導(dǎo)讀：自去年樓市淡季以來，房地產(chǎn)結(jié)束了十年井噴的黃金期，在長達(dá)一年的轉(zhuǎn)型期內(nèi)，市場出現(xiàn)了全面低迷，而在幾輪救市政策的全力托襯下，市場全面復(fù)蘇已成常態(tài)。短期而言，房地產(chǎn)公司資產(chǎn)負(fù)債表壓力有所下降，潛在盈利能力有所恢復(fù)。但中長期來說，市場仍最關(guān)注企業(yè)轉(zhuǎn)型的問題。房地產(chǎn)企業(yè)可能的轉(zhuǎn)型方向有七大類。

　　我們認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)可能的轉(zhuǎn)型方向有七大類。

　　第一、社區(qū)深服務(wù)

　　成熟社區(qū)是房地產(chǎn)開發(fā)終點，也是未來起點。社區(qū)服務(wù)發(fā)展空間極大。從醫(yī)療到養(yǎng)老，從金融到家政——社區(qū)服務(wù)的競爭對手是在每一個細(xì)分服務(wù)行業(yè)中強大的專業(yè)選手。社區(qū)服務(wù)的優(yōu)勢是和消費終端零距離，有可能及時了解，反饋，定制和修正消費者需要的服務(wù)。

　　那么開發(fā)企業(yè)切入這一市場的難度在哪？有人認(rèn)為是開發(fā)企業(yè)的物業(yè)平臺不能有效擴張和復(fù)制，我們認(rèn)為并非如此。直到2015年，在市場上收購物業(yè)管理權(quán)也并非難事，管理精明者還可以通過物業(yè)公共空間的商業(yè)化利用來避免這種收購在短期虧損。如果萬科、中海、綠城、金地這些物業(yè)真的需要大量進入新社區(qū)，其實也不是很難。

　　可是，企業(yè)的目標(biāo)不應(yīng)該是在每一部電梯里貼滿廣告，而是在社區(qū)增值服務(wù)方面真正挑戰(zhàn)專業(yè)選手，變垂直分類的生活服務(wù)提供體系為內(nèi)容多元的社區(qū)服務(wù)提供平臺。這時候，增加用戶數(shù)量固然關(guān)鍵，提供特色內(nèi)容更為重要。物業(yè)管理權(quán)有一定的粘性，因為業(yè)主召集業(yè)委會更換物業(yè)公司很困難。但倘使服務(wù)不佳，好比流氓軟件無法卸載，不算是什么了不起的護城河。擴張用戶數(shù)量極具意義，可企業(yè)還應(yīng)在海量需求中挑選出一點內(nèi)容去尋求突破。

　　如何提供有特色的服務(wù)內(nèi)容，并在和專向服務(wù)提供商的競爭中取勝？用心整合資源，用心創(chuàng)立品牌。新一代中國人并不缺乏付費習(xí)慣，無奈整體服務(wù)質(zhì)量低下使物業(yè)管理微利。增值服務(wù)五花八門，但如何說服用戶形成持續(xù)付費習(xí)慣?如，保安賣給你金融產(chǎn)品，哪怕通過APP販賣，其相對于專業(yè)金融服務(wù)公司的優(yōu)勢在哪里？社區(qū)食堂，是否明顯區(qū)別于一般餐廳，而成為社區(qū)支付平臺的入口？互聯(lián)網(wǎng)可以消滅信息不對稱，可以創(chuàng)造產(chǎn)品外部性，可以打破行政管制提高效率，專車服務(wù)使運營空駛率大幅降低，以足夠多的用戶數(shù)量完全覆蓋平臺開發(fā)的技術(shù)成本，也使出租車標(biāo)識壟斷毫無意義。但互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)單槍匹馬，無法在社區(qū)服務(wù)方面贏得一切。這是因為社區(qū)服務(wù)市場已經(jīng)高度市場化，且物業(yè)管理的成本并不會隨著物業(yè)管理面積的擴大而顯著下降。

　　所以我們認(rèn)為，未來社區(qū)終端服務(wù)的贏家，可能既具備輕資產(chǎn)思維、平臺意識，善于利用互聯(lián)網(wǎng)，具備成本控制能力和較高服務(wù)品質(zhì)，又能疊加一種或幾種專業(yè)化服務(wù)能力。這種專業(yè)服務(wù)，當(dāng)能真正打動客戶內(nèi)心。這種服務(wù)可能需要和專業(yè)化服務(wù)商戰(zhàn)略協(xié)作，也可能依靠企業(yè)獨一無二的創(chuàng)想或品牌。物業(yè)管理“程式”卸載很難，各路人馬又瘋狂爭奪優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理資源，留給后來者的時間已經(jīng)不多。這個行業(yè)燒錢的關(guān)鍵方向，既應(yīng)該是擴大管理面積，更需要是豐富服務(wù)內(nèi)容。英雄出世前，各家潛在的競爭者，很可能面臨虧損。

　　我們相信，5年后，或許有某一家企業(yè)能提供全面貼心，不可替代的服務(wù)，從而能使其管理社區(qū)的物業(yè)管理收費和物業(yè)管理面積共同出現(xiàn)指數(shù)式增長。這種專向的，不可替代的服務(wù)，或許是確保您能在三甲醫(yī)院掛號，或許是確保孩子可以進入品質(zhì)堪比中關(guān)村一小的小學(xué)，又或許是我們現(xiàn)在根本無法想象的新生活需求。一旦英雄出世，這個行業(yè)的后來者想要顛覆王者的難度是很高的。

　　碧桂園提出打造全生命周期服務(wù)平臺的理念，和中國平安合作，管理較大規(guī)模存量物業(yè)，在社區(qū)配套教育方面有一定特色。當(dāng)然，我們認(rèn)為碧桂園距離勝者還有相當(dāng)距離。她或許需要闖過以下幾關(guān)：打造開放而不是封閉的平臺，管理非碧桂園開發(fā)的項目；加大投入繼續(xù)提升物業(yè)管理的質(zhì)量；尋求和平安合作進一步落地，并積極尋找其他領(lǐng)域的合作伙伴，找到客戶痛點所在。

　　第二、從集中辦公到到互動創(chuàng)業(yè)

　　WeWork等在海外分散提供工位給創(chuàng)業(yè)者和中小公司。在中國，SOHO，上實，金融街，招商等開發(fā)企業(yè)，也都開始以不同方式探索辦公物業(yè)的新利用辦法。

　　市場關(guān)注萬眾創(chuàng)業(yè)，萬眾創(chuàng)業(yè)的熱潮根本停不下來。社會從金字塔式分工，大企業(yè)主宰，逐漸向網(wǎng)狀分工，個性工作，大企業(yè)和創(chuàng)業(yè)者共榮演變。創(chuàng)業(yè)不是閉門造車，創(chuàng)業(yè)者之間智慧和激情的碰撞，永遠(yuǎn)都是創(chuàng)新的來源。互聯(lián)網(wǎng)讓信息溝通更容易，但電影里的宅男一定也有宅男伙伴。有時候，一場茶水間頭腦風(fēng)暴不可以缺少，一場大汗淋漓的籃球賽能誕生新點子。與此同時，移動辦公早已使研究員不再局限于某一個物理場景碼字。移動的辦公空間，同樣是未來所必須。

　　SOHO中國在轉(zhuǎn)售為租之后，并沒有成為一家吃租金的無聊玩家。SOHO開始通過3Q業(yè)務(wù)，涉足聯(lián)合辦公產(chǎn)業(yè)。這家公司確實開始發(fā)現(xiàn)并試圖迎合創(chuàng)業(yè)者要求，并正在爭取為數(shù)以萬計的創(chuàng)業(yè)者提供最好的物理空間。比如，成為創(chuàng)業(yè)者和風(fēng)投溝通的橋梁，為這些創(chuàng)業(yè)者組織一場講座，在茶水間放上蘋果，時不時鼓勵大家聚聚。

　　但SOHO距離勝者仍然不近。第一、需要及早打破自有物業(yè)的邊界，將SOHO品牌輸出到并非SOHO中國開發(fā)的物業(yè)；第二、竭盡全力，盡可能增加給創(chuàng)業(yè)者和中小公司服務(wù)的內(nèi)容，創(chuàng)業(yè)人士需要的不僅是吃一個蘋果，還需要和政府部門的溝通，人員招聘，IT技術(shù)支持等；第三、竭盡全力，增加可供選擇的物業(yè)網(wǎng)點和形態(tài)。如果讓我們選擇SOHO平臺而不是其他平臺，首先我們希望看到的是這個平臺具備較多的辦公地址選擇；物業(yè)形態(tài)，也不應(yīng)該只是寫字樓，類似咖啡店那種底層空間也可以考慮。第四、分層收費的體系。目前的3Q業(yè)務(wù)沒有形成WeWork那種分層收費會員體系，今天所謂的3Q會員更多還是租客身份。當(dāng)然，要建立收費體系，首先還是要提供更高的服務(wù)質(zhì)量，較豐富的辦公地點選擇和較多內(nèi)容的增值服務(wù)包；第五、更靈活的回報機制。或許分享入駐企業(yè)的成長紅利是一個好想法，在國際上確實也有投資于會員企業(yè)的聯(lián)合辦公空間提供商。

　　和社區(qū)深服務(wù)不同，聯(lián)合辦公這個行業(yè)的客戶目前基本沒有粘性。他們可以隨時搬走，也可以馬上搬來。而且這個行業(yè)，或許創(chuàng)意可以迅速顛覆既有優(yōu)勢——畢竟締造一個物業(yè)管理品牌的口碑很難，但包租下幾層寫字樓并加以改造很容易。

　　中國寫字樓的供應(yīng)雖多，適合于創(chuàng)業(yè)者的工作環(huán)境卻少。寫字樓售價雖高，需要改造和提升品質(zhì)的空間原始租金卻少。想要學(xué)習(xí)WeWork的大佬雖多，能夠整合各種資源為創(chuàng)業(yè)者提供便利的公司卻少。行業(yè)目前進入門檻很低，領(lǐng)先者唯一的優(yōu)勢，也就是稍快一步。

　　一旦平臺出世，歷史又將進入全新紀(jì)元。

　　第三、從野蠻成長的物流地產(chǎn)到貨車版滴滴打車的空間配套

　　中國的物流產(chǎn)業(yè)占GDP的比例較高，很大原因是效率低。中國的物流體系，前后端發(fā)達(dá)而中間環(huán)節(jié)落后，由于信息不對稱，大量貨車空駛，貨物運不出去，司機找不到活，這為互聯(lián)網(wǎng)顛覆這個行業(yè)提供最好的機會。于是，我們做夢夢到自己設(shè)計一款滴滴貨車軟件解決問題。小明通過嘀嘀貨車下了一個舒適型單，司機郝師傅搶到訂單，已經(jīng)準(zhǔn)時在路邊等候。

　　這時候夢醒了，因為我不知道，小明是將2噸的貨物扛上去呢，還是拎起來呢？

　　所以，顛覆傳統(tǒng)的物流配送，必先顛覆傳統(tǒng)的物流地產(chǎn)。如何設(shè)計一個匹配互聯(lián)網(wǎng)時代的，高效的“物流服務(wù)站”成為未來行業(yè)的挑戰(zhàn)。人人都喜歡輕資產(chǎn)，喜歡從線上顛覆線下，但這個行業(yè)確實是需要從線下做起。而且，這個行業(yè)在初期投入大，見效慢。如果你只建立起一個物流服務(wù)站，由于沒有對接方，就很難形成新的收費模式。如果你建立兩個服務(wù)站，也就只能提供兩點之間的服務(wù)。可如果服務(wù)站+互聯(lián)網(wǎng)真能代表未來，當(dāng)建立5個服務(wù)站時，就有能提供10條線路的服務(wù)；建立50個服務(wù)站，就能提供1225條線路的服務(wù)。大量服務(wù)站建立起來的時候，互聯(lián)網(wǎng)就可以大顯身手了。在海量大數(shù)據(jù)面前，“神馬”低效都是浮云，會員制的貨車司機哼著歌滿載返程，再也看不到焦急等待訂單的大貨車司機。當(dāng)這個行業(yè)的效率提升時，本身的服務(wù)品質(zhì)也就提升，大貨車不再是高速殺手，司機的收入和企業(yè)的物流成本負(fù)擔(dān)都在降低……

　　應(yīng)該說，這個行業(yè)壁壘是很高的。誰先建立起物流服務(wù)站網(wǎng)絡(luò)，就很難有企業(yè)撼動其物流地產(chǎn)平臺位置。騰訊入股華南城后，華南城雖無顛覆性產(chǎn)品橫空出世，但卻很可能是未來企鵝帝國重要的一部分。即便以物流一項而言，華南城的事業(yè)也前途遠(yuǎn)大。