2015年上半年，調(diào)控政策的輪番出臺(tái)激發(fā)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的活力，樓市逐漸走出低潮期。相比于前幾年的“國(guó)幾條”，行政手段的淡化、信貸杠桿的頻繁運(yùn)用成為今年調(diào)控政策的一大特點(diǎn)�！跋拶J”政策日漸寬松，市民的購(gòu)房成本逐漸降低，購(gòu)房意愿也有所提高，使得樓市整體回暖步伐加快。但相較于一線城市，二三線樓市的熱度仍不高，6月份仍有46個(gè)城市的房?jī)r(jià)處于下行通道。

　　信貸“組合拳”接連出臺(tái)　“限貸”政策日漸寬松

　　在今年的“兩會(huì)”上，李克強(qiáng)總理提出了“因地制宜，分城施策，鼓勵(lì)居民自住性住房和改善性住房需求，保持房地產(chǎn)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展”的大方向，為此，今年上半年的樓市也延續(xù)了去年的“去庫(kù)存”“穩(wěn)增長(zhǎng)”的主基調(diào)。

　　“兩會(huì)”之后，　3月30日，中國(guó)人民銀行、住建部、銀監(jiān)會(huì)三部委聯(lián)合宣布了后來(lái)被稱(chēng)為“330新政”的房貸政策，對(duì)擁有一套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭購(gòu)買(mǎi)二套房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。公積金貸款首付比例也做出調(diào)整，購(gòu)買(mǎi)首套普通自住房首付最低為20%，對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款再次公積金貸款的，最低首付款比例為　30%。同日，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅免征期也由5年改為了2年。

　　央行今年還頻繁運(yùn)用信貸杠桿，進(jìn)行了三次降息和三次降準(zhǔn)，五年期以上貸款基準(zhǔn)利率由6.15%下調(diào)到了5.4%，三次降息的調(diào)整幅度達(dá)0.75個(gè)百分點(diǎn)。多地還積極調(diào)整了公積金政策，提高貸款額度、放寬首套房和首改房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、降低公積金貸款使用門(mén)檻等。另外，根據(jù)不同情況，多個(gè)城市還出臺(tái)了財(cái)政補(bǔ)貼，契稅減免和獎(jiǎng)勵(lì)購(gòu)房等多重措施。

　　“之前樓市調(diào)控運(yùn)用的行政手段比較多，今年更多的通過(guò)經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)化的手段來(lái)調(diào)節(jié)，這也是今年樓市調(diào)控的一大亮點(diǎn)”，中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所原所長(zhǎng)牛鳳瑞在接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道采訪時(shí)表示，行政手段逐漸淡出，回歸市場(chǎng)本源，更多的是通過(guò)價(jià)格杠桿來(lái)調(diào)節(jié)供求關(guān)系，這是一個(gè)正確的方向，資源的配置效率也會(huì)大大加強(qiáng)。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示，在我國(guó)多年房地產(chǎn)發(fā)展的過(guò)程中，影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要是經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策，而調(diào)控政策中影響力最大的是信貸政策，信貸額度及利率水平可以說(shuō)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)。

　　信貸政策持續(xù)發(fā)酵　一線城市房?jī)r(jià)上漲但三四線仍在跌

　　樓市在多項(xiàng)調(diào)控政策疊加作用下，五月、六月也迎來(lái)集中“爆發(fā)”，尤其是一線城市對(duì)于政策的影響變化最為敏感。來(lái)自中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，上半年，一線城市月均成交量75萬(wàn)平方米，同比增幅超過(guò)45%，絕對(duì)量也為近年來(lái)最高水平，其中6月成交超過(guò)100萬(wàn)平方米，同比去年增長(zhǎng)近1倍。同時(shí)，上半年二線城市月均成交66萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)18.5%，三線城市月均成交量31萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)37.0%。

　　牛鳳瑞表示，中國(guó)樓市在宏觀經(jīng)濟(jì)大的形勢(shì)下，政府采取的松綁、利好政策，發(fā)揮效力是有時(shí)滯性的，從去年　“930新政”后到今年四五月份，效力逐漸顯現(xiàn)，但總體來(lái)看，樓市已步入復(fù)蘇通道。

　　房?jī)r(jià)方面，2015年上半年百城均價(jià)由跌轉(zhuǎn)漲，3、4月跌幅持續(xù)收窄，5月均價(jià)轉(zhuǎn)為上漲，6月漲幅擴(kuò)大至0.56%，均價(jià)達(dá)到了10628元/平方米。但值得注意的是，由于我國(guó)樓市區(qū)域發(fā)展不平衡，6月百城房?jī)r(jià)有53個(gè)城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲的同時(shí)，一些三四線城市的庫(kù)存處于高位，仍有46個(gè)城市的房?jī)r(jià)在下跌。上半年一線城市房?jī)r(jià)累計(jì)上漲5.17%，其中，深圳上半年累計(jì)漲幅高達(dá)12.25%，扮演了“領(lǐng)頭羊”的角色。二線城市下跌了0.75%，三線城市的跌幅則達(dá)到了1.25%。

　　牛鳳瑞表示，一線城市房?jī)r(jià)之所以上漲較快，是因?yàn)槌鞘幸?guī)模較大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的態(tài)勢(shì)比較好，外來(lái)人口相對(duì)較多，對(duì)房地產(chǎn)的需求較大，另外，經(jīng)過(guò)幾年的“限購(gòu)”、“限貸”，需求暫時(shí)被壓制，政策放松之后，必然會(huì)產(chǎn)生一個(gè)集中的釋放期。相反，由于二三線城市政策相對(duì)寬松，供給量較大，盡管政策有所放松，下行趨勢(shì)的改變還需要較長(zhǎng)時(shí)間。

　　業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)：近年下半年樓市政策或?qū)⒊掷m(xù)寬松

　　談及下半年樓市的政策走向，牛鳳瑞表示還是傾向于信貸杠桿的調(diào)控作用，過(guò)度的行政手段不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。對(duì)于未來(lái)的樓市調(diào)控，推進(jìn)“營(yíng)改增”進(jìn)程、減稅減息等經(jīng)濟(jì)杠桿是可以使用的。

　　張大偉也談到，后續(xù)房地產(chǎn)刺激政策還會(huì)有多種可能性，降準(zhǔn)、降息還有調(diào)整的空間。他還談到，從目前市場(chǎng)看，公積金的利率相當(dāng)于商業(yè)貸款利率的68折，公積金政策是地方政府能夠調(diào)整的最直接的購(gòu)房工具，對(duì)于市場(chǎng)有直接的刺激影響。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉則談到，下半年鼓勵(lì)住房消費(fèi)會(huì)側(cè)重于兩方面，一是針對(duì)保障群體，由實(shí)物補(bǔ)貼或分配轉(zhuǎn)為貨幣補(bǔ)貼，鼓勵(lì)購(gòu)買(mǎi)商品房;另一方面是將加大首套房、人才類(lèi)購(gòu)房的補(bǔ)貼力度。

　　下半年房地產(chǎn)制度改革還將有哪些新的進(jìn)展呢?中國(guó)指數(shù)研究院分析稱(chēng)，取消限外令、推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記工作實(shí)施等長(zhǎng)效機(jī)制工作可能將在下半年逐步展開(kāi)，同時(shí)，以京津冀一體化為代表的區(qū)域協(xié)同發(fā)展也將會(huì)不斷加快。