雖然2016年股市不再可能有類似于2014年至2015年那樣的財(cái)富效應(yīng)，深圳樓價(jià)客觀上有回調(diào)的訴求，不過，由于貨幣政策寬松不變，資產(chǎn)配置荒依舊，房貸利率降至歷史最低，可謂配置房產(chǎn)的好時(shí)機(jī)。深圳樓市量價(jià)平穩(wěn)或略有回調(diào)應(yīng)是大概率事件。

　　盡管經(jīng)濟(jì)在“尋底”、內(nèi)需疲軟，但我國樓市2015年重歸火爆，重點(diǎn)城市地王頻出、樓市量價(jià)顯著上漲。作為樓市“優(yōu)等生”和“風(fēng)向標(biāo)”的深圳，其樓市之火爆不僅超過了過去任何一年，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了其他重點(diǎn)城市。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，截至2015年11月，深圳房價(jià)連續(xù)12個(gè)月領(lǐng)漲全國，同比上漲44.6%，這一漲幅將其他城市遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在了后面。

　　房價(jià)高歌猛進(jìn)，但購買力沒有被甩開。截至去年12月底，深圳新房和二手住房成交面積同比分別增長65%和161.6%，不僅冠絕一線城市，也有望刷新本世紀(jì)以來深圳的成交新高，新房甚至超過2009年“擴(kuò)大內(nèi)需”時(shí)的規(guī)模。即便11月后是“金九銀十”后的淡季，二手房成交量此前已連續(xù)三個(gè)月下滑，10月成交不足7月高峰期一半，預(yù)示需求透支后進(jìn)入回調(diào)期。但11、12月淡季不淡，兩月新房成交面積環(huán)比逆勢(shì)增長7.7%和24.4%、二手房成交增長16.2%和32.9%。11月還創(chuàng)造單體最大項(xiàng)目被萬人瘋搶和6小時(shí)“日光”的歷史紀(jì)錄。

　　2016年，深圳樓市還將延續(xù)2015年的“高亢”走勢(shì)嗎?專家和機(jī)構(gòu)的預(yù)測(cè)判若水火。“看多”的不在少數(shù)，甚至有人認(rèn)為深圳房價(jià)將趕超香港。原因有兩條:一是基本面，比如人均GDP、人均可支配收入、人均存款、第三產(chǎn)業(yè)增長、適齡購房人群占比、創(chuàng)業(yè)主體占比、非主板上市企業(yè)總數(shù)等多個(gè)指標(biāo)，深圳位居“全國第一”，但住房自有率僅30%、90平方米以下存量商品住房占比近60%，意味著無論首次購房，還是改善型購房，未來的需求潛力和支付能力都很大;第二是供求關(guān)系。數(shù)據(jù)顯示，2009年至2015年，深圳“招拍掛”出讓的住宅用地占比一直在下降，7年平均占比僅9.1%，2015年前10個(gè)月僅1.3%。近年來，深圳90%的新房依賴城市更新供應(yīng)。易于推進(jìn)的更新項(xiàng)目所剩無幾，剩下的都是談判周期長的“難啃骨頭”。因此，房價(jià)在中長期內(nèi)上漲預(yù)期很強(qiáng)。數(shù)據(jù)顯示，截至去年12月30日，深圳商品住房可售面積411萬平方米、38420套，可售商品住房僅夠7個(gè)月消化，已連續(xù)11個(gè)月跌破供求警戒線。若后續(xù)推盤不足，可能會(huì)出現(xiàn)“無房可賣”的局面。

　　但同時(shí)“看空”的理由也很充足。近日有媒體列出2016年樓市降價(jià)壓力最大的20個(gè)城市，深圳赫然在列;也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，深圳房價(jià)收入比高居全國榜首，很多人才和企業(yè)搬離深圳，高房價(jià)不可持續(xù)。

