7月樓市明顯回落，中原地產監測的40個城市數據顯示，7月新建住宅成交面積環比下降5%，一線、二線及三四線城市降幅分別為3%、7%、1%。房企在7月的收成更為慘淡，到8月10日，共有萬科、碧桂園、融創、富力等22家企業公布7月銷售業績，合計銷售821.53億元，比6月份下調32.6%，保利、萬達、碧桂園等銷售下滑在60%左右。

　　8月首周，主要城市樓市成交下滑幅度加大。CREIS中指數據顯示，29個可比城市住宅成交面積比前一周下降20.3%。

　　7月份以來樓市下滑，有季節性因素影響。炎熱的氣候下購房者入市積極性低，加上開發商沖擊上半年業績后，后續推盤供應不足，需要休整并為“金九銀十”積蓄力量。但是，不可否認的是，股市財富效應衰減、房價上漲過快、上半年需求過快釋放，需求被過度透支，可能是7月份以來回調的主要原因。

　　從過去樓市量價運行和購房行為規律看，但凡房價持續上漲，若無打壓政策，需求入市往往比較踴躍、成交量也會保持在高位。回調需要從本輪量價齊升的特質來分析，本輪樓市回升最重要的推動力，就是二套房貸首付降至4成、營業稅免征期5年改2年，刺激了改善型需求的爆發。

　　在上半年股市財富效應的配合下，改善型需求增長，促發了高價住宅成交爆發。數據顯示，一線城市和重點二線城市，單價在5萬元左右、總價在500萬以上的住宅成交量上半年同比增長50%以上。高價位住宅交易爆發，直接推升房價上漲，市場開始“看多”，示范效應下剛性需求提前入市。除房貸和稅收政策刺激、股市接濟外，上半年降準降息政策輪番出場、各地救市之頻繁和力度之大也為歷史之少有。

　　但進入7月份以后，樓市處于政策面的“空窗期”；股市的財富效應全面衰減，深圳樓市近期全面回調就是例證。近期，央行推出新一輪匯改，未來資金流出增加、人民幣定價資產會下跌，也會部分沖擊到房價。

　　更重要的是，房貸政策開始收緊，改善型需求或迅速下降。最新數據顯示，進入8月，深圳、上海、廣州房貸均有明顯收緊趨勢。在深圳，占房貸份額超過60%的四大國有銀行，已將首套房貸首付提至4成，利率上浮5%-10%，二套房貸利率均上浮10%以上，很多中小銀行停止房貸；在上海，提供房貸的27家銀行中，已有9家將二套房貸首付提至七成，利率普遍上浮10%；在廣州，7月中旬后，各家銀行將二套房貸首付全部調至7成，現階段依然維持這一水平，同時房貸利率也有上浮趨勢。

　　政策的變化，成為下半年抑制房價上漲預期的因素，房價上漲預期弱化，購房者入市的積極性必然會降低，成交量持續下滑也將是大概率事件。特別是，房貸政策收緊，將嚴重沖擊上半年市場回升的驅動力——改善型需求。同時，筆者認為，除此之外，上半年房價快速反彈、成交量暴漲并保持在高位，造成需求過度釋放，后續斷檔，而高房價也將抑制需求，這兩個因素也是下半年樓市走弱的重要因素。

　　作者單位：深圳市房地產研究中心