“出手要快，營(yíng)改增之后，可能房?jī)r(jià)漲得越高，稅繳得越多！”

　　隨著國(guó)稅總局局長(zhǎng)王軍“‘營(yíng)改增’首次涉及自然人繳納增值稅征管，個(gè)人二手房交易納入征管范圍中”的表態(tài)，二手房市場(chǎng)像被點(diǎn)燃的爆竹，一下炸開了。

　　3月17日早上，《華夏時(shí)報(bào)》記者在朝陽(yáng)區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心看到，里面擠滿了人。據(jù)工作人員介紹，年后辦理過戶手續(xù)的人數(shù)相較之前大大增加。

　　根據(jù)政府工作報(bào)告的要求，今年5月1日要全面落實(shí)“營(yíng)改增”。談及“營(yíng)改增”方案，王軍表示，國(guó)稅總局將會(huì)同財(cái)政部，盡快公布“營(yíng)改增”實(shí)施方案，最快有望于全國(guó)兩會(huì)后就提交審定。住房持有滿兩年后可免征的營(yíng)業(yè)稅，在變成增值稅后，或?qū)⒂?%的稅率變?yōu)?1%后向個(gè)人征收。但目前透露出來的方案中，具體到個(gè)人，營(yíng)改增會(huì)對(duì)個(gè)人二手房交易產(chǎn)生什么影響，在具體政策尚未出臺(tái)的情況下，尚難下結(jié)論。

　　過戶的人群中，不少因?yàn)椤氨荛_了多繳稅”的政策而暗自欣喜。不過，據(jù)《華夏時(shí)報(bào)》記者了解，稅負(fù)增加的情況或?qū)⒉粫?huì)發(fā)生。增值稅或?qū)⒀永m(xù)營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠政策。而優(yōu)惠政策過期，購(gòu)房時(shí)繳納的增值稅在賣房時(shí)或?qū)⒃试S被抵扣。

　　增值稅來了

　　3月17日，朝陽(yáng)區(qū)房產(chǎn)交易中心人頭攢動(dòng)。大屏幕上的紅色排號(hào)數(shù)字跳動(dòng)得似乎格外慢，一個(gè)阿姨拿著217的排號(hào)票，隔兩分鐘就要看一眼大屏幕。

　　這里每天8點(diǎn)40分放排號(hào)票，但職業(yè)中介和有耐性的人們總是6點(diǎn)多就排著隊(duì)等待了。房產(chǎn)交易中心的忙碌和擁擠已經(jīng)不是第一天了。自從新年以來，幾乎是一個(gè)政策出來，就帶來一波二手房買賣熱浪。然而，和此前“降低房地產(chǎn)交易契稅、營(yíng)業(yè)稅，持有兩年以上過戶免營(yíng)業(yè)稅”的利好不同的是，此次營(yíng)改增，更像是“加稅”的方案。擔(dān)心買賣房多繳稅讓持觀望態(tài)度的買房者也坐不住了。增值稅的消息出來后，北京市二手房一周網(wǎng)簽5936套，環(huán)比增長(zhǎng)25.8%，同比增長(zhǎng)241.9%。

　　這樣的擔(dān)心并非杞人憂天。按照建筑業(yè)的增值稅率，二手房交易要繳納11%的增值稅率，而營(yíng)業(yè)稅的稅率僅5%。按照這個(gè)稅率計(jì)算，無論征稅主體是買房者還是賣房者，交易成本都會(huì)有所提高。不過，由于具體政策尚未出臺(tái)，稅負(fù)是否真的會(huì)有變化還未知。不動(dòng)產(chǎn)業(yè)納入“營(yíng)改增”，可能適用6%、11%的稅率。如果按照稅負(fù)必須降低的要求來看，則很可能適用3%的征收率。業(yè)內(nèi)人士介紹，稅制改革政策設(shè)計(jì)時(shí)，是要保證平穩(wěn)過渡。原來營(yíng)業(yè)稅是5%，改成增值稅后，要么通過核定征收的辦法，確定征收率，這并不是常規(guī)增值稅的辦法，后續(xù)再慢慢調(diào)整到常規(guī)增值稅征收辦法；要么通過配套其他政策的調(diào)整，保證整體稅負(fù)不會(huì)有太大變化。

　　此外，個(gè)人二手房買賣若改成增值稅，則原來購(gòu)買住房繳納的增值稅，在該套住房賣出時(shí)，已繳納的增值稅可能允許被抵扣掉。

　　稅收優(yōu)惠繼續(xù)

　　“營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠政策會(huì)延續(xù)。”業(yè)內(nèi)人士告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者。

　　財(cái)政部辦公廳主任、新聞發(fā)言人歐文漢在3月8日也明確，為進(jìn)一步減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，營(yíng)改增全面推開期間，擬對(duì)稅收優(yōu)惠政策原則上予以延續(xù)，對(duì)特定行業(yè)采取過渡性措施，確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增。

　　“營(yíng)改增從十年前就開始設(shè)計(jì)政策，每年都會(huì)對(duì)行業(yè)數(shù)據(jù)進(jìn)行采樣、測(cè)算，政策設(shè)計(jì)初衷就是整體行業(yè)綜合稅負(fù)大體不變。”北京某區(qū)地稅局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

　　王軍也直言，“前幾天還和財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉商量，打算再建議給一個(gè)行業(yè)新增一項(xiàng)過渡政策，以更好地確保該行業(yè)稅負(fù)只減不增。”

　　目前，二手房交易共需繳納8種稅，即營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅、城建稅、教育附加稅、地方附加稅和契稅。在國(guó)家房地產(chǎn)“去庫(kù)存”的宏觀背景下，此前已有一系列政策出臺(tái)，利好樓市。

　　中國(guó)人民大學(xué)財(cái)政金融學(xué)院教授朱青表示，優(yōu)惠政策會(huì)延續(xù)，甚至稅負(fù)會(huì)下降。按照規(guī)定，增值稅法規(guī)定不經(jīng)常發(fā)生增值稅納稅義務(wù)的單位和個(gè)人，從事增值稅的銷售活動(dòng)，就要按小規(guī)模納稅人處理，小規(guī)模納稅人的征收辦法就是3%的征收率，和營(yíng)業(yè)稅沒有太大的變化，相比原來的5%還有所下降。

　　不過，南京財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)系主任周紹東認(rèn)為，“營(yíng)改增”之后不大可能實(shí)行“一刀切”的政策。“營(yíng)業(yè)稅都是按照5%征繳，但是增值稅不同，增值稅是對(duì)這個(gè)房子的增值部分進(jìn)行征稅，每個(gè)房子根據(jù)房型不同、房齡不同增值部分不能一概而論，我認(rèn)為營(yíng)改增可能會(huì)對(duì)房子進(jìn)行分檔次、分類別征稅。”周紹東表示。

　　不過，二手房交易營(yíng)改增后，個(gè)人綜合稅負(fù)成本是升是降，則需要等待相關(guān)細(xì)則出臺(tái)后再做判斷，不同的人情況可能也不一樣。“預(yù)計(jì)個(gè)人買賣二手房交易的稅負(fù)應(yīng)該不會(huì)有太大的變化。”業(yè)內(nèi)人士表示。