2015年，中國房地產市場在寬松的政策刺激下，總體上步入了復蘇通道。包括市場成交、房價等指標總體上出現回暖，甚至好于預期。但同時，包括土地成交量、新開工量、開發投資額等指標非常低迷，全國商品房庫存壓力繼續增大，三四線城市市場依然偏弱。中國經濟新常態的發展模式，需要房地產新常態發展模式做配合。總體上看，中國房地產市場的基本面正趨于好轉，2015年的市場邏輯也將在2016年繼續得到演繹。尤其考慮到2016年房地產供求政策會趨于寬松、市場預期也逐漸向好，我們認為樂觀的情緒較之2015年會增強。基于這樣一個大方向的判斷，我們對2016年各個指標進行了逐個分析和預判。回顧過去幾年的全國房地產市場年報：2013年底，我們預測2014年特征為：高位振蕩，逐步降溫；2014年底，我們預測2015年特征為：探明底部，復蘇上行；展望2016年，我們預測其特征為：政策風暖，市場向上。2016年全國房地產市場依然是機遇和挑戰、守正和出新、堅守和轉型并存的大時代。

　　一、市場供應

　　1全國房地產開發企業土地購置面積預計2016年增長8%左右

　　2015年，房地產開發企業土地購置面積22811萬平方米，比上年下降31.7%，降幅比1-11月份收窄1.4個百分點；土地成交價款7622億元，下降23.9%，降幅收窄2.1個百分點。

　　從近年來的土地購置面積走勢看，隨著2009年房市轉暖，2010年土地購置面積快速上升。2011年創歷史最高值，其后呈振蕩下滑態勢。2012年呈現前冷后熱，全年成交仍處于歷史地位。2013年，土地市場伴隨樓市回暖日益火爆，龍頭企業集中拿地，土地購置面積同比呈現逐步上揚態勢。2014年，由于行業比較低迷，樓市庫存壓力較大，房企資金趨于緊張，購地節奏有所放緩。2015年，在樓市復蘇態勢下，由于房企對行業中長期發展保持謹慎態度，以及去庫存壓力等因素，土地購置面積及其增幅創近十幾年來歷史同期新低。

　　圖：2016年全國房地產開發企業土地購置面積及增幅預測

　　數據來源：國家統計局、易居研究院

　　2016年土地市場將觸底反彈，實現正增長，土地成交面積增幅預計在8%左右。主要原因：一是2015年商品房市場整體反彈，銷售量穩步回升，銷售回款明顯增加，房企資金狀況有所改善；二是2015年房市溫和回暖，受銷售狀況良好的影響，房企亟需增加土地儲備，為后續發展做準備；三是2015年土地購置量降幅明顯，造成基期值較低。此外，考慮庫存壓力依舊較為嚴重，尤其是廣大三四線城市，多數城市的房企在土地購置方面仍持謹慎態度，所以2016年全國土地成交面積不易大增。

　　2全國房地產開發投資預計2016年增長4%左右

　　2015年，全國房地產開發投資95979億元，同比增長1.0%，增速比1-11月份回落0.3個百分點。其中，住宅投資64595億元，增長0.4%，增速回落0.3個百分點。

　　從近年房地產開發投資走勢看，自2001年以來，全國房地產開發企業投資完成額持續快速上升。具體來看，受招拍掛、清理閑置土地等調控政策的影響，2005至2006年房地產開發投資額的增速有所放緩，但隨后2007年增速又迅速飆升至30.2%。2008年受國內經濟下滑和樓市慘淡影響，投資增速又迅速下滑至23.4%，2009年更是下降至16.1%。2010年隨著房地產行情回暖以及貨幣寬松政策的延續，房地產開發企業加大投資，增長率達到33.2%。隨后國家連續出臺多項樓市調控政策，房地產開發投資增幅連續下滑，跌至2012年的16.2%。2013年隨著樓市的回暖，投資增速有所回升。2014年在行業持續低迷的情況下，投資增幅明顯回落，創過去十幾年新低。2015年，在樓市復蘇力度較弱、地價不斷攀升、庫存不斷積壓的背景下，開發投資延續2014年的放緩趨勢，投資增幅再創歷史新低。