　　筆者認(rèn)為，“看空”或“看多”前，要分析2015年深圳房價(jià)暴漲的原因。樓市基本面，如供求關(guān)系、人口年輕、貨幣政策寬松等，過去幾年也一直存在。通過樓盤調(diào)研和購買行為分析，筆者判斷，股市財(cái)富效應(yīng)、資產(chǎn)配置荒、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新企業(yè)集中，疊加貨幣寬松、投融資便利，造成短期內(nèi)購買力、購買需求迅速提升，才是本輪深圳房價(jià)暴漲的元兇。目前，深圳開戶股東賬戶超過1200萬，而2014年深圳常住人口僅1077萬人，人均股票賬戶全國第一，也是此輪牛市全國新開戶最多的城市，極大地享受了股市的財(cái)富效應(yīng)，而房價(jià)去年上半年暴漲與股市大牛在時(shí)間上也匹配。

　　借助積淀的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和互聯(lián)網(wǎng)迅速發(fā)展契機(jī)，深圳從山寨之都轉(zhuǎn)向創(chuàng)業(yè)之都。狹小的空間集聚了2000萬人口、1000多個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、185.8萬戶商事主體。大眾創(chuàng)業(yè)和萬眾創(chuàng)新的激勵(lì)，加上多層次資本市場支持，深圳迅速成為互聯(lián)網(wǎng)之都、創(chuàng)業(yè)之都。2014年，深圳新增中小企業(yè)19.6萬家，上市備案企業(yè)940家，中小板和創(chuàng)業(yè)板上市企業(yè)數(shù)連續(xù)8年居國內(nèi)大中城市首位，迅速出現(xiàn)了一批富裕群體，他們是購房的主力。

　　同時(shí)，“三期疊加”背景下，新經(jīng)濟(jì)在體量上、動(dòng)力上無法填補(bǔ)經(jīng)濟(jì)下滑空白。經(jīng)濟(jì)增速“下臺(tái)階”疊加轉(zhuǎn)型困境，部分企業(yè)選擇退出實(shí)體經(jīng)濟(jì)。同時(shí)，購房成本降至歷史最低，貨幣政策極其寬松，京滬穗深的房子是既能防止貶值風(fēng)險(xiǎn)，又能獲得平均收益的最佳投資品。加上去年下半年股市波動(dòng)、債市去虛熱、剛性兌付打破，資產(chǎn)顯現(xiàn)配置荒，這些城市的樓盤就進(jìn)入了高凈值人群大類資產(chǎn)配置組合。由于深圳樓市體量較小，高凈值人群購房顯著抬升了房價(jià)，并改變了市場預(yù)期。由此，深圳房價(jià)在整體需求攀升的推動(dòng)下不斷上揚(yáng)。

　　據(jù)此，筆者認(rèn)為2016年股市不再可能出現(xiàn)類似于2014年至2015年那樣的財(cái)富效應(yīng)，高凈值人群購房熱情不會(huì)像2015年那樣高漲;改善型需求前期釋放較多，加上房價(jià)“上臺(tái)階”，新增需求釋放被制約;2014年深圳人社局發(fā)布的月工資平均數(shù)僅4360元，意味著目前的房價(jià)將絕大部分剛需甩出去了，有效需求空間收窄。因此，深圳房價(jià)客觀上有回調(diào)的訴求，這與2007年股市財(cái)富效應(yīng)推動(dòng)深圳房價(jià)上漲后的回調(diào)是一個(gè)道理。

　　不過，由于貨幣政策寬松不變，資產(chǎn)配置荒依舊，房貸利率降至歷史最低，可謂配置房產(chǎn)的好時(shí)機(jī)。深圳這樣人口和產(chǎn)業(yè)集聚能力繼續(xù)提升的特大城市，剛需和投資需求等購買力后勁很足，而且年底連續(xù)誕生地王，給市場對(duì)未來房價(jià)上漲預(yù)留更多想象空間，房價(jià)自也難以顯著下調(diào)。總之，貨幣寬松和自身調(diào)整訴求是作用深圳樓市2016年上下的兩股力量，量價(jià)平穩(wěn)或略有回調(diào)應(yīng)是大概率事件。

　　（作者系深圳市房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉）