11月30日，華南城在香港召開2015/16財政年度中期業績發布會。集團執行董事兼首席財務總監馮星航、副財務總監兼投資者關系總監謝文瑜、投資者關系副總監唐起延出席現場。

　　據華南城披露，截至2015年9月30日止六個月，公司合約銷售37.96億港元，同比下降44.5%；收入21.53億港元，同比下降58.1%；母公司擁有人應占凈利潤7.56億港元，同比下降42.0%。

　　馮星航在現場解釋稱，中期業績大幅度下滑的主要原因是中國的經濟發展有所放緩，內地項目的拆遷力度降低。另外，短期因素方面，A股動蕩及人民幣貶值，影響到中小企業購買商鋪，對集團收入有負面影響。

　　對于下半年，馮星航表現出謹慎的態度。其表示，受內地經濟放緩影響，整體經營環境仍較有挑戰性，集團也開始在上半年采取相應措施，包括增加銷售人員、提升傭金等。“但是整體而言，公司的業績還是要一些大環境的配合。”

　　盡管整體收入下滑，但過去半年的一些數據仍可圈可點。上半年，華南城可持續性收入6.03億港元，較去年同期漲幅達63%；受此影響，期內毛利率錄得51%，較去年同期增長4個百分點。

　　“可持續性收入的增長速度比預期要快，它反映了華南城除了是項目的開發商，更是一個運營商。”馮星航認為，這是華南城項目擴張帶來的必然結果。目前公司在深圳、南寧、南昌、西安、鄭州等城市有八大項目，將為持續性收入增長提供“重要的支撐力”。

　　他介紹稱，期內各持續性業務的分部收入中，來自租金、物業管理、倉儲物流、奧特萊斯、電子商貿的收入分別增長36.6%、82.7%、163.6%、46.6%及401.3%，達到港元3.34億、8800萬、6600萬、5960萬、5080萬。

　　在業績會現場，華南城投資者關系副總監唐起延也指出，倉儲物流、電子商務作為持續收入板塊中發展最快的部分，是公司提出的第四代綜合商貿物流平臺中“最核心的點”。

　　據了解，華南城通過和騰訊合作，在過去幾年間提出了第四代綜合商貿物流平臺的概念。具體而言，將利用電子商務升級貿易企業的經營模式，同時通過打造全國的物流網絡，提升運輸能力、競爭效率等。目前，華南城已打造網上支付渠道、智能WIFI系統等，涉及小額貸、產業鏈金融以及大數據等方面的內容。

　　與此同時，華南城在線下也成功推出“卡車版滴滴打車”業務，將空載的卡車和入駐項目的50萬中小企業每天形成大量的零散運力。“下一步公司還會提出更多增值服務，來增加它的粘性。”

　　談及未來，馮星航表示，隨著越來越多中小企業進駐華南城，公司持續性收入的增長勢頭可以保持，有信心在未來兩年內達到25-20億港元，并將繼續推進持續性板塊的分拆上市。

　　此前11月16日，華南城曾宣布分拆旗下持有75%股權的好百年家居到新三板掛牌上市，創下首家香港上市公司分拆業務至新三板上市的先河。

　　馮星航表示，公司旗下物業管理、倉儲物流、奧特萊斯、電子商貿等板塊都屬于輕資產類別，會在合適的時間考慮分拆。至于上市地點，公司可以選擇新三板，也不排除港交所。

　　不過，問及分拆的時間表，馮星航在現場賣了個關子。“公司認為要到一定分量的時候才分拆，不想太早就賣掉。所以，要綜合地評估對企業的價值以考慮這個問題。”

　　以下是華南城2015/16財政年度上半年業績發布會的現場提問實錄：

　　現場提問：國內經濟放緩，華南城下半年的運營額會不會持續下跌？另外是電商物流，未來公司在這方面的運營希望占比多大？

　　馮星航：我覺得銷售環境在下半年都是有挑戰性的，可以看到整體放緩已經很明顯了，在銷售業績上也一直有所反映。公司目前看不到這些因素會有什么明顯的改善。

　　至于電商和物流占比的問題，公司一般將物業管理、租金、奧特萊斯、電商、物流列為可持續性收入，上半年在業績中占比是28%，當然這個和物業銷售量的因素有關。我只能說上半年可持續性的收入和去年同期比增長了63%，之前給市場的指引是30%-50%，結果其實遠超過了預期。

　　公司也定了一個目標，可持續性收入是未來兩年達到15-20億。基于目前看到的數據，相信這個目標是能夠很好地完成的。

　　這個也反映了一個平臺運營商的運營能力。華南城想做到提供一個好的運營環境，電商只是一個渠道，物流是一個配套，讓客戶更加方便做生意；奧特萊斯增加了人氣；公司還有物業管理業務，用一些現代化的管理手段來管理批發市場，能夠讓中小企業在公司的平臺上多做一些生意。

　　現場提問：除去政府補貼收入，華南城上半年的實際收入大概有多少？這種補貼下半年還會不會持續？另外，公司剛提到未來會有微眾銀行合作，包括可不可以具體談談？

　　馮星航：公司全年的利潤有7億多，其中政府補貼有5億多，扣除稅費應該有3億多。相信政府的補貼下半年仍然會有，這是政府的產業扶持基金，在不同的城市對某一些值得支持、扶持的產業，就會有補貼。

　　由于華南城的項目比較長期，需要培育市場，政府看到了這一點也會適時給予一定補貼。

　　關于微眾銀行的問題，公司和騰訊以及騰訊系的公司有不同層面的合作，現在和微眾銀行開發的產品更加適合中小企業的不同需求，現在談還言之尚早。我想等到有一些階段性的成果時，可能透露的東西會多一點。但就目前而言，公司的合作還在商討的過程中。

　　現場提問：管理層剛才提到了公司接下來可能會繼續分拆持續性收入板塊上市，從目前來看，最先進行分拆的板塊有哪些？上市的地方是新三板，還是港交所？

　　第二個問題，公司主動性收入、合約銷售下降的幅度都比較大，這對于全年的業績會不會有一定影響？如果要保持全年的目標，是不是意味著接下來的六個月會采用一些方法來提振銷售？

　　另外，公司的負債比率上升約20%，您覺得這個數字屬于合理范疇之內嗎？未來會采取哪些手段降低負債比率？

　　馮星航：先說分拆的問題。分拆的戰略其實也不需要怎么透露，公司在上一年的全年年報中已經提及，會適當、及時地把一些業務分拆，其中就把好百年先分拆出來了。

　　剛才說可持續性收入，除了租金之外，還有物業管理、奧特萊斯、倉儲物流，以及E.com，這些都是屬于輕資產類別的，會在合適的時間考慮分拆。做分拆動作主要是能夠體現這些企業的價值，至于地點，公司沒有一個地域性的限制，不一定是新三板，也不排除在香港。在時間表方面，公司認為要到一定分量的時候才分拆，不想太早就賣掉。所以，要綜合地評估對企業的價值以考慮這個問題。

　　第二個問題，公司認為下半年的整體經營環境還是比較具有挑戰性的，因為宏觀經濟的發展還是有點慢。所以公司也不好說，但是會盡力而為，包括上半年也開始增加銷售人員，調升他們的傭金，有針對性地讓他們能夠有活力推銷公司的商鋪。

　　但是整體而言，公司的業績還是需要大環境的配合。比如說政府的拆遷力度，拆遷如果是按計劃的力度，那中小企業肯定要過來，但現在力度有點小；也不排除是A股市場爆破之后，有些中小企業也虧了一點。這些都會影響到企業的投資。

　　第三，負債比率確實比以前高了，公司會適當地平衡一些現金流，比如通過資本性支出適當放慢的方式。更加關鍵的是這個階段要保持充裕的流動性，目前公司的現金要超過100多億，還有60多億的備用信貸。加上國內的融資環境比較寬松，所以公司整體的融資成本從6.8%下降到6.5%。盡管如此，公司管理層還是會密切關注負債比率的情況。

　　現場提問：公司提到未來的收入可以達到15-20億，現時的財務費用有多大？對于分拆，公司有沒有明確業務板塊的收入水平達到何種程度才可以上市？另外是融資的問題，上半年除了短期和中期票據，公司還有沒有做其它國內或境外的發債工作？

　　馮星航：可持續性收入的目標是前兩年講的，當時是說三年做到15-20億，假設每年有30%-50%的增長。而今年上半年可持續收入有63%的增長，相信未來兩年15-20億是有信心達到的。

　　財務費用方面，現在大概是300億的債，6.5億的融資成本。如果是繼續融資，在國外做一些融資，有條件把這個數字再降低。所以對于2016-2017年15-20億收入，如果做得好一點到20億的話，足夠覆蓋融資成本。

　　第二個問題比較難回答，即達到什么合適的分量去分拆一個業務板塊。因為有些估值的方式不同，其中最近有一些做物業管理的同行公司，他們的估值就做得特別的高。如果公司要平衡一個事件，是在收入還沒夠時尋找市場給出高PE，抑或還是等到收入高些去獲得PE，這些都需要考慮。

　　剛才我也提過，物業管理、奧特萊斯、倉儲物流、電商，這些都具備分拆的概念。問題是在什么時點來分拆，哪個先哪個后，這是管理層要考慮的。

　　第三，公司也會持開放的態度，審視不同的融資渠道，只要融資成本比較低就不排除做。可以看到，國內的融資成本比我們在境外的融資成本低，相信會做多一點。其次，人民幣兌換率有一些波動，由于有比較多的資產或者是收入都是以人民幣為主，公司傾向于在國內做多一些融資，抵銷匯率上的風險。

　　現場提問：電子商務和物流兩大板塊的利潤是多少？宏觀經濟沒有什么改善，是不是預期下半年的物業銷售，以及這方面的收入還是會有下跌？

　　馮星航：對于電商和物流，公司只談了收入這項數據，但沒有提到利潤，原因是有一些費用很難分攤。比如說開始的薪酬，究竟多少歸到電商，多少歸到物業銷售？這個是比較難區分的。

　　但是公司覺得，可持續性收入，不管電商也好，物流也好，物業管理、租金也好，其毛利率比物業銷售的要高，只是量化數據難以準確地拿出來。

　　至于下半年的銷售大環境不怎么好，銷售情況是不是會下跌，我覺得這個也很難主觀地判斷。只能說大環境是困難的，但公司會努力去做。至于比起上半年是跌還是平穩抑或上升，還言之尚早。

　　現場提問：公司對下半年的經濟都不是太樂觀，有沒有擔心過電商的增長會不會放緩？

　　馮星航：資本性的開支，去年同期六個月是100億，剛剛過去的6個月大概是50億。至于下半年究竟放緩到多少，還需要一些時間去觀察市場。整體來講，公司想做的是平衡現金情況。如果銷售情況有所改善，可能資本性開支就有適當的增加。

　　電商方面，公司的電商收入是會員制收入，現在沒有體現到在上面做生意，所以不會有直接的影響。只要是他是公司的實體商戶，就鼓勵到公司的網上商城加入會員。至于經濟放緩影響電商，電商有沒有對公司有影響，這其實影響不大。

　　現場提問：公司的租金下半年會不會有機會放緩？另外是續租的時候，新戶的收入有沒有一個具體數字？

　　馮星航：租金收入相信增長仍然是有的，公司也會適當調整租金的增幅，這個增長主要多了一些城市的試運營，都是在培育的初期，租金都是比較優惠的。但是現在多了商戶，多了可租的面積，導致了租金收入的增加。相信隨著越來越多的中小企業進駐做生意，公司的租金增長勢頭仍然是持續的。