難度加大。

　　對于已經(jīng)進入觀望期的深圳樓市來說，新的調(diào)控風聲會讓現(xiàn)階段的觀望情緒加重。從近期的中原經(jīng)理和報價指數(shù)可以看到，二手市場議價空間在加大，買方市場有望再次來臨。