6月4日，騰訊網、騰訊房產研究院與中國房地產報、《騰訊智慧》聯合發布《2015年5月全國城市住房市場調查報告》（以下簡稱“報告”），認為中國住房空置率整體低于30%，屬于安全范圍之內。

　　5月11日至5月20日期間，全國196個城市有超過50萬人參與網上調查，產生有效問卷468130份，其中，一線城市65694份，二線城市183623份，三、四線城市218813份。調查主要圍繞“被調查者基本信息、全國住房空置率、房產消費信心指數、房產投資需求和全國市場供需現狀”五個維度展開。

　　報告指出，由于城市不同，住房空置率水平差異懸殊。新城區道路交通、公共設施及消費配套跟進不足是導致“空城”的核心原因，只有加大配套投入、政策多方引導才能真正“造城”。

　　造成空城的另一個重要因素是樓盤庫存問題。目前，受央行降息等利好政策影響，一、二線城市樓市復蘇跡象明顯，但部分三、四線城市深陷巨量庫存難以好轉，全國市場分化嚴重。

　　空置率整體低于30%部分城市超警戒水平

　　國際貨幣基金組織（IMF）2015年春會期間，IMF副總裁朱民表示，“目前中國樓市的首要問題是空置率太高，空置面積達10億平方米。”IMF對于中國住房空置率的連續關注，不斷觸動房地產市場的敏感神經。作為衡量樓市泡沫的重要指標，中國住房空置率到底有多高？

　　本次調查報告結果顯示，目前一線城市住房空置率22%，二線城市24%，三、四線城市26%。業內普遍認為，由于中國區域投資習慣與其他國家的不同，空置率30%是中國樓市“警戒線”的合理水平。因此，目前全國住宅市場空置率尚處于安全范圍內。

　　值得注意的是，不同區域的房地產市場走勢與庫存去化程度高度相關，市場整體分化嚴重。一、二線城市中，70%以上的被調查者認為，自己所在的小區入住率大于70%，整體入住率水平明顯高于三、四線城市。

　　同時，同一城市不同城區的空置率水平差距明顯，郊區入住率水平明顯低于主城區。尤其是三、四線城市郊區或新城區的空置率明顯高于警戒水平，市場狀況不佳。

　　騰訊房產研究院院長吳衛東指出，中國依然處在城市化進程中，新城區入住率偏低是階段性、結構性矛盾。而解決這一問題的核心，不僅在于提升住宅的基礎配套，公共交通服務、產業入駐、教育醫療設施等各類配套的匱乏與缺失，均是新城區無人購買或購買后不愿意居住的核心原因。

　　周期超10年三四線城市去化庫存壓力巨大

　　三四線城市購房消費信心指數的低迷，與庫存去化難題有很大關系。自去年年底以來的一系列樓市刺激政策放出后，利好主要集中在一線城市和部分二線城市，三四線城市房地產市場并未“調頭向上”，部分城市新房住宅庫存量驚人。

　　報告指出，一般而言，新房住宅庫存量可供市場銷售1-1.5年，市場將保持平穩格局，過高或過低的去化年限，都將通過價格波動、成交量波動而得以修正。

　　數據顯示，目前全國三、四線城市新房住宅平均需要26個月才能消化當前的庫存量。其中，湖北十堰、安徽宿州、山東威海等三個城市的去化年限均在10年以上，供求關系嚴重失衡。而在去化年限超過或接近5年的前10個城市中，安徽省占據一半，成為新房住宅庫存問題最突出的省份。

　　相比之下，一線城市由于開發區域有限，因此去化年限均在1年左右。其中，深圳去化年限僅0.8年。新房住宅的“供不應求”，使得深圳房價自2014年12月起開始反彈，并連續6個月領漲全國。330房產新政后，深圳部分區域甚至出現房價“飆升”現象。

　　吳衛東認為，一、二線城市新房住宅整體供求水平處在動態平衡中，過低的去化年限（低于0.9-1年）有可能導致房價快速上漲，1-1.5年的去化年限將有助于穩定房價，而大于2年的去化年限將迫使局部區域開發商降價銷售。

　　政策利好購房信心指數提升股市收益轉向樓市

　　調查結果顯示，房產尤其是住宅購買關注群體的基本特征，與三、四月份基本保持一致：參與調查的受眾群體中，年齡主體分布在20-39歲，性別以男性為主，學歷水平在大專以上，個人年收入中位數處于城市較高水平。值得注意的是，除剛需外，改善型需求群體關注度明顯提高。

　　5月份消費信心數據方面，一線城市看漲指數繼4月首次突破50%之后進一步走高，52%的受訪者認為房價將繼續上漲，這與市場整體回暖趨勢一致。5月份，全國房價環比上漲0.45%，其中北京、上海等一線城市5月房價環比上漲0.99%。

　　吳衛東分析認為，政策利好的刺激是5月房價環比上漲的主要原因。開年以來，除了央行多次調息，目前已經有包括北京在內的100多個城市調整公積金貸款政策，樓市政策已進入全面寬松周期。

　　他同時指出，樓市調控政策中，影響力最大的便是信貸政策，信貸額度及利率水平可以視為房地產市場的風向標。后續的房地產刺激政策，還會有包括降準降息等手段在內的多種可能性。

　　相比于一線城市的“回暖”，二線及三、四線城市的消費信心指數可謂“波瀾不驚”，繼續維持原有水平。其中二線城市看漲看跌指數均在36%左右浮動，三四線城市看跌指數在40%以上，市場悲觀情緒仍在持續。

　　有趣的是，樓市消費信心指數與股市指數相伴相生，在股市盈利之后轉投樓市的欲望明顯加強。面對“牛市”的誘惑，仍有約7成的購房者表示“不會把原計劃買房的錢投入股市”。同時，當問及“如果在股市中賺到了房子的首付款”時，選擇“抽出首付款買房”和“離開股市去買房”的購房者分別占40%和35%。