　　圖：2016年全國房地產開發企業投資完成額及增幅預測

　　數據來源：國家統計局、易居研究院

　　2016年全國房地產投資增速企穩反彈，但幅度有限，預計全年同比增幅為4%左右。主要原因：一是經濟由高速增長過渡到中高速增長，固定資產投資增幅持續下滑，房地產開發投資增速也受到一定程度制約；二是預計2016年土地購置面積穩步增長，新開工量保持平穩，從而帶來開發投資同比小幅增長；三是由于2015年土地購置面積及新開工量大幅下滑，將影響到2016年的施工量，進而影響開發投資的增速，所以不會顯著反彈。

　　3全國房地產開發企業房屋新開工面積預計2016年基本持平

　　2015年，房屋新開工面積154454萬平方米，下降14%，降幅比1-11月份收窄0.7個百分點。其中，住宅新開工面積106651萬平方米，下降14.6%，降幅比1-11月份收窄0.6個百分點。

　　從近年來房屋新開工面積的走勢看，2012年之前同比增幅都保持正增長，年均增幅18.8%。其中2010年增幅達近十幾年最高值，部分原因與2009年商品房銷售面積大漲有關。2011、2012年受調控政策影響，企業觀望氣氛加重，新開工面積增幅逐步下行，2012年首次出現同比負增長。2013年樓市發展整體穩定，房企開工大幅放量，房屋新開工面積增幅明顯回升。2014年受到行業環境的整體下行影響，房屋新開工面積明顯回落。2015年延續2014年回落態勢。

　　圖：2016年全國房地產開發企業房屋新開工面積及增幅預測

　　數據來源：國家統計局、易居研究院

　　2016年全國房地產開發企業房屋新開工面積預計與2015年持平。主要原因：一是2015年全國開發企業購地面積大幅下滑，制約了2016年的新開工面積增長；二是預計2016年房企資金壓力有所緩和，新開工量和復工量基本平穩；三是2015年新開工面積延續上一年下跌趨勢，連續兩年下跌，基期值已較低，所以2016年同比不會繼續大跌了；四是預計2016年房企土地購置面積增長8%，對新開工起到一定的托底作用。

　　4房地產企業金融環境預計2016年將保持寬松

　　2015年，房地產開發企業到位資金125203億元，同比增長2.6%，增速比1-11月份擴大0.4個百分點。其中，國內貸款20214億元，下降4.8%；利用外資297億元，下降53.6%；自籌資金49038億元，下降2.7%；其他資金55655，增長12%。在其他資金中，定金及預收款32520億元，增長7.5%；個人按揭貸款16662億元，增長21.9%。

　　從近年房地產開發企業資金來源情況看，2014年之前，房地產開發企業本年資金來源持續高速增長，年均增幅接近26.5%。2008年，受金融危機及樓市低迷影響，房地產開發企業資金來源曾大幅下降。2011年及2012年受調控政策影響，房地產開發企業融資環境惡化、資金回籠不暢。2013年，市場回暖帶動量價齊升，房企資金回籠顯著。2014年，受行業調整以及市場低迷的影響，房企資金來源明顯回落。2015年房企資金來源有所改觀，未來還需進一步改善。

　　圖：2016年全國房地產業金融環境指數走勢預測

　　數據來源：易居研究院

　　根據易居房地產研究院建立的全國房地產業金融環境測評模型，2015年前三季度，全國房地產業金融環境指數為0.7，較上半年升0.59個百分點，較去年同期上升1.21個百分點，進入寬松區間，延續了上半年觸底反彈以來的上行態勢。主要是受銀行間市場同業拆借月加權平均利率明顯下降、房企到位資金增速上升、個人購房貸款加權平均利率下降等因素的影響。根據中央和地方的政策導向及市場走勢，預計2016年影響房地產業金融環境指數的主要指標將繼續利好房地產市場的發展，房地產業金融環境指數仍將處于寬松區間。