去庫存，顯然已成為2016年樓市的主基調。

　　去年底召開的中央經濟工作會議，提出了今年經濟工作五大任務：去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板。

　　第二項任務其實就是“化解房地產庫存”。這是中央在繼去年11月上旬召開的中央財經領導小組會議，將“化解房地產庫存”作為明確的任務后，第二次提出“房地產去庫存”。

　　根據國家統計局數據，截至2015年11月末，全國商品房待售面積達6.96億平方米，比10月末增加1000多萬平方米，比一年前增加了1億平方米。其中，住宅待售面積為4.40億平方米。而中國社科院財經戰略研究院報告指出，商品住房過剩總庫存高達21億平方米。中國房地產數據研究院院長陳晟估算，潛在庫存不少于40億平方米……

　　數據之高，令人咋舌。其間，廣東的廣深這兩個一線城市，對全國庫存的“貢獻”究竟占比多少呢？南都記者特別對此進行了一番梳理統計。

　　好在，事情并沒有大家想象中的那么壞。若以截至2015年11月全國住宅庫存為4.4億平方米計算，廣州當前913.25萬平方米的庫存，僅占了總數的2%；而深圳現有住宅庫存410.456萬平方米，只占全國的0.9%.

　　如果要預測去庫存時間，在中原地產項目總經理黃韜看來，過往廣州庫存所需的去化時間一直都保持在8至10個月左右，“目前所需去化時間是11個月，只是略多一點點，處于正常范圍”。

　　而對于深圳，深圳中原地產董事總經理鄭叔倫則認為，深圳當前不存在去庫存的困難，需要面對的是供不應求的局面導致市場過熱的風險。

　　廣州

　　花都庫存最多去化時間15.7個月

　　“以現有庫存(即已批未售的貨量)，除以此前三年平均每月的成交量來計算，可得出現有庫存去化的大概時間”。

　　截至2015年底，廣州一手住宅庫存面積是913.25萬平方米，是深圳410.456萬平方米的2.2倍;廣州庫存套數是72555套，是深圳37566套的1.93倍。

　　據廣東中原地產戰略研究中心總監胡廣東表示，廣州現有庫存所需的去化時間大概是11個月左右，屬于正常水平，“此前去化慢的月份，比如說2015年初，所需去化的時間最長曾達13-14個月”。

　　白云庫存最少去化時間最短

　　據統計，在廣州11個區中，中原地產的統計是白云區的庫存最少，去化時間最短，只需5.16個月。胡廣東表示，這是因為白云區去年新貨量非常少，貨量都集中在幾個板塊，如金沙洲，白云大道北、同和一帶。不過，今年白云區的同和和白云新城，都會有新盤且是大盤出現，屆時會令該區庫存有所增加。

　　花都庫存最大去化時間最長

　　胡廣東分析，花都一直以來市場的獨立性比較明顯，不像廣州其他區那樣受大市影響�！皬V州市區去花都買房的人比例低，加上這幾年一直受限購的影響，花都項目的體量也不小，所以它的去化壓力大一點�！蹦壳�，花都區的庫存達196.7萬平方米，而它在2014年成交了148.6萬平方米，現有庫存的去化時間多達15.7個月，屬于全廣州庫存最大，去化時間最長的一個區。

　　天河去年基本無后續供應

　　天河區現有庫存的去化時間只需6.72個月。去年，天河區只成交了3087套房，在廣州中心四區中排名第三。“主要是天河供應較大的板塊———珠江新城在2015年基本沒有后續供應了，加上天河的項目其實也不算多，大盤就只有天健上城、寶翠園等”。胡廣東說，尤其天河區在2015年二季度成交好轉，改善型項目表現向好，所以目前的存量處于相對較低的水平。

　　增城從化等庫存壓力不大

　　新黃埔區中的原蘿崗，庫存量高的去化時間長達15-16個月。但在2015年，該區去化加快，加之此前的大盤如中海譽城、越秀地產的多個樓盤及萬科東薈城等，都是在2014年和2015年是主力去化期，如今已入尾貨階段，“現有的庫存并不算嚴重”。

　　增城在2015年正式由市改區，去年算是全廣州銷售最大的區域且多個項目都賣得不錯，但胡廣東認為，絕大部分項目受到來自蘿崗的競爭壓力，導致其價格沒有上升空間。

　　同樣去年正式掛牌由市改區的從化，現有的庫存去化時間只需7.84個月。胡廣東認為，目前絕大部分廣州人還未把從化做為常住考慮的區域，除了地鐵沿線會有廣州人購買，其普通住宅都是從化本地人買得多。豪宅這塊，從化的量并不大。

　　南沙去化速度受政策影響大

　　南沙則是當前廣州庫存去化時間第二長的區域。胡廣東認為，南沙的市場不是從數據分析就能看得出，“它都是隨著政策走的。該區域兩極分化，有些項目賣得好，有些位置一般的去化也很一般�！彼�認為，接下來南沙會有很長一段時間屬于快速消化階段�！澳壳暗娜セ瘯r間其實不是相當準確的判斷。哪怕目前的庫存去化時間顯得長，但它受政策的影響會更大一些，所以去化會加快，不是數據顯現的那么簡單”。

　　胡廣東認為，番禺當前的庫存主要來自于亞運城，“其實如果把亞運城剔除的話，整個番禺現都屬于斷貨期。因為之前傳統的片區新貨已不多”。他認為，番禺如果不計亞運城這一板塊，其市場有很大的提升空間。

　　老城區一向是慢慢賣的節奏

　　越秀區、海珠區方面，胡廣東認為，這兩區的貨量少成交也少，價格也高，向來都是慢慢賣的節奏。而荔灣區在2015年新增廣鋼新城板塊，先期出現的產品多是面積小總價低并以此打開市場，但在2016年的供應會加大，屆時競爭壓力加劇，去化周期或會拉長。