中國指數研究院12月2日發布《2015年11月中國房地產政策跟蹤報告》，中央再提房地產去庫存。需求端：鼓勵更多人群購房，刺激需求釋放促進庫存去化。供給端：創新供給釋放消費潛力助力庫存去化。住房公積金管理條例新稿面市，放寬繳存、使用范圍，降低提取門檻。公積金證券化步伐加快。國管公積金政策再放松。全國十三五規劃建議出臺，明確未來五年發展目標。政策寬松預期下，樓市將迎暖冬。

　　一、市場情況：百城住宅均價連續四個月雙漲 同環比漲幅均擴大

　　11月百城住宅均價連續四個月雙漲。根據中國房地產指數系統百城價格指數對100個城市新建住宅的全樣本調查數據，2015年11月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為10899元/平方米，環比上漲0.46%，漲幅較上月擴大0.16個百分點。同比上漲2.93%，漲幅較上月擴大0.86個百分點。另外，北京、上海等十大城市（新建）住宅均價為20391元/平方米，環比上漲0.99%，同比上漲7.63%，漲幅分別交上月擴大0.34個百分點、0.98個百分點。

　　年末成交持續回暖。多重利好政策刺激下，本月成交量繼續回升，尤其是二三線城市，周均成交量同環比繼續增長，環比增長4%，同比增長29%。一線城市周均成交量環比略有回落，同比來看，僅北京不及去年同期，上海同比增幅超過四成。從全年累計同比來看，一線城市累計增幅在50%以上，二三線城市累計增幅也近三成。

　　二、化解庫存成為政策主要目 標供需兩端同助力促樓市平穩

　　中央再提房地產去庫存。11月中央多次提出去庫存促消費，10日習近平主席主持召開中央財經領導小組第十一次會議時強調，要化解房地產庫存，促進房地產業持續發展。這是習近平主席今年首次提及房地產。11日，李克強總理主持召開國務院常務會議，提出以加快戶籍制度改革帶動住房消費。根據統計局最新發布數據，10月末，商品房待售面積68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米，同比增長18%，市場庫存壓力仍然較大，同時當前商品房需求增長也相對緩慢，1-10月商品房銷售面積9.5億平方米，同比增長7.2%，增速比1-9月份回落0.3個百分點。尤其是三四線中小城市庫存去化壓力較大，雖然今年以來中央及地方出臺一系列措施，但由于其市場后續需求乏力，提振作用有限。中央多次表態去庫存，未來相關政策將陸續出臺。

　　需求端：鼓勵更多人群購房，刺激需求釋放促進庫存去化。地方因地制宜，靈活調整，多地仍通過財政補貼、放寬購房限制等方式刺激住房消費。山西取消商品房購房限制，是繼甘肅、四川、安徽之后第四個全面取消限購的省份；六安、寧波等地加大財政補貼；海口鼓勵瓊籍華人華僑回鄉置業定居、放寬限價商品房限購條件；海南強調控制房地產開發規模和節奏、調整產品結構，通過鼓勵政府購買或租賃商品住宅用作保障性住房、加大棚戶區改造力度等方式多渠道消化庫存商品住宅；河南鼓勵農民進城購房，提出對商品住房庫存較大、消化周期長的縣（市、區）積極組織進城農民采取團購等方式購買商品住房，政府可適當給予一定比例補貼。而一些熱點城市庫存壓力不大甚至呈現過熱現象，出臺措施嚴控熱度確保市場健康運行，如江蘇明確各地要實現差別化的價格管理政策。

　　供給端：創新供給釋放消費潛力助力庫存去化。10日習近平在中央財經領導小組第十一次會議上還提出“在適度擴大總需求的同時，著力加強供給側結構性改革”。11日，在國務院常務會議上，李克強也提出培育形成新供給新動力擴大內需。17日，李克強在“十三五”《規劃綱要》編制工作會議上強調，在供給側和需求側兩端發力促進產業邁向中高端。近期，中央多次提及供給側改革意味著未來政策不僅從需求端刺激消費，還將通過供給端發力增效。針對房地產市場，此前國土部、住建部曾發文提出優化住房及用地規模、結構，未開發房地產用地轉型利用、已有庫存轉化為保障房源等。未來通過調整供應端優化供應體系及結構，將成為緩解市場壓力，防范市場風險的又一大助力。

　　23日國務院發布《關于積極發揮新消費引領作用加快培育形成新供給新動力的指導意見》，提出創新并擴大有效供給，針對土地方面，按照優化用地結構、提升利用效率的要求，創新建設用地供給方式，更好滿足新消費新投資項目用地需求。針對人口城鎮化方面，加快戶籍制度改革，釋放農業轉移人口消費潛力。22日，國務院辦公廳發布《關于加快發展生活性服務業促進消費結構升級的指導意見》，提出要釋放生活性服務消費潛力。養老服務方面，鼓勵養老服務與相關產業融合創新發展，通過公建民營等方式鼓勵社會資本進入養老服務業，鼓勵境外資本投資養老服務業；旅游服務方面，推動旅游服務向觀光、休閑、度假并重轉變；土地方面，繼續加大養老、健康、家庭等生活性服務業用地政策落實力度。

