中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院3日發(fā)布《中國(guó)住房報(bào)告(2015-2016)》。報(bào)告指出，2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)的住房形勢(shì)超出預(yù)期。一方面投資增速呈俯沖式下降，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)直接貢獻(xiàn)幾乎為零；另一方面，庫(kù)存高企，去化壓力增大，商品住房過(guò)剩總庫(kù)存高達(dá)21億平方米，僅現(xiàn)房庫(kù)存去化就需23至24個(gè)月。與此同時(shí)，住房市場(chǎng)步入“結(jié)構(gòu)性過(guò)剩”時(shí)代，內(nèi)部結(jié)構(gòu)失衡，“一線城市供求矛盾突出”與“三四線城市供過(guò)于求”并存。

　　報(bào)告稱，2016年中國(guó)樓市內(nèi)部條件與外部環(huán)境并不樂(lè)觀，在此背景下，房?jī)r(jià)存在較大幅度下跌的波動(dòng)運(yùn)行可能性，但由于宏觀政策進(jìn)一步寬松，房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)硬著陸。

　　加劇 現(xiàn)房庫(kù)存去化周期高達(dá)24個(gè)月

　　報(bào)告指出，今年以來(lái)，雖然宏觀政策一再寬松，商品住房庫(kù)存去化卻難見(jiàn)好轉(zhuǎn)。作為代表開(kāi)發(fā)商預(yù)期、潛在庫(kù)存以及市場(chǎng)需求的新開(kāi)工面積、施工面積以及竣工面積三個(gè)典型指標(biāo)，雖然整體趨緩，供應(yīng)量減少，但待售庫(kù)存壓力卻沒(méi)有較大緩解。

　　具體來(lái)看，新開(kāi)工方面，自年初以來(lái)同比持續(xù)下滑，2月到9月之間累計(jì)額的同比增長(zhǎng)率甚至為-13.5%到-20.9%。施工面積方面，自2004年10月8.8%的同比增幅逐步放緩至2015年8月的0.2%。竣工方面，則僅維持在-10%到-20%。

　　盡管投資、施工等數(shù)據(jù)大幅放緩，但新建商品住房待售量卻未減，截至10月底，新建商品住房待售面積為43654萬(wàn)平方米，同比上升14%。

　　中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛表示，宏觀政策刺激力度加大，特別是信貸寬松，促使5月以來(lái)住房銷售速度顯著提升，但市場(chǎng)觀望情緒濃厚，仍未扭轉(zhuǎn)庫(kù)存高企的現(xiàn)實(shí)，也再次說(shuō)明了庫(kù)存的嚴(yán)峻性。

　　“商品住房過(guò)剩總庫(kù)存量高達(dá)21億平方米。”倪鵬飛說(shuō)。報(bào)告指出，目前現(xiàn)房方面，去化超過(guò)18個(gè)月以上的過(guò)剩1億平方米，期房方面，去化超過(guò)2年的過(guò)剩面積達(dá)19.96億平方米。

　　以2015年商品住房總庫(kù)存計(jì)算，總庫(kù)存預(yù)計(jì)達(dá)39.96億平方米，其中，期房庫(kù)存即在建房待售面積35.7億平方米，去化周期達(dá)4.5年，現(xiàn)房待售面積方面，庫(kù)存4.26億平方米，去化周期為23個(gè)月。值得注意的是，按照最大合理庫(kù)存存銷比例，商品住房合理總庫(kù)存僅為22億平方米，其中，現(xiàn)房庫(kù)存去化周期18個(gè)月，面積為3.21億平方米，期房去化24個(gè)月，涉及15.78億平方米。

　　去化周期方面，目前現(xiàn)房庫(kù)存高達(dá)23至24個(gè)月，遠(yuǎn)高于6至18個(gè)月的合理區(qū)間，較2012年的11個(gè)月左右更是大幅上漲。

　　失衡 住房市場(chǎng)步入“結(jié)構(gòu)性過(guò)剩”時(shí)代

　　報(bào)告指出，當(dāng)前我國(guó)住房市場(chǎng)一個(gè)很突出的問(wèn)題是，住房市場(chǎng)發(fā)展嚴(yán)重失衡，結(jié)構(gòu)性過(guò)剩與結(jié)構(gòu)性短缺并存。一線城市住房供求矛盾突出，房?jī)r(jià)畸高；三四線城市及部分二線城市住房市場(chǎng)呈現(xiàn)階段性過(guò)剩，庫(kù)存高企，房?jī)r(jià)下跌。

　　社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院鄒琳華博士表示，過(guò)去十年，在快速城鎮(zhèn)化與工業(yè)化浪潮的推動(dòng)下，城鎮(zhèn)住房整體呈現(xiàn)供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)。但2014年以來(lái)，住房總量“供不應(yīng)求”時(shí)代淡出，“結(jié)構(gòu)性過(guò)剩”時(shí)代到來(lái)。

　　鄒琳華表示，雖然住房總量短缺時(shí)代已過(guò)去，三四線城市住房短期過(guò)剩明顯，但由于人口的凈流入及收入水平的提高，一線城市住房現(xiàn)階段仍存部分短缺。

　　同時(shí)，在部分大城市，住房面積狹小和職住不平衡等結(jié)構(gòu)性短缺問(wèn)題嚴(yán)重。而許多二線城市如西安、青島等，都出現(xiàn)了大戶型優(yōu)質(zhì)住宅銷售狀況較好，而90平方米以下的小戶型銷售遇冷的局面。