如果要對2016年的樓市做幾個方面的猜想，絕對離不開對深圳樓市的預測。

　　按照官方數據，深圳新房價格2015年上漲超過45%，部分區域的房價甚至翻了一倍，而北上廣三個一線城市房價平均漲幅還未到10%。截至11月，深圳房價已連續12個月領漲全國。房價高歌猛進，但購買力似乎并沒有被甩開。截至11月份，今年深圳新房和二手住房成交面積同比分別增長83%和138%，冠絕一線城市（北上廣平均銷售增幅在50%左右），也刷新本世紀以來深圳樓市成交新高。

　　那么，2016年的深圳樓市是繼續沖高，還是逢高回落？業內判若水火，看多者認為，基于深圳經濟基本面指標多項國內第一、中短期供求關系緊張、貨幣政策寬松等，深圳樓市無疑將繼續上攻；看空者認為，房價已將絕大部分深圳居民甩出去了，高房價不可持續。筆者認為，預判來年深圳樓市，關鍵在于2015年推動深圳房價暴漲的動力是否還會延續到2016年。

　　基本面向好、供求關系緊張、貨幣政策寬松等等，或者過去在深圳也存在，或者在其他城市也存在，并不能成為深圳房價暴漲的解釋。筆者認為，深圳樓市購買力短期爆棚，一方面源于股市的財富效應。深圳人均股票賬戶數、去年7月以來新開戶數均居全國第一，房價暴漲略滯后于股市暴漲。類似情況也出現在2007年，當時股市財富效應推動深圳房價漲幅連續位居全國第一；另一方面，經濟增速“下臺階”疊加資產配置荒，防御性資金開始流向深圳樓市等“安全墊”厚實的領域。2015年6月以后，深圳房價繼續暴漲，與避險資金進入樓市密切相關。

　　近年來，增值型萬能險、資管計劃、銀行理財、私募基金等資本中介，已成為居民投資新通道。深圳的資本市場體系在國內最完善，比如集中了全國2/3的私募，上市中小企業和創業企業也最多，誕生了一大批高凈值人群。2014年6月國務院43號文之前，居民投資集中在剛性兌付、近乎高利貸的“非標”資產；2014年7月-2015年6月，上證指數從2000點上漲到接近5200點，推手就是杠桿資金，即居民把錢借給別人炒股，本質上是大類資產配置遷移。

　　今年6月份股災爆發，股市經歷劇烈的指數下滑和去杠桿，資金大規模出逃。于是，我們看到，6月以后，債券市場和房地產市場明顯回升，一線城市地價房價暴漲，并蔓延至南京、杭州等重點二線城市。同時，向廣大居民發行高收益萬能險的險資，開始大規模在二級市場舉牌地產上市公司；銀行間債券市場、私募股權、險資等融資渠道向房地產完全打開，開發商瘋搶一線城市土地。

　　2016年，股市不再可能出現類似于2014-2015年的財富效應，高凈值人群購房不會像2015年那樣劇增，深圳房價也就不會像2015年那樣暴漲。而且，房價已連上數個臺階，剛需已被房價甩出，而改善型需求前期釋放較多，新增總需求被嚴重制約，房價存在回調的訴求。但同時，“非標”資產受限、股市震蕩、債市去泡沫，加上美元升值疊加人民幣貶值預期，人民幣資產前景不樂觀，2016年大類資產配置將面臨嚴重的“資產配置荒”。

　　因此，類似于深圳這樣人口、資源高度聚集的城市，樓市或將繼續成為防御性資金的“安全墊”。特別是，2016年資金面繼續寬松，房貸利率、購房成本降至歷史最低，可謂配置房產的最好時機，深圳房價也不會出現明顯下跌。近期，深圳接二連三誕生地王，特別是遠離市中心的坪山誕生地王、寶安刷新全市樓面地價，不僅預示著開發商對于深圳樓市未來看好，更折射了“資產配置荒”下資金確實沒有更好的選擇。

　　（作者李宇嘉 系深圳市房地產研究中心研究員）