　　三、住房公積金管理條例新稿面市 公積金投資增值更可期

　　住房公積金管理條例新稿面市，放寬繳存、使用范圍，降低提取門檻。11月20日，國務院法制辦公室公布《住房公積金管理條例（修訂送審稿）》向社會公開征求意見，距上一次（2002年）相隔13年。其中放寬了公積金繳存范圍、提取條件和使用范圍。其中，將無雇工的個體工商戶、非全日制從業人員及其他靈活就業人員均納入了公積金繳存人員范圍，增加了公積金繳存人數。明確提出了住房公積金繳存基數的上下限額。新提出裝修、租金、物業費均可提取自己和配偶的公積金，同時刪去翻修可提公積金。

　　公積金證券化步伐加快。此次修訂稿還指出，可以將住房公積金用于購買地方政府債券、政策性金融債、住房公積金個人住房貸款支持證券等高信用等級固定收益類產品。根據住建部數據，截至2015年7月底，全國住房公積金繳存余額3.97萬億元，貸款余額2.88萬億元，尚有1.09萬億元資金閑置。未來可以采用公積金購買國債等穩健、安全金融產品的市場化運作手段，打通了住房公積金與資本市場之間的通道，有利于提高公積金使用效率，增強公積金保值和增值的穩定性。與此同時，地方積極探索公積金信貸資產證券化。27日，上海國際信托有限公司公告稱，將于12月4日發行上海首例公積金個人住房貸款資產支持證券。此前武漢就曾試水住房公積金個貸資產證券化。公積金資產證券化，有效拓寬公積金籌集渠道，激活住房公積金信貸資產的存量，增強地方流動性資金，化解住房信貸風險。

　　國管公積金政策再放松。11月12日，國管公積金發布《關于調整中央國家機關住房公積金個人貸款措施的通知》，進一步加大貸款支持力度，職工購買首套房申請貸款不再考慮近1年內是否提取過住房公積金，且計算貸款額度時賬戶余額不足7萬元均按照7萬元計算。此前，國管公積金發文放松公積金政策，購買首套自住房申請公積金貸款的，規定貸款受理前1年之內未提取住房公積金，個人賬戶余額不足5萬元按照5萬元計算。此次不再考慮是否提取過公積金的限制，且將最低計算余額由5萬元提高至7萬元，對于賬戶余額較少的購房人群將是一大利好。

　　四、地方十三五規劃建議出臺 明確未來五年發展目標方向

　　全國十三五規劃建議出臺，明確未來五年發展目標。11月3日，《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十三個五年規劃的建議》正式公布，明確未來五年我國經濟社會發展的主要目標和基本理念，經濟保持中高速增長，到2020年國內生產總值和城鄉居民人均收入比2010年翻一番。并強調牢固樹立創新、協調、綠色、開放、共享的發展理念。

　　地方十三五規劃建議陸續發布。十三屆五中全會后，各地陸續召開會議審議并通過各省區市的“十三五”規劃建議，從各地發展情況出發，制定出符合本地區的未來五年規劃。多地提出未來五年經濟保持中高速增長，同時明確自身區域發展戰略，提升自身發展活力。如北京從京津冀協同發展的大背景統籌謀劃，有序疏解非首都功能，2017年市屬行政事業單位遷通州；福建定位打造二十一世紀海上絲綢之路核心區；陜西著力擴大向西開放，打造絲綢之路經濟帶新起點。

　　五、展望：年末樓市成交或翹尾 去庫存壓力下政策有望再放松

　　政策寬松預期下，樓市將迎暖冬。今年以來，中央出臺了一系列調控政策措施，從供需兩端調節市場，擴大需求、促進消費、去化庫存。供應層面推進供應側結構性改革，調節供應規模及結構，防范市場系統性風險；需求層面，央行實施靈活適度的貨幣政策，連續降準降息，運用擴大逆回購、中期借貸便利（MLF）、抵押補充貸款（PSL）等多種貨幣政策工具組合，同時信貸政策逐步放寬，降低首套及二套房首付比例，構建寬松市場環境。地方因地制宜，靈活調整，通過稅費減免、財政補貼、取消限購限外等加大購房支持力度，刺激需求釋放。多輪政策組合加之未來政策寬松預期，將加大樓市回暖動力。

　　經濟壓力仍存，房地產市場庫存壓力依然較大，未來政策仍有放松可能。統計局公布10月數據顯示，CPI同比增速回落，PMI仍處于50%的榮枯線以下。同時信貸及融資增量均縮量，內需動力不足。從房地產市場來看，當前房地產開發投資增速持續回落，商品房待售面積達到歷史高點，市場庫存壓力依然較大。土地購置面積及成交價款同比持續下降，房企開發投資信心仍顯不足。中央層面將繼續放松貨幣信貸及財政政策，降準降息、二手房轉讓稅費仍有空調整間，首套及二套房首付也仍有下調可能。而繼中央表態化解庫存之后，進一步刺激需求端將是各地政府下一輪寬松政策的重點，特別是三四線城市高庫存壓力較大，未來相關政策將繼續出臺，包括更大范圍放寬公積金和財稅政策，加大安置房貨幣化分配的力度等。另外，中央多次提及加強供給側結構性改革，未來各級政府將進一步加大對供應端調節力度，提高供給體系質量和效率，對房地產有效地進行事前監管。