“到2017年我們預計布局200個城市客廳項目，打造適合城鎮的購物生活平臺。”嘉凱城董事長邊華才向《第一財經日報》記者描繪其宏偉藍圖。

　　當前，三四線城市的住宅接近飽和，越來越多的中型房企開始盯上了商業地產這塊“肥肉”。包括嘉凱城、新城控股、旭輝、陽光城集團、正榮等房企，紛紛在全國跑馬圈地，以期能在商業地產領域謀得一片天地。

　　本報記者了解到，由于一二線城市的商業地產市場基本飽和，房企開始把注意力轉移到一二線城市的郊區和三四線甚至五線城市的中心。

　　到四線城市去

　　去年以來，嘉凱城便開始在四五線城市積極拿地，打造自己的“城市客廳”項目。該項目最大特色是和地方政府合作，利用PPP模式打造城鎮生活服務平臺。項目建成后將集政務服務、公共服務、體驗式商業、餐飲娛樂和O2O商業為一體。

　　據記者不完全統計，嘉凱城去年僅在浙江就拿地14幅。同時，還專門成立了一家基金公司，為“城市客廳”投融資搭建平臺。今年6月，為了將更多資金注入“城市客廳”項目，將全資子公司上海凱祥房產70%的股權以5.92億元出售。

　　縣鎮級城鎮居民日益高漲的消費、生活需求將構成一個巨大市場。“很多發展中的三四線城市并沒有商業綜合體，而這些地方的消費正在集聚，這里面充滿了機會。”新城控股高管歐陽捷告訴記者，“例如湖北許多城市消費水平已經超過武漢，但是這些城市還是很缺乏這樣的商業購物中心業態，我們就希望找到這樣的切合點進入。”

　　面對龐大的市場，其他房企自然不會放過。新城控股去年一年就在長三角、環渤海等區域拿地13宗，主要分布在三四線城市。正榮集團商業管理總公司總經理張子玉表示：“未來我們將達到30~50個購物中心的商業規模。”

　　世邦魏理仕數據顯示，2014年，全球購物中心新開業面積為1140萬平方米，高于2013年的1060萬平方米。在其監測的全球最活躍新建購物中心市場前20名中，中國城市占據半壁江山，累計貢獻570萬平方米的落成面積。

　　邊華才認為，中國有6.8億城鄉居民，雖然有電商的沖擊，但是他們的消費能力也在逐步提高，他們對于購物和娛樂的需求也在加強，而這些地方卻沒有一個場所可以提供這樣的消費。

　　第二波跑馬圈地

　　雖然市場前景可期，但有業內人士指出其中潛在的風險。雖然目前這些三四線城市并沒有很好的商業綜合體，未來隨著越來越多的房企加入，“貼身肉搏”或不可避免。此外，商業綜合體對于資金要求很高，對于中型房企壓力也很大。

　　克而瑞的一份報告認為，商業地產進入了第二波跑馬圈地時代，在各種退出機制逐漸建立、日益完善的現階段，進入商業地產或許是個不錯的時機，但眾多地產商以未來潛在價值大作為選址的重要標準，勢必將面臨更長的養商期，無論是自持還是售后回租都將承擔更大程度的資金壓力，為應對資金壓力，轉嫁給投資商是主流的選擇，而只有好的產品才會被資本市場青睞。

　　多位業內資深人士向《第一財經日報》記者指出，中型房企要搶占這個市場的核心就是做出差異化的產品，否則在同質化競爭中容易出現風險。

　　“我們每個項目中將落地360天永不落幕的都市劇場、屋頂花園、水母海洋景觀長廊、MINI鳥語林，打造特色體驗。”張子玉告訴記者。

　　目前購物中心主要還是聚焦在購物和餐飲的環節，而真正讓購物中心成為一種生活方式的還比較少。正榮正在做這樣的嘗試，把植物、動物引入，增加消費者對于大自然的體驗。

　　“在店口城市客廳周邊，有7畝多地將由嘉凱城開發建設成店口文化中心，包括游泳館、博物館、文化館等政府公共服務部分，建成后將租給店口鎮政府運營，政府支付固定的租金。”邊華才告訴記者。

　　而這些配套建設過后，當地居民的文化需求、運動需求都在嘉凱城的項目周圍進行了解決，這些居民在體驗過上述需求過后，自然需要休息和娛樂，那么嘉凱城的城市客廳就成為了選擇。

　　中銀國際證券房地產行業分析師田世欣認為，像嘉凱城城市客廳的商業模式較為獨特，公司聚焦長三角經濟強鎮的消費升級需求，區別于傳統的城鎮基建類投資等模式。

　　興業證券對于新城控股的模式也持積極肯定的態度，認為新城控股目前常州土地儲備占比從2012年的50%下降到目前的26.5%，如果按照土地價值計算，常州市場土地價值占比不到15%，公司項目布局進一步分散，而風險也將分